İbrahim Akbayrak
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
info@duzeyymm.com

2026 Yılı Belediye Emlak Rayiç Değerlerindeki Artış Hangi Vergileri Etkiliyor, İtiraz ve Dava Yol Haritası

BELEDİYE EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİ NASIL VE NE ZAMANLAR BELİRLENİR?

Emlak rayiç değerleri 213 sayılı V.U.K. mükerrer 49. maddesi uyarınca her 4 yılda bir Valiliklerin atadığı takdir komisyonları tarafından güncel piyasa değerleri esas alınmak kaydıyla gayrimenkul metrekare birim fiyatları tespit edilmektedir.

2025 yılında yürütülen değerleme çalışmaları da tarh ve tahakkuk yılının başlayacağı 2026 yılından en az 6 ay önce tamamlanıp, karara bağlanıp ilgili takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.

Takdir komisyonlarının belirlediği arsa ve arazi birim değerleri, ilgililere başvuru üzerine ve ayrıca Muhtarlık ve Belediyelerde ilan edilerek duyurulmaya başlandı.

Yeni rayiç değerler 2026 yılı için uygulanacak ve müteakip 2027-2028-2029 yılları için ise yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacaktır.

Bu nedenle konu çok önemli olup, 2026 yılı ve müteakip yıllarda birçok vergiyi de etkileyecektir. Güncel piyasa değerlerine göre yüksek rayiç belirlemelerine karşı itiraz ve dava açılması, doğabilecek vergilere karşı bir vergi planlaması yapılması hasıl olmuş olabilir.

Bu yazımızın şimdiden ilgililerine yararlı olmasını temenni ediyoruz.

A- 2026 YILI BELEDİYE EMLAK RAYİÇ DEĞERLERİNDEKİ ARTIŞ HANGİ VERGİLERİ ETKİLİYOR?

1.            Emlak Vergisi

2.            Tapu Harcı

3.            Damga Vergisi

4.            Değerli Konut Vergisi

5.            Veraset ve İntikal Vergisi

6.            Emsal Kira Bedelinin %5’inden Düşük GMSİ Beyan Edilememesi (Gelir Vergisi)

7.            Değer Artış Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi)

1- EMLAK VERGİSİ

Emlak vergisine esas değer, Emlak Vergisi Kanunu‘nun 29. maddesinde bulunan vergi değeridir. Bu vergi değeri, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılarak, her 4 yılda bir ise yeniden güncel piyasa değerleri esas alınmak suretiyle 213 sayılı V.U.K. mükerrer 49. maddesi uyarınca Valiliklerin atadığı takdir komisyonları tarafından güncel piyasa değerleri esas alınmak kaydıyla gayrimenkul metrekare birim fiyatları tespit edilmektedir.  

2026 için yeni gayrimenkul rayiç değerleri belirlenecek olup, 2027-2028-2029 yılları için ise 2026 için belirlenen tutarlar yeniden değerleme artış oranının yarısı nispetinde artırılarak uygulanacaktır.

Halen yürürlükte olan emlak vergisi oranları aşağıda olup, bu oranlara göre büyükşehirlerde ödenecek emlak vergileri en az ortalama 3 ila 5 kat arasında artacaktır.

Emlak Türü         Büyükşehir Dışında Kalan           Büyükşehir İçerisinde Yer Alan

Meskenler         Binde 1                                                Binde 2

Diğer Binalar      Binde 2                                                Binde 4

Araziler                Binde 1                                                Binde 2

Arsalarda            Binde 3                                                Binde 6

İl, ilçe ve mahalle bazında rayiç değerlerin ortalama 3 ila 5 kat oranında artışı öngörülüyor ki, bu da 2021-2025 yılları arası enflasyon artış oranı ve konut fiyat endeksi gibi göstergelerin dikkate alınarak rayiç değerlerin belirlendiğini gösteriyor. Ancak; bazı bölgelerde rayiç değerlerde 7 ila 9 kat artışlar belirlendiği de görülmektedir.

2- TAPU HARCI

Tapu harçları tapu satış bedeli üzerinden alınır. Tapu satış bedeli ise alıcı ve satıcı arasında mutabık kalınan satış tutarıdır.

Tapu harçları, tapu satış bedeli üzerinden hesaplanmakta olup, Türkiye’de yürürlükte olan mevzuata göre tapuya beyan edilen satış bedelinin %2’sini alıcı %2’sini satıcı ödemektedir.

Tapu satışlarında talep edilen Belediye Emlak Rayiç Değer Belgesi, bir taşınmazın bulunduğu yerin belediyesi tarafından belirlenen ve taşınmazın değerini gösteren resmi bir belgedir ve tapu tarafından asgari referans değer olarak dikkate alınır.

