Hüseyin Demir
Yeminli Mali Müşavir
huseyindemir@kardemymm.com.tr

Kentsel Dönüşüm (Rezerv Alan) Konut Teslimlerinde % 1 KDV Oranı ve İndirimli Orana Tabi KDV İadeleri

1. GİRİŞ

Ülkemizin deprem bölgesi olması nedeniyle insanların hayatları için tehdit oluşturan alanların ve yapıların tespit edilmesi, bunların yıkılarak yerine depreme dayanıklı yapıların inşa edilmesi ihmal edilemez bir zorunluluktur. Mevcut yapılardan hasarlı olan, bilimsel olarak ölçümler sonucu depreme dayanıklı olmadığı tespit edilen ve yıkılma riski bulunan yapıların, ayrıca deprem bölgesi olması nedeniyle üzerindeki yapıların can ve mal kaybına sebep olma olasılığı bulunan alanların tespiti, yıkılması ve iyileştirilmesi amacıyla 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.5.2012 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Riskli yapıların kolaylıkla depreme dayanıklı yapılara dönüştürülmesi amacıyla getirilen bu düzenlemeye, indirimli oranlı KDV uygulanılması suretiyle destek sağlanmıştır. Çalışmamızda kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilen konut teslimlerinde ve inşaat taahhüt işlerinde % 1 oranında KDV uygulaması ve ortaya çıkan indirimli orana tabi KDV iadesi uygulaması hakkında bilgiler verilmektedir.

2. MEVZUAT DÜZENLEMELERİ VE UYGULAMA

2.1. Kentsel Dönüşüm ve Rezerv Alan Kavramı

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında; Riskli alan, Riskli yapı, Rezerv yapı alanı kavramları düzenlenmiştir.

Kanunun 2’nci maddesinde;

Rezerv yapı alanı : Bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alanı,

Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,

Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,

ifade etmektedir.

İnşaatın 6306 sayılı Kanun kapsamında olup olmadığının tespit edilmesi KDV oranı açısından önemlidir. Yapı ruhsatının “Diğer Hususlar” bölümünde “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uygulamasıdır” ibaresi bulunan konutlar için indirimli oranlı KDV uygulamak mümkündür.

2.2. KDV Oranı

3065 sayılı KDV Kanunu ve ilgili Cumhurbaşkanı Kararları uyarınca; % 1 KDV oranına tabi mal ve hizmetlerin belirlendiği, I sayılı listenin B/11, 12 ve 13 üncü sıralarında aşağıdaki hükümler yer almaktadır.

“11- (29/03/2022 tarihli ve 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı 4.maddesi ile değiştirilen ibare; Yürürlük: 01/04/2022; Bu Kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için 1 inci ve 4 üncü maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunur. ) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m2'ye kadar olan kısmı ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2'nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,

12- (30/4/2019 tarihli ve 1013 sayılı Cumhurbaşkanı Kararının eki Kararın 1 inci maddesiyle değiştirilen sıra. Yürürlük: 1/5/2019) Konut yapı kooperatifleri ile Darülaceze Başkanlığına yapılan inşaat taahhüt işleri,

13- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m2'ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri.

(29/01/2021 tarihli ve 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile eklenen ifade. Yürürlük: 30/01/2021) 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri.”

6306 sayılı Kanun kapsamında konut teslimlerinde,

Yapı ruhsatı tarihi 01.4.2022 öncesi; (01.01.2017 tarihi ve sonrası olanlarda)

• Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için;

Büyükşehir belediye sınırları dışında ise % 1,

Büyükşehir belediye sınırları dahilinde lüks ve birinci sınıf konutun yapı ruhsat tarihi itibariyle vergi değeri 1000 TL altı ise % 1,

Büyükşehir belediye sınırları dahilinde lüks ve birinci sınıf konutun yapı ruhsat tarihi itibariyle vergi değeri 1000-2000 TL arası ise % 10,

Büyükşehir belediye sınırları dahilinde lüks ve birinci sınıf konutun yapı ruhsat tarihi itibariyle vergi değeri 2000 TL üzerinde ise % 20

• Net alanı 150 metrekareyi aşan konutlar için % 20,

Yapı ruhsatı tarihi 01.4.2022 ve sonrası;

Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için % 1,

Net alanı 150 metrekareyi aşan konutlarda 150 metrekare için % 1, aşan kısım için % 20 KDV oranı uygulanır.

Ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslimler KDV’ye tabidir. Bu faaliyetler kapsamında işletmeye dahil edilen ve satılan, diğer bir deyişle ikinci el olarak sonraki yıllarda KDV’ye tabi olarak satışı yapılan  konutlar, yapı ruhsatlarındaki tarihler esas alınmak suretiyle KDV oranı belirlenecektir. Yapı ruhsat tarihi 01.4.2022 öncesi olan konutların ikinci el satışlarında vergi değerlerinin yapı ruhsat tarihi itibariyle ne olduğunun tespiti çok zor olacağından, bu konuda yeni düzenleme yapılması gerekmektedir. 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararında yer alan “Bu Kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için 1 inci ve 4 üncü maddelerde kaldırılan veya değiştirilen hükümlerin uygulanmasına devam olunur” hükmünün kaldırılması sorunu çözecektir. Aksi halde eski konutların ikinci el KDV’ye tabi olarak satışlarında KDV oranının ne olacağı konusunda hem mükellef hem vergi dairesi açısından belirsizlik yaşanacak ve gereksiz zaman kayıpları ortaya çıkacaktır.

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde taşınmaz maliklerine ait inşaat alanı toplamının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak konutlar için inşaat taahhüt hizmetleri de % 1 oranında KDV’ye tabi olacak, bir buçuk katın üzerinde inşaat alanı olan taahhüt hizmetlerinde % 20 KDV oranı uygulanacaktır.

Konut yapı kooperatifleri ve Darülacezeye yapılan inşaat taahhüt işleri de KDV Genel Uygulama Tebliğinde yer alan şartları taşımaları kaydıyla % 1 oranında KDV’ye tabi olacaktır.

2.3. İndirimli Orana Tabi KDV İadesi

Katma değer vergisi oranları indirilen teslim ve hizmetler dolayısıyla yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarlarının, 2026 yılı için 164.000 TL’yi aşan kısmı mükellefin vergi ve sosyal güvenlik prim borçlarına, % 51 veya daha fazla hissesi kamu kuruluşuna ait kurumlardan temin edilen elektrik ve doğalgaz, organize sanayi bölgelerinden temin edilen elektrik, su, doğalgaz, altyapı ve aidat borçlarına yılı içinde vergilendirme dönemleri itibarıyla mahsuben iade edilebilir. Nakden iade talebi ancak izleyen yıl içerisinde yapılabilir ya da yine borçlara mahsup talep edilebilir.

İade talebinin 50.000 TL ve üstünde olması halinde 50.000 TL'yi aşan kısmın nakden ve/veya mahsuben iadesi vergi inceleme raporu, YMM raporu veya teminat karşılığında yerine getirilir. Bu tutarı aşmayan iadelerde rapor veya teminat aranmamaktadır. Süresinde YMM tam tasdik sözleşmesi yapılmamış olması halinde nakden iade edilebilecek üst sınır 2.600.000 TL’dir.

