Hüseyin Ergut
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Lisanslı SPK Uzmanı
smmm.hergut@gmail.com

Günümüzdeki İmece Usulü, Konut Ediniminde Tasarruf Finansman Şirketleri (Yapı Tasarruf Sandıkları) Kuruluş ve Faaliyet Esasları İle İşleyişi ve Türkiye Uygulamaları

Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluşu

7292’sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun 07.03.2021’tarihli ve 31416’sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu değişiklik ile 6361’sayılı finansal kiralama, faktoring ve finansman Şirketleri” kanununa tasarruf finansman şirketleri ile ilgili ayrıntılı hükümler eklenmiştir.

Kanunda tasarruf finansman sürecine ilişkin hususlar ayrıntılı tanımlanmış olup, Kanunun 3. maddesinde tasarruf finansman faaliyeti; “Bir sözleşme kapsamında önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıtın edinimi için faizsiz finansman esaslarına göre belirli bir süre tasarruf edilmesi, müşterilere finansman kullandırılması ve toplanan tasarrufların yönetimi” şeklinde tanımlanmıştır. Kanun değişikliğinin getirdiği önemli   yenilik ise, tasarruf finansmanı sektörünün Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) düzenleme ve denetimi yetkisi altına alınmasıdır. Getirilen yeni Tasarruf Fon Havuzu düzenlemesi ile müşterilerin(katılımcıların) finansal güvence altına alınması amaçlanmaktadır. Bu şirketlerin kuruluş ve faaliyet esasları, "Tasarruf Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik" ile düzenlenmektedir. Bu şirketlerin faaliyetlerinin finansal kiralama, faktoring gibi diğer finansal alanlarla ilişkili olduğunu göstermektedir. Kanun'a tabi diğer şirketler olan finansal kiralama, finansman ve faktoring şirketleri için öngörülen kuruluş şartlarını sağlamasının yanı sıra, ticaret unvanında “Tasarruf Finansman Şirketi” ibaresinin yer alması ve ödenmiş sermaye tutarının en az (100) milyon Türk Lirası olması gerekmektedir.

Tasarruf Finansman Faaliyeti

Genel faaliyet ilkeleri dokümanı; Şirketler, tasarruf finansman faaliyetinin kapsam ve işleyişi ile sözleşmelerinin genel çerçevesini belirlemek üzere, genel faaliyet ilkelerini düzenleyen bir doküman hazırlamak ve faaliyetlerini bu dokümana göre sürdürmek zorundadır. Genel faaliyet ilkeleri dokümanı asgari olarak;

a) Tasarruf finansman sözleşmesi kapsamında müşterinin biriktirmesi gereken toplam tasarruf tutarı ile tasarruf döneminden sonra hak kazanılan finansman miktarına, organizasyon ücreti ve masraflar ile varsa sözleşme kapsamındaki diğer getiri ve maliyetlere ilişkin hesaplama yöntemlerine,

b) Tahsisat fonu bileşimi, tahsisat tarihi ve tahsisat için ön koşullara ve tahsisat sırasının belirlenmesi yöntemlerine,

c) Şirketin kendi hesapları ile tasarruf fon havuzu hesaplarının ayrımına,

ç) Tasarruf fon havuzu yatırımlarından elde edilen net getirilerin hesaplanmasına,

d) Finansmana konu olan varlıkların değerinin hesaplamasına,

e) Ticari amaçlı sözleşmelere ilişkin usul ve esaslara,

f) Tamamlanamadan sona erdirilen sözleşmelere ilişkin tasarrufların geri ödenme sürecine,

g) İhtiyat fonunun hesaplanmasına ve tutulmasına,

ğ) Sözleşmelerde yer alacak unsurlara ilişkin gerekli açıklamaları içerir.

Tasarruf Finansman Şirketleri Hangi Hizmetleri Sunar

-Üyelik, Mevduat Sistemi: Katılımcılar düzenli olarak belirli miktarda tasarruf yapar ve bu ortak fondan yararlanma hakkı kazanırlar. Üyeler, sıralı ödeme ikramiye sistemleriyle bir araya getirilmektedir.

-Taşınmaz ve Taşıt Finansmanı: Konut veya araç satın almak isteyen üyeler için uygun ödeme planları ve finansman çözümleri sunulur. Bu amaçla “taksitli ödeme” veya “ikramiye sistemi” ile finansmana erişim sağlanır.

-Faizsiz Finansman Modelleri: İkramiye sistemi veya taksitli ödeme planları gibi faizsiz finansman yöntemleri uygulanır. Çoğu durumda kar-zarar paylaşımı ya da belirli bir ücret karşılığı finansman sağlanmaktadır.

-Bütçe ve Tasarruf Danışmanlığı: Üyelere bütçe hazırlama, tasarruf hedefleri koyma ve finansal planlama konularında danışmanlık verir.

-Sigorta ve Risk Yönetimi: Üyelere hayat, konut veya araç sigortası gibi ek güvenlik çözümleri sunulabilir.

-Müşteri Hizmetleri ve Destek: Faizsiz finansman süreçlerinin başvurusu, onayı, ödeme planlarının yönetimi ve yasal süreçler için destek sunulur.

-Dijital Platformlar ve Mobil Uygulama: Ödeme hatırlatıcıları, bakiye takibi, sözleşme yönetimi ve müşteri iletişimi için online/aracılık hizmetleri bulunabilir.

-Şeffaflık ve Etik İlkeler: Üyelerin hak ve sorumluluklarını netleştiren sözleşme, faizsiz finansman ilkelerine uyum ve düzenleyici mevzuata uygunluk sağlanır.

İmece Usulü Finansmanının (Topluluk veya Dayanışma Temelli Finansman) Avantajları

-Maliyet avantajı: Faizsiz veya düşük maliyetli finansman olanakları sunabilir. Mevduat toplayan ve paylaşılan riskle çalışan modellerde toplam maliyetler daha rekabetçi olabilir.

-Erişilebilirlik: Banka kredisine göre daha hızlı karar süreçleri ve daha az (bazı durumlarda) teminat gereksinimleriyle, finansmana erişim güçlüğü yaşayan kişiler için alternatif yol olabilir.

-Kredi geçmişine bağımlılık azaltma: Geleneksel kredi skorları yerine, üyelerin güvenilirliği ve düzenli katılımı üzerinden güven oluşturabilir; bazı modellerde geçmiş borç sorunları olanlar için de bir yol sunabilir.

-Topluluk ve dayanışma: Üyeler birbirlerine destek olur, sosyal bağlar güçlenir; bu da finansal kapsayıcılığı ve güveni artırabilir.

-Esneklik ve uyarlanabilirlik: Proje veya ihtiyaç odaklı tasarımlar mümkündür. Örneğin konut, araç veya küçük işletme gibi belirli amaçlar için özel planlar kurulabilir.

-Finansal alışkanlıkların gelişimi: Düzenli tasarruf, bütçe ve ortak karar alma süreçleri, üyelerin finansal farkındalığını artırabilir.

-Rezerv ve risk paylaşımı: İmece modeli genelde riskleri katılımcılar arasında paylaşır; bu da tek bir aktöre düşen riski azaltabilir.

-Pazar erişimi: Tasarruf finansman şirketleri gibi kurumlar aracılığıyla daha geniş kitlelere ulaşılabilir; özellikle kayıt dışı veya formal finansman ağlarının dışında kalan kullanıcılar için alternatif olabilir.

Bu Sistemde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar da Mevcuttur

-Şeffaflık ve ücret yapısı: Ücretler, komisyonlar ve risk paylaşım mekanizmaları net olarak anlaşılmalıdır.

-Düzenleyici çerçeve: Faizsiz finansman modelleri regülasyonlar açısından farklılık gösterebilir; yasal uyum önemli.

-Likidite riski: Ortak havuzdaki para, planlanan ödemelere yeterli olmayabilir; bu durum katılımcılar arasında güven sorunlarına yol açabilir.

-Yönetim ve yönetişim: Topluluk içindeki karar alma süreçleri iyi yapılandırılmalı; çatışmalar durumunda çözümler net olmalıdır.

Bu Model Nasıl İşlemektedir

I-Toplanan Tasarruflar (Mevduat/Katılım Payı):

-Müşteriler düzenli olarak belirli tutarlarda ödeme yapar. Bu ödemeler, yeni üyelerin finansmanı için bir fon oluşturur.

-Bu süreç, üretim veya yatırım amacıyla faizsiz kazanç elde etmeyi hedefleyen “katılım” esasına dayanır.

II-Fonun Kullanımı (Finansman Kaynakları):

-Birikimler, genellikle konut, taşıt veya diğer büyük alımlar için finansman sağlamak amacıyla kullanılır.

-Şirketler, üyelerin katkılarını tek başına veya yatırım ortaklıkları üzerinden değerlendirir ve kredi veya satın alma gibi çözümler sunar.

III-Karşılıklı Dayanışma ve IMECE/Üye Odaklı Yapı:

-İmece benzeri modelde, üyeler arasındaki dayanışma ön planda tutulur. Yeni üyelerin finansmanı, mevcut üyelerin katkılarıyla desteklenir.

-Bu yaklaşım, kâr amacı gütmeyen veya kârı sınırlı tutan yapıların benimsemesine olanak verir.

IV-Faizsiz Finansman Araçları (İslami Finansman İlkeleriyle Uyumlu):

-Murabaha: Satın alma işlemi müşterinin talep ettiği malı belirli bir kar ile satmayı içerir. Şirket, malı müşteriye önce satın alıp sonra peşin veya taksitle satar; kar oranı sabitlenir.