Belediye emlak rayiç değer belgesi, taşınmazın piyasa değeri hakkında doğru bir fikir vermez.

2026 ve müteakip yıllarda artacak emlak rayiç değerleri neticesinde tapu harçlarında da gerçeğe yakın piyasa fiyatları tapu satışlarına konu olacak ve hazinenin harç gelirleri artacaktır.

3- DAMGA VERGİSİ

Gayrimenkul alımında satış vaadi sözleşmesi ve tapu devir işlemleri sırasında damga vergisi ödenmesi gerekmektedir.

Damga vergisi gayrimenkulün değeri üzerinden % 0,948 nispetinde alınır.

2026 ve müteakip yıllarda artacak emlak rayiç değerleri neticesinde gerçeğe yakın piyasa fiyatlarından satış vaadi sözleşmeleri ve tapu devirleri yapılacağında hazinenin damga vergisi gelirleri artacaktır.

4- DEĞERLİ KONUT VERGİSİ

Gayrimenkulünüz artan emlak rayiç değerleri neticesinde; değerli konut vergisinin mükellefi olabilirsiniz.

Belediyelerin internet sitelerinden ve e-devletinizden gayrimenkulünüzün emlak rayiç değerini sorgulamanız önem arz etmektedir.

2025 yılında uygulanacak olan, 1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, 2024 yılına ait değerlerin 2024 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%43,93/2=) %21,965 (yirmi bir virgül dokuz yüz altmış beş) oranında arttırılması suretiyle;

2025 YILI İÇİN;

15.709.000 TL ile 23.564.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) (Binde 3)

23.564.001 TL ile 31.421.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) (Binde6)

 31.421.000 TL’den fazla olanlar (Binde 10)

Nispetinde vergiye tabi olacaktır.

2026 ve müteakip yıllarda artacak emlak rayiç değerleri neticesinde gerçeğe yakın piyasa fiyatlarından kaynaklı değerli konut vergisinin mükellef sayısı artacak ve hazinenin değerli konut vergisi gelirleri artacaktır.

5- VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ

Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu’nda yer alan istisnalara göre;               

Veraset yoluyla intikal eden malların, evlatlıklar da dâhil olmak üzere çocuklar ve eşten her birine düşen miras paylarının 2025 yılı için 2.316.628 TL,

Eşin tek başına mirasçı olması halinde ise kendisine isabet eden miras payının 2025 yılı için 4.636.103 TL,

İvazsız suretle olan intikallerin 2025 yılı için 53.339 TL’sı vergiden istisnadır.

İstisna haddi aşan ivazlı/ivazsız tutarların V.İ.V. matrah ve vergi nispetlerini gösteren tablo aşağıdadır.

Matrah	Verginin Oranı (%)
	Veraset Yoluyla İntikallerde	İvazsız İntikallerde
İlk                           2.400.000 TL için	1	10
Sonra gelen            5.700.000 TL için	3	15
Sonra gelen           12.000.000 TL için	5	20
Sonra gelen          24.000.000 TL için	7	25
Matrahın       44.100.000 TL'yi aşan bölümü için	10	30

 

 

 

 

 

2026 ve müteakip yıllarda artacak emlak rayiç değerleri neticesinde gerçeğe yakın piyasa fiyatlarından kaynaklı veraset ve intikal vergisine esas değerler belediye rayiç değer belgelerine göre yükselecek ve hazinenin veraset ve intikal vergisi gelirleri artacaktır.

6- EMSAL KİRA BEDELİNİN %5’İNDEN DÜŞÜK YILLIK GMSİ BEYAN EDİLEMEMESİ (GELİR VERGİSİ)

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun “Emsal Kira Bedeli Esası” başlıklı 73’üncü maddesinin birinci fıkrasında,

• Kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağı
• Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı,
• Bina ve arazide emsal kira bedelinin, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası,
• Takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5’i olarak kabul edileceği hükme bağlanmıştır.

2026 ve müteakip yıllarda için belirlenecek emlak vergi değerleri; emsal kira bedeli için matrah alacağından, bu tutar üzerinden %5 nispetinde hesaplanacak tutardan aşağı bir kira beyanı yapılamayacağından yeni rayiç değerler önem arz etmektedir. Dolayısıyla hazinenin GMSİ gelirlerinde önemli bir artış olacaktır.

7- DEĞER ARTIŞ KAZANCI VERGİSİ (GELİR VERGİSİ)

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancıdır.

