Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Değerli Konut Vergisi Hakkında Önemli Bilgiler

Değerli Konut Vergisi nedir?

Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, bina vergi değeri Emlak Vergisi Kanununun 42 nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarın üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir. Bu kapsamda anılan Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutar 2025 yılı için 15.709.000 TL, 2026 yılı için ise 17.711.000 TL olarak uygulanmaktadır.

Mesken nitelikli taşınmaz kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade eder. Değerli konut vergisi uygulamasında her bir bağımsız bölüm, vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilir.

Bina vergi değeri, Emlak Vergisi Kanununa göre binalar için hesaplanan bedeli ifade eder. Bu değer, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililer tarafından temin edilir.

Vergi Mükellefi Olanlar

Mesken nitelikli taşınmazlarda vergi mükellefi; taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişidir.

Paylı mülkiyet halinde her bir malik, hissesi oranında mükellef olur. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden birlikte (müteselsilen) sorumludurlar.

DURUM	DEĞERLİ KONUT VERGİSİ MÜKELLEFİ	SORUMLULUK
Mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunması	Malik	Tam sorumluluk
İntifa hakkı sahibi bulunması	İntifa hakkı sahibi	Tam sorumluluk
Malik ve intifa hakkı sahibinin bulunmaması	Malik gibi tasarruf eden kişi	Tam sorumluluk
Paylı Mülkiyet	Her bir malik	Hissesi oranında
Elbirliği mülkiyet	Tüm malikler	Müteselsilen sorumluluk

Örnek :

Mükellefe ait olan ve değerli konut vergisine tabi 2 adet mesken nitelikli taşınmazı bulunmaktadır. Taşınmazların 2025 yılı bina vergisi aşağıdaki gibidir:

Taşınmaz	2025 Yılı Bina Vergi Değeri
Taşınmaz	20.000.000 TL
Taşınmaz	25.000.000 TL

Belirtilen tutarlar 2025 yılı limitini geçmiştir, bundan dolayı 2026 yılı başından itibaren mükellefiyet başlamıştır.

Mükellef, 2026 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 20/2/2026 tarihine kadar vermesi ve tahakkuk eden verginin ilk taksitini 2/3/2026 (28 Şubat tarihinin resmi tatile rastlaması nedeniyle) tarihine kadar ödemesi gerekir.

Mükellef, bina vergi değeri 20.000.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2026 yılı Mart ayında başka bir mükellefe satmıştır. Ancak satış işlemi, mükellefiyetin başladığı yıl içinde gerçekleştiğinden, mülkü satan mükellef bu taşınmaza ilişkin olarak tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksitini de 31/8/2026 tarihine kadar ödeyecektir.

Değerli Konut Vergisinden Muaf Olan Taşınmazlar

-Kamu kurumlarına ait mesken nitelikli taşınmazlar

-Tek meskene sahip olanlar ve en düşük değerli mesken nitelikli taşınmazlar

-Yabancı devletlere ve milletlerarası kuruluşlara ait mesken nitelikli taşınmazlar

-Yeni inşa edilen ve satılmamış mesken nitelikle taşınmazlar

Değerli Konut Vergisi Beyannamesinin Beyan Edileceği Vergi Daireleri

Taşınmaz ve Mükellefin Durumu	Beyannamenin Verileceği Vergi Dairesi
Beyan edileceği taşınmazlar farklı vergi dairelerinin yetki alanında ise	Mükellef, taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verebilir
Mükellefin gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olduğu vergi dairesi varsa	Değerli konut vergisi beyannamesi, bağlı olunan vergi dairesine verilir
Taşınmaz elbirliği mülkiyete konu ise	Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesine verilir

Tapu kayıtlarında mesken niteliğini haiz binaların, fiilen işyeri şeklinde kullanılıyor ve ilgili idareden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak faaliyette bulunuluyorsa; ayrıca bu binalara ilişkin emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi gibi bildirimleri işyeri olarak verilmişse, söz konusu binalar değerli konut vergisi uygulaması bakımından işyeri olarak değerlendirilecek ve değerli konut vergisinin konusuna girmeyecektir.

Değerlendirme

Taşınmazın mesken niteliği taşıyıp taşımadığının tespitinde, taşınmazın kayıtlarda yer alan niteliğinin yanı sıra fiilî kullanım durumu da dikkate alınır.

Yıl içinde değerli konut vergisi mükellefiyetini gerektiren bir durumun ortaya çıkması halinde, mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar. Bu durumda değerli konut vergisi beyannamesi, mükellefiyetin başladığı yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilir.

Örneğin, 2025 yılı içinde değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaz satın alan bir kişinin bu meskeni için mükellefiyet 2026 yılı başında başlar. Buna göre, birden fazla değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli taşınmazı olan mükellefler değerli konut vergisi beyannamesini 20 Şubat 2026 tarihine kadar vermelidir.

Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyanname verileceği yılda geçerli Emlak Vergisi Kanununun 42 nci maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, mükellef bu durumu tevsik edici

belgelerle birlikte ilgili vergi dairesine bildirir. Bu durumda, ilgili yıla ait değerli konut vergisi beyannamesi verilmez.

Öte yandan, mükellef (A)’nın söz konusu taşınmazı 1 Ocak–20 Şubat 2026 tarihleri arasında elden çıkarması halinde de bu taşınmaz, beyannameye dahil edilecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödemesi gerekecektir.

Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı vergiden muaftır.

Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin ise, değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı için muafiyet uygulanır.

Bu muafiyet, mesken nitelikli taşınmaza intifa hakkı ile sahip olunması halinde de geçerli olduğu gibi, taşınmazın hisse ile sahip olunması durumunda hisselerine ait kısım için de uygulanır.

Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin, muafiyet uygulanacak en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını beyanname verme süresi içinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.

Karşılıklı olmak şartıyla, yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine tahsis edilen mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ile merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.

Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir veya temlike konu edilmemiş yeni inşa edilmiş mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır.

Bu muafiyet, arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Ancak söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya herhangi bir şekilde kullanılması halinde muafiyetten yararlanılamaz.

Mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet şeklinde malik olunması halinde, değerli konut vergisinin matrahı olarak taşınmazın toplam değeri esas alınır.

Mükellefler, beyannamelerini verirken, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan ve beyan edilen yıl ile bir önceki yıla ait bina vergi değerlerini gösteren belgeyi eklemek zorundadır.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlar için, her taşınmaz ayrı ayrı beyan edilmek üzere 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılır. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin verilen beyannamelerin ekine,

• Birden fazla değerli konut vergisine tabi meskeni olan maliklerden elbirliği mülkiyete konu taşınmazı en düşük değerli mesken kapsamında olanlar, (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim”i,

• Değerli konut vergisinin konusuna giren tek meskene sahip elbirliği mülkiyet sahipleri ise (Ek 2B) “Tek Meskeni Olanların, Elbirliği Mülkiyete Konu Bu Meskenine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Taahhüt Belgesi”ni,

ekleyeceklerdir.

Elbirliği mülkiyet halinde bir mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler, beyannamelerini müşterek imzalı olarak verebilecekleri gibi, bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verebilir. Münferiden verilen beyannamede diğer malikler de gösterilir, bu maliklerce ayrıca beyanname vermez.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle yükümlüdür.

Mesken nitelikli taşınmaza paylı veya elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınır.

Yararlanan Kaynaklar:

-       Emlak Vergisi Kanunu

-       Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği

23.02.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.