İade talebinin indirimli orana tabi işlemin gerçekleştiği dönemi izleyen yılın sonuna kadar yapılması gerekmektedir. Örneğin 2025 yılında teslimi gerçekleşen %1 veya %10 KDV oranına tabi konutlar için devreden KDV olarak mevcut bulunan tutarlar için iade talebi, 2026 yılı Ocak-Kasım dönemlerine ait KDV beyannamelerinin herhangi birinde “İade edilecek KDV” satırında gösterilmeli ve en geç 31.12.2026 tarihine kadar iade talep dilekçesi elektronik ortamda sisteme girilmelidir. İade talep dilekçesine ek olarak indirilecek KDV listesi, yüklenilen KDV listesi, satış faturaları listelesi ile iade hesaplama tablosunun eksiksiz şekilde sisteme yüklenerek onaylanması gerekmektedir. İade tutarının 50.000 TL’yi aşması halinde, nakden ve/veya mahsuben iade taleplerinde YMM raporunun izleyen yılın altıncı ayının sonuna kadar, örneğimizde 30.6.2027 tarihine kadar vergi dairesine ibrazı zorunlu olup aksi takdirde iade talebi vergi inceleme raporuna göre yerine getirilir.

İade tutarının hesaplanmasında, önce işlemin bünyesine doğrudan giren inşaat ile ilgili harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV dikkate alınır. Sonra genel yönetim giderlerinden pay verilir. Aylık olarak en fazla iade edilebilecek tutarın altında kalan durumlarda amortismana tabi iktisadi kıymet alımları nedeniyle yüklenilen KDV’den pay verilir. Konut üretimiyle ilgili olmayan giderler iade hesabına dahil edilemez.

Konut tesliminde eklenti mahiyetinde olan ankastre, buzdolabı, fırın davlumbaz, bulaşık makinesi, mobilya, perde, avize, vestiyer, televizyon gibi ürünler iade hesabında dikkate alınmaz ve konut için düzenlenecek faturada bu ürünler ayrı gösterilerek tabi oldukları oranda KDV uygulanır. Verilen bir özelgede jeneratörün de iade hesabına dahil edilmeyeceği belirtilmiştir.

Konutla birlikte teslim edilen ve konutun tamamlayıcı parçası niteliğinde olan kombi, cam balkon, duş teknesi, duşakabin, küvet, mutfak dolabı, evye, batarya, duş başlığı, panel radyatör gibi eşyalar için yapılan harcamalara ait KDV iade hesabına dahil edilir. Ayrıca akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri ve benzerleri de genel gider olarak hesaplanacak pay dahilinde iade hesabına dahil edilebilir. Amortismana tabi iktisadi kıymetlerden de işleme isabet eden pay oranında KDV yüklenim konusu yapılabilir.

Konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalardan sayılan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilemez. Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı, perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen vergiler ise iade hesabına dahil edilebilir.

Konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmayan depo, enerji ve hidrofor odası, güvenlik holü, sığınak ve kapalı otopark için yapılan harcamalara ait KDV de iade hesabına dahil edilebilir.

Buna göre, konut yapımına ilişkin zorunlu olmayan harcamalar iade hesabına dahil edilemeyeceğinden, söz konusu jeneratör harcamalarına ilişkin yüklenilen KDV'nin, indirim konusu yapılması mümkün olmakla birlikte indirimli orana tabi konut teslimlerine ilişkin iade hesabına dahil edilmesi mümkün değildir.

İndirimli orana tabi konut teslimleri nedeniyle iade talebinde bulunulabilmesi için konutların tamamlanarak alıcılara fiilen teslim edildiğinin tevsiki gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi bulunan ve tapuda mülkiyet devri gerçekleşen konutlara ilişkin KDV iade talepleri, konutun fiilen kullanımına ilişkin başkaca bir belge aranmasına veya bu bağlamda bir yoklama yapılmasına gerek bulunmaksızın değerlendirmeye alınır.

Konutun yapı kullanma izin belgesi temin edilmeden önce alıcının fiilen kullanımına sunulmuş olması halinde fiili teslim gerçekleşmiş olacağından 7 günlük süre içinde KDV’li faturasının düzenlenmesi gerekir. Fiilen teslimi gerçekleşen bu konutların KDV iadesinin talep edilmesi için fiilen teslime dayanak teşkil eden teslim tutanakları, abonelikler gibi evrakların tevsik edici belge olarak ilgili vergi dairesine sunulması önemlidir.

12.01.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.279 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.