Hasan Aydın
Yeminli Mali Müşavir
E.Vergi Başmüfettişi
Prestij Grup YMM ve Bağımsız Denetim A.Ş.
prestijgrupymm@hotmail.com

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Hibe ve Kredi Desteğinin Hak Sahipliği ile Katma Değer Vergisi (KDV) Matrahına Etkisi

1. Giriş

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitler tarafından yürütülen yapım işleri kapsamında Devlet tarafından sağlanan hibe destekleri ve bankalar aracılığıyla kullanılan kredi desteklerinin hukuki niteliği ile bu ödemelerin konut teslimine ilişkin KDV matrahına etkisi, uygulamada önem arz eden konular arasındadır.

Bu çalışmada, 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı hükümleri çerçevesinde hibe desteği ile  kredi desteğinin  hak sahipleri adına yapıldığı, müteahhitlerin bu tutarları hak sahipleri yerine tahsil ettiği, dolayısıyla bu ödemelerin tek oran KDV matrahına dahil edilmesi gerektiği değerlendirilecektir.

2. Hibe ve Kredi Desteğinin Hukuki Muhatabı

İstanbul ilinde yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında yapıma ilişkin yardım verilmesine dair 22 Şubat 2024 tarih ve 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı’nın “Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Esaslar” başlıklı 3. maddesinin 7. fıkrası şu şekildedir:

“Hibe ve kredi desteği, 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi olan yapılarda Yapı Denetim Sistemindeki (YDS) inşaat ilerleme seviyesi dikkate alınarak, diğer yapılarda ise ilgili idare tarafından yerinde yapılacak inceleme esas alınarak; subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere Başkanlıkça üç eşit taksitle yapıdaki hak sahipleri adına hak sahiplerinin anlaştığı yüklenicinin Bankada açılan vadesiz hesabına ödenir.”

Bu düzenlemeye göre, müteahhit banka hesaplarına aktarılan hibe destekleri, inşaatın belirli aşamalarında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hak sahipleri adına aktarılan tutarlardır.

Aynı Karar’ın 2. maddesi (ğ) fıkrası ise şu şekilde tanımlama yapmaktadır:

“Hak sahibi: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların maliklerini,

… ifade eder.” Denilmektedir.

Dolayısıyla, hibe ve kredi desteğinin gerçek muhatabı yapıların malikleri, yani sahipleridir.  Müteahhit yalnızca alacağı tahsil eden taraf konumundadır.

3. Kredi ve Hibe Ödemelerinin Sözleşmesel Niteliği

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahipleri ile müteahhitler arasında düzenlenen sözleşmede konut teslimine ilişkin toplam bedel açıkça belirlenmektedir. Hibe veya kredi kullanılmasa dahi sözleşme bedeli bellidir.

Ödemeler ise fiilen hak sahibi adına yapılmaktadır:

• Kredi tutarı banka tarafından,
• Hibe tutarı ise Kentsel  Dönüşüm Başkanlığı tarafından,

hak sahibi adına doğrudan müteahhit hesabına aktarılmaktadır.

Bu durumda müteahhit alacağını hak sahibi yerine bu kurumlar aracılığıyla tahsil etmektedir.

4. KDV Mevzuatı Açısından Değerlendirme

KDV Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca, Türkiye’de yapılan mal teslimleri ve hizmet ifaları katma değer vergisine tabidir. Vergiyi doğuran olay, mal veya hizmetin teslimi ile meydana gelir.

Kanunun 20/1. maddesi uyarınca, teslim ve hizmet işlemlerinde matrah, bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedeldir.

Aynı Kanunun 20/2. maddesinde “bedel” kavramı şu şekilde tanımlanmıştır:olursa

“Malı teslim alan veya hizmetten yararlanan kişi ya da onun adına hareket edenlerden, bu teslim veya hizmet karşılığında her ne şekilde olursa olsun alınan veya borçlanılan para, mal veya para ile ifade edilebilen her türlü menfaat, hizmet ve değerlerin toplamıdır.”

Bu hükme göre, teslim veya hizmetin karşılığını oluşturan bedel, yalnızca doğrudan alıcıdan tahsil edilen tutarları değil, alıcı adına hareket eden üçüncü kişiler tarafından yapılan ödemeleri de kapsamaktadır.

5. KDV Matrahına İlişkin Değerlendirme

Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri ve uygulama esasları çerçevesinde:

• Müteahhit tarafından hak sahibine yapılan konut tesliminde; hak sahibi adına banka veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından müteahhit banka hesaplarına yapılan kredi ve hibe ödemeleri, KDV matrahına dahil edilmelidir.
• Konut yapım sözleşmesinde belirlenen toplam bedel, yani hak sahibi tarafından yapılan ödemeler +  hibe + kredi  toplamı vergiyi doğuran olayın matrahını oluşturmaktadır.

6. Sonuç

8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile KDV Kanunu’nun 1, 20/1 ve 20/2. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde:

• Hibe ve kredi desteği ödemeleri, teknik olarak müteahhit hesabına aktarılsa dahi, hukuken hak sahibi adına yapılan ödemelerdir.
• Bu ödemeler müteahhidin konut teslimine ilişkin alacağının tahsili, yani tek bir teslimin parçaları niteliğinde olup toplam tutarının   KDV matrahına dahil edilmesi gerekmektedir.         
• Kredi, özellikle de hibe desteğini; teslim konusu malın matrahından ayırarak müteahhidin gerçekleştirdiği konut tesliminden bağımsız değerlendirilmesi ve farklı bir vergilendirme rejimine tabi tutulması hukuken mümkün değildir.
• Dolayısıyla konut teslimlerine ilişkin sözleşmede belirlenen toplam bedel(hak sahibi payı +  hibe + kredi) üzerinden tek oran KDV hesaplanmalı, oran konutlarda %1 (ticari alanlarda %20) olarak uygulanmalıdır.

06.12.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.