Feride Füsun Akyürek
Yeminli Mali Müşavir
ymm.fusunakyurek@yahoo.com

İnşaat ve Müteahhitlik Sektöründe KDV İadesi ve Vergisel Kritik Noktalar

İnşaat ve müteahhitlik sektöründe 2027 yılı sonuna kadar devam edecek olan devlet yardımları ile birlikte Yüklenilen ve indirim yolu ile giderilmeyen KDV iadesi, firmaların hayatta kalmasını sağlayan, öz sermayelerini güçlendiren ve yeni projelere yatırım yapmalarının önünü açan devasa bir finansman kaynağıdır.

İnşaat ve müteahhitlik Sektöründe Yüklenilen ve indirim yolu ile giderilmeyen KDV ‘ nin iadesinde yapılan tüm işlemlerde Yeminli Mali Müşavir ile şeffaf ve güvenilir yol arkadaşlığına erken başlamak yüklenilen KDV yükünü nakde çevirmek işlemlerin hızlanmasını sağlar.

Sektördeki KDV işlemlerinde ve iade de dikkate almamız gereken mevzuatlar;

1. KDVK 29/2,
2. KDV Genel Tebliğ III / C-2.1.3,
3. GİB Özelge ve yargı kararları,
4. Kentsel Dönüşüm işlemlerinde 6306 Sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği,

Bu makalede Sektör temsilcilerinin, müteahhitlerin ve arsa sahiplerinin yasal cezalarla karşılaşmaması, KDV iade süreçlerinin hızlanması için dikkat etmesi gereken kritik kısa notları ve uygulamadaki yansımalarını sizler için toparladım.

1. İnşaat maliyeti hesaplarken Brüt alan dikkatte alınır ( Yapı ruhsatında yer alır )
2. Brüt alana toplam inşaat alanıdır. Brüt alana ortak alanlar dahildir.( Brüt alan toplamı kat mülkiyeti tapuların toplamı ile de aynı olmalıdır.)
3. Arsa sahiplerine, daire veya dükkan maliklerine kesilecek faturalarda KDV oranı net alandan bulunur.
4. Yapı ruhsatında değişiklik yapılmış olması halinde, son (geçerli) ruhsatın dikkate alınacaktır. Müteahhit değişikliği yapıldığında yapı ruhsatlarında da değişiklik yapılacaktır.
5. Muhasebe kayıtlarında Tekdüzen Hesap planına uyum, özelikle müteahhittin birden fazla işinin olması durumunda maliyetin ve yüklenilen KDV tutarının doğru hesaplanmasında çok önem arz etmektedir.
6. İnşaat maliyetini YMM raporunda sarf malzemelerinin, özelliklede beton ve demir kullanım miktarlarına dikkat etmek,Maliyenin inşaat maliyet hesaplamasını aşması halinde açıklanması gerekmektedir.

Müteahhittin kat karşılığı yaptığı inşaatlarda;

7. Arsa sahