Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Kurumların Taşınmaz Satışından Kaynaklanan İstisnanın Değerlendirilmesi

Taşınmaz Satış Kazançlarına Uygulanan İstisnanın Kapsamı

Kurumların taşınmaz satışından doğan kazançlarının kurumlar vergisinden istisna tutulması için taşınmazların en az iki tam yıl süreyle aktifte yer alması gerekir.

İstisnadan yararlanacak olan kazanç tutarı, satışın yapıldığı dönemin genel sonuç hesaplarına yansıyacak olup kurumlar vergisi beyannamesinin ilgili satırında gösterilmek suretiyle istisnadan yararlanılabilir.

İstisnanın Uygulanabilmesi İçin Gerekli Şartlar

• Bu istisna, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılmış olsun, satışın yapıldığı dönemde uygulanır.

• Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır.

• Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur.

İstisnaya Konu Olan Taşınmazlar

İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda “taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar;

• Arazi,

• Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Bütünleyici Parça ve Eklentilerinin İstisna Karşısındaki Durumu

Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurlar girer ancak taşınmazın eklentisi niteliğinde olan unsurlar girmez.

Bu sebeple, taşınmazlarla birlikte satışa konu olan ve o taşınmazın bütünleyici parçası sayılan şeylerin satışından elde edilen kazançlar da istisna kapsamında değerlendirilir.

İstisnanın Kurumlar Açısından Durumu

Söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dâhil olmak üzere şartları taşıyan tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilir.

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Bu durumda, satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmez.

Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilir. Taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilemez.

Faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşa etmek veya kiraya vermek olan bir şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde, şirket bu istisnadan yararlanamaz.

Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark olarak, diğer bir kısmını işyeri olarak kiraya vermesi, kalan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kullanması halinde, şirket faaliyetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilir, diğer kısımlar istisnadan yararlanamaz.

Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra söz konusu taşınmazı satması halinde taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazanç istisnadan yararlanabilir.

Kooperatiflerin Durumu

İstisna edilen kazancın özel bir fon hesabında tutulması, hiçbir şekilde ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması gerekmektedir.

İstisna uygulaması bakımından ortakların bir veya birden fazla konut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirdikten sonra kalan fazla arsa veya konutu elden çıkarmaları halinde de doğan kazanç istisnaya konu olabilir.

Holding Şirketlerin Durumu

Holding şirketlerin esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmadığından bu şirketlerin aktifinde yer alan taşınmazların satışından elde edilen kazançları dolayısıyla istisnadan yararlandırılmaları gerekmektedir.

Devir ve Bölünme Hallerinde İktisap Tarihinin Tespiti

Kurumlar Vergisi Kanununun ilgili maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınır.

Sat-Kirala-Geri Al İşlemine Konu Edilen Taşınmazların Üçüncü Kişilere 2 Yıllık Sürenin Tespiti

7456 sayılı Kanunla kaldırılmadan önceki hüküm uyarınca, sat-kirala-geri al işlemine konu edilen taşınmazların, kiracı tarafından üçüncü kişilere satışında finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankalarının aktifinde bulunduğu süreler de 2 yıllık sürenin tespitinde dikkate alınır.

Kira Sertifikası İhracına Konu Edilen Taşınmazların Üçüncü Kişilere Satışından 2 Yıllık Sürenin Tespiti

7456 sayılı Kanunla kaldırılmadan önceki hüküm uyarınca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine devredilen taşınmazların kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, aktifte bulundurma süresinin hesabında, bu taşınmazların kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu süreler de dikkate alınır.

İnşa Halindeki Binalarda 2 Yıllık Sürenin Tespiti

Kurumlar tarafından, inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkânı da bulunmayan binaların satılması halinde; kurum aktifinde iki tam yıl kayıtlı olması koşuluyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kurumlar vergisinden istisna tutulur.

Arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınır.