-Mudarabah: İşletme/kaynak sahibi ile idareci arasında kar paylaşımı esasına dayanır. Sermaye sahibi yatırım yapar, işletmeci ise yönetir; kazanç ortaklaşa paylaşılır.

-Musharakah: Kar ve zarar ortaklığıdır. Taraflar, ortak bir sermaye ile projeyi finanse eder ve kazanç/zarar oranları önceden belirlenir.

-Ijara: Emlak/araç gibi varlıkların kira yoluyla finansmanı. Belirli bir süre için varlık kiralanır; sürecin sonunda müşteri varlığı edinir veya iade eder.

V-Ücretlendirme ve Maliyetler:

-Faizsiz kurumlar, hizmet bedeli, işlem ücreti veya kar paylaşımı gibi yöntemlerle gelir elde eder.

-Faiz içermeyen maliyet yapısı, müşterilere de daha şeffaf ve öngörülebilir ödeme planları sunar.

VI-Risk Yönetimi ve Karşı Taraf Güvenilirliği:

-Üyelerin ödeme performansı ve fonun yönetimi dikkatle izlenir.

-Yasal düzenlemeler ve iç kontrol mekanizmaları, dolandırıcılık ve ödeme aksaklıklarının önüne geçmeye yöneliktir.

VII-Üyelik ve Planlama:

-Genellikle sabit bir katkı planı veya esnek ödeme seçenekleri bulunabilir.

-Bazı modellerde “katılım payı” veya “aidat” benzeri yapılar, fonun sürekliliğini sağlar.

VIII-Yasal ve Düzenleyici Çerçeve:

-Türkiye’de tasarruf finansman şirketleri işletmeleri, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ve diğer ilgili mevzuata tabidir.

Diğer Finansal Kuruluşlar ile Karşılaştırma

Tasarruf Finansman Şirketleri (TFS)’şirketleri, para toplayıp finansman kullandırma gibi bankacılığa benzer faaliyetlerde bulunsa da hukuki statüleri ve tabi oldukları kurallar açısından bankalardan ayrılırlar. En önemli farklardan biri, (TFS)’şirketleri nezdinde toplanan birikimlerin mevduat sigortası kapsamında olmamasıdır. Bankaların aksine denetim komitesi kurulması gerekmez. Ödenmiş sermaye şartı, 6361’ sayılı Kanun kapsamındaki diğer finansal kuruluşlardan (finansal kiralama, faktoring, finansman şirketleri) daha yüksektir.Ayrıca, bankalara kıyasla çok daha sınırlı gelir kalemleri ve faaliyet alanları vardır.

Bir (TFŞ)’in faaliyet izninin kaldırılması durumunda, tasfiye süreci 6361’sayılı Kanunun 50/A maddesi kapsamında özel hükümlere tabi tutulmuştur. Eğer, tasfiye sürecinde şirketin varlıklarının yükümlülüklerini karşılamadığı tespit edilirse, (TMSF)’Kurulu kararıyla mahkemeden şirketin iflası talep edilebilir. İradi tasfiye de (BDDK)’nın iznine tabidir.

Sonuç

 Tasarruf finansman sistemi, Türkiye’de özellikle faizsiz finansman arayışında olan ve konut, taşıt veya işyeri edinmek isteyen geniş kitlelere hitap eden önemli bir alternatif finansman modelidir. 2021’yılında 6361’sayılı Kanunda yapılan köklü değişiklikler, daha önce yasal bir zemine sahip olmayan bu sektörü düzenlemiş, (BDDK) denetimine tabi tutmuş ve anonim şirket kuruluşu, yüksek asgari sermaye şartı ve (FKB) üyeliği gibi kurumsal gereklilikler getirmiştir. Bu düzenlemeler, müşteri hak ve menfaatlerinin korunması, şeffaflığın artırılması ve sektörün kurumsallaşması açısından büyük önem taşımaktadır.

Sistemin faizsiz finans ekosistemindeki yeri ve potansiyeli, Katılım Finans Strateji Belgesi’ne dahil edilmesi ve Türkiye Katılım Finans Kuruluşları Birliği bünyesine katılım planları ile de teyit edilmektedir. Tasarruf finansman şirketleri son yasal düzenlemeler ile daha güvenli ve şeffaf bir yapıya kavuşmuş olup, alternatif bir finansman modeli olarak varlığını güçlendirmiştir.

Kaynakça:

- 6361’Sayılı Kanun RG. Tarihi: 13.12.2012 Sayısı- 28496

-Tasarruf Finansmanı Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik RG. Tarihi: 07.04.2021 -31447

-Yönetmelik Resmî Gazete Tarihi: 24.04.2013 RG.- 28627

-Yönetmelik 30 Mayıs 2025’Tarihli RG. Sayı -32915

-07.03.2021’tarih 31416 sayılı RG. 7292’ sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu ile Bazı    Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

13.08.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.