Elden çıkarma, söz konusu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Gelir Vergisi Kanunu'nda safi değer artış kazancı; satış (elden çıkarma) bedelinden, maliyet bedelleri ve satış nedeniyle yapılan masraflardan satıcı bünyesinde kalanların indirilmesi suretiyle bulunan kazanç olarak tarif edilmiştir.

Değer artış kazancında maliyet, iktisap bedelinin alım tarihi ile satım tarihi arasında geçen süre için yapılan endeksleme ile bulunur.

Endekslemenin yapılabilmesi için; alım tarihi ile satışın yapıldığı aydan önceki ayın yurt içi üretici fiyat endekslerinin arasındaki artışın en az %10 oranında gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

2025 yılı için istisna değer artış kazanç tutarı 120.000 TL olup, bu tutarı aşan kazançlar vergiye tabidir.

2026 ve öncesinde iktisap edilen gayrimenkuller için;

2026 yılında yeniden belirlenecek emlak vergi değerleri (rayiç değerler) ; gayrimenkulün endekslemesinde dikkate alınacak Yİ-ÜFE oranlarından daha yüksek oranda bir artışa tabi olmuşsa bu takdirde daha fazla bir değer artışı ortaya çıkacaktır. Bu da daha fazla değer artış kazancı vergisi (gelir vergisi) demektir.

2026 ve sonrasında iktisap edilen gayrimenkuller için;

 Nispeten güncel değerlerle alış fiyatları olacağından ve sonraki yıllarda da yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde rayiç değerler artırılarak uygulanacağından değer artış kazançları tutarları daha az olacaktır.

B- EMLAK VERGİ DEĞERLERİNE (RAYİÇ DEĞERLERE) İTİRAZ VE DAVA YOLU

1- İTİRAZ YOLU

Belediyelere itiraz dilekçesi yazmak birinci yol olarak karşımıza çıkmaktadır. Sokak ve mahalle bazında yapılacak toplu dilekçe itirazları belediyeler nezdinde daha etkili olmaktadır.

2022-2025 yıllarında yapılan toplam kümülatif artış oranı ile sadece tek başına 2026 yılı için yapılan artış oranını mukayese edip, benzer sokakları emsal göstererek, piyasa emlak değerlerini gösteren emlak siteleri fiyat raporlarını vs. emsal göstererek, yapılan artış eğer aşırı nispette ise itiraz edilmesi yerinde olacaktır.

Rayiç değerler 30 Haziran 2025 tarihine kadar belirlenmiş olup, belediye ve muhtarlıklarda askıya ilana çıkarılmıştır. Belediyeye itiraz dilekçelerini verme süresi de askı süresi içerisinde Mali Hizmetler Müdürlüğü’ne dilekçe vermek sureti ile yapılabilir.

Ancak; birçok gayrimenkul sahibi için 30 Haziran 2025 ilan tarihi olan askı süresi içinde 30 günlük itiraz süresi geçmiş bulunmaktadır. Bu nedenle dava yoluna gidilmesi gerekmektedir.

2- DAVA YOLU

Belediyeye yapılan itirazın reddi halinde ya da doğrudan Vergi Mahkemesi’ne dava açmak suretiyle belirlenen emlak vergi değerlerinin (rayiç değerlerin) iptali istenebilir.

Takdir komisyonu kararlarına karşı VUK’nun mük. 49. Maddesinde sayılan ilgililer dava açabileceği gibi Anayasa Mahkemesi’nin, 13 Ekim 2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan E.2011/38 ve K.2012/89  tarihli  iptal  kararı  sonrası,  emlak vergisi mükellefleri de dava açma hakkına sahiptir.

Takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30.06.2025 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde davanın açılması gerektiğini, bu sürenin son gününün de adli tatile rastlaması nedeniyle en geç 08.09.2025 tarihine kadar davaların açılması gerekmektedir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararının, Bölge İdare Mahkemesi kararları arasındaki aykırılığın giderilmesine ilişkin 15.02.2023 tarih ve E.2022/14, K.2023/2 sayılı kararıyla takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceği yönünde karar verilmiş olmasına rağmen, bu kararların bağlayıcı olmaması ve her hangi bir hak kaybına uğramamak için 08.09.2025 tarihine kadar dava açılması yerinde olacaktır.

3- TAKDİR KOMİSYONU KARARLARINA KARŞI DAVA AÇILMAYIP, 2026 VE SONRASI TAHAKKUK İŞLEMLERİNE DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Danıştay’ın emlak vergisi uyuşmazlıklarına bakan 9. Dairesinin konu hakkındaki içtihatları takdir komisyonu kararlarına karşı dava açılmaması halinde, kesinleşen bu karara istinaden tarh ve tahakkuk ettirilecek vergilere karşı dava açılamayacağı yönündedir.

18.07.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.