Gayrimenkul Satış Kazancının Fon Hesabına Alınması ve Burada Tutulmasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Gayrimenkullerin satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmı, pasifte özel bir fon hesabına alınır. Bu işlemde şu hususlara dikkat edilmesi gerekir:

• Fon hesabına alınma işlemi, satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılmalıdır.

• Kazancın tamamının fon hesabına alınma şartı bulunmayıp, sadece istisnadan yararlanan kazanç kısmının (örneğin, 5/12/2017 tarihinden itibaren %50’lik kısmın) söz konusu fon hesabına alınması yeterlidir.

• Mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanabilmeleri mümkündür. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılmayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılabilmesi ise mümkün değildir. İstisnadan yararlanması öngörülen kazanç kısmı fon hesabına alınan kazanç kısmından büyük olamaz.

• İstisnadan yararlanan kısım, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulmalıdır.

• Fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilavesi mümkündür.

• Fon hesabına alınan kazanç tutarı beş yıl içinde;

• Başka bir hesaba nakledilmemeli,

• İşletmeden çekilmemeli,

• Dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılmamalı ya da

• Kurum tasfiye edilmemelidir.

Örnek 1: 5 Mayıs 2021 tarihinde taşınmaz satışından 400.000 TL kazanç elde

edilmiş ve bu kazanç tutarının %50’si olan 200.000 TL için 2021 yılı geçici

vergi dönemlerinde ve yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan

yararlanılmıştır. İstisnadan yararlanılan bu tutarın;

• Pasifte özel bir fon hesabına alınması,

• Fon hesabında bulunan bu tutarın;

• 31/12/2026 tarihine kadar sermayeye ilave dışında başka bir hesaba aktarılmaması veya

• İşletmeden çekilmemesi,gerekir.

Vergi Ziyaı Ortaya Çıkan Haller

• Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmemesi halinde bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

• Söz konusu kazancın fon hesabına alınmaması durumunda, kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılabilmesi mümkün değildir. Ayrıca geçici vergi dönemleri itibarıyla yararlanılan istisna nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergilerden kaynaklanan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ayrıca aranır.

• Fon hesabına alınan istisna kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde;

• Başka bir hesaba nakledilen veya

• İşletmeden çekilen ya da

• Dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

• Beş yıl içinde işletmenin tasfiyesi halinde de vergi ziyaa uğramış sayılır.

Örnek 2: Maliyet bedeli 200.000 TL olan bir taşınmaz, 2021 yılında 1.000.000 TL’ye vadeli olarak satılmıştır. Satışa ilişkin tahsilat 2022 yılında 500.000 TL, 2023 yılında 500.000 TL olarak gerçekleştirilecektir.

Bu durumda;

• Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna (31.12.2023 tarihine) kadar tahsil edilmesi,

• Satıştan elde edilen kazanç (1.000.000 – 200.000 =) 800.000 TL olmasına rağmen, bu kazanç tutarının yarısına (800.000 X %50=) 400.000 TL olarak istisna uygulanması,

• İstisna kazanç tutarının (400.000 TL) 2022 yılı Nisan ayının son gününe kadar özel bir fon hesabına alınması,

• Fon hesabına alınan 400.000 TL’nin satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna (31/12/2026 tarihine) kadar;

• Fon hesabında tutulması,

• Başka bir hesaba nakledilmemesi,

• İşletmeden çekilmemesi,

• Dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılmaması,

• Kurumun tasfiye edilmemesi, gerekmektedir.

• Fon hesabına alınan bu kazanç tutarının (400.000 TL’nin) sermayeye ilavesi mümkündür.

Vergi Ziyaı Ortaya Çıkmayan Haller

• İstisna edilen kazancın beş yıl içinde sermayeye ilave edilmesi mümkündür.

• Kurumlar Vergisi Kanununa göre yapılan devir ve bölünmeler için de istisna şartı ihlal edilmiş sayılmaz.

Örnek 3: Kurum (D) 2 yıldan uzun süre aktifinde bulunan taşınmazını 5/10/2020 tarihinde satmıştır. Bu durumda;

• Satıştan doğan kazancın %50’si istisna uygulamasına konu edilebilir.

• Özel bir fon hesabına alınan istisna kazanç, 31/12/2025 tarihinden önce;

• Başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilemez,

• İşletmeden çekilemez,

• Dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilemez,

• Bu süre içinde işletme tasfiyeye giremez.

Kurum (D)’nin 20/6/2022 tarihinde Kurum (E) ile devir suretiyle birleşmesi halinde aşağıdaki gibi hareket edilmesi gerekir:

• Fon hesabı, mukayyet değeri ile Kurum (E)’ye devredileceğinden, Kurum (D) bünyesinde herhangi bir işlem yapılmaz.

• Kurum (E) tarafından söz konusu fon hesabının 31/12/2025 tarihinden önce sermayeye ilave dışında;

• Başka bir hesaba nakledilmesi,

• İşletmeden çekilmesi veya

• Kurumun tasfiyeye girmesi halinde,

bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte alınır.

Fon Hesabının İşletmeden Çekilmesi

Fon hesabında tutulan kazancın beş yıl içinde veya beş yıl geçtikten sonra işletmeden çekilmesi kâr dağıtımı sayılır.

Taşınmazların Para Karşılığı Olmaksızın Devir ve Temliki ile Trampası

İstisna uygulanabilmesi için taşınmazların satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek satan kurumun mali yapısında bir iyileşmenin olması aranmaktadır.

Bu nedenle, bunların para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir.

Kat karşılığında arsa devrinde de söz konusu istisna hükmü uygulanamaz.

Taşınmazların Mevcut Borçlar Karşılığında Devredilmesi ile Kamulaştırma İşlemleri

Taşınmazların mevcut borçlar karşılığında rızaen veya icra yoluyla devredilmesi işlemleri ile kamulaştırma işlemleri kurumların finansman imkânlarını artıracağından istisna uygulaması kapsamında değerlendirilir.

Değerlendirme

Taşınmaz satış kazanç istisna uygulamasından geçici vergi dönemleri itibarıyla da yararlanılması mümkündür.

5/12/2017 tarihinden önce yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın %75’lik kısmı istisnaya konu olmuştur.

5/12/2017 tarihinden itibaren (bu tarih dahil) yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazancın ise 15/7/2023 tarihine kadar %50’lik kısmına istisna uygulanmıştır.

7456 sayılı Kanunla kurumların taşınmaz satışlarından elde ettikleri kazançlarının. kurumlar vergisinden istisna edilmesine yönelik uygulamaya son verilmiştir.

Kurumlar Vergisi Kanununa eklenen geçici 16 ncı madde gereğince 15/7/2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için taşınmaz satış kazancı istisnasına yönelik hükümlerin uygulanmasına devam edilecek ancak söz konusu istisna oranı %25 olacaktır.

Bu istisnanın amacı, kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkân sağlanması, mali/finansal bünyelerinin, sermaye yapılarının güçlendirilmesi ve finansman sıkıntılarının giderilmesidir.

Bu istisnanın uygulanabilmesi için taşınmazın kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir.

Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca istisna uygulanamaz.

7456 sayılı Kanunla, 15/7/2023 tarihinden itibaren; 6361 sayılı Kanun kapsamında veya 6362 sayılı Kanun kapsamında devredilen taşınmazların kiracı ya da kaynak kuruluş tarafından üçüncü kişilere satışında, aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, bu taşınmazların finansal kiralama şirketi, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları ile varlık kiralama şirketinin aktifinde bulunduğu sürelerin de dikkate alınacağı yönündeki hüküm yürürlükten kaldırılmıştır.

Döviz üzerinden yapılan bu satışta, yabancı paraların ya da alacakların değerlemesinden kaynaklanan artış veya azalışlar istisna kazanç tutarını etkilemeyeceği gibi fonda tutulan kazanç tutarını da değiştirmez.

Yararlanılan Kaynaklar:

• 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu
• 7456 sayılı Kanun
• 7524 sayılı Kanun
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
• 6361 sayılı Kanun
• 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu

06.04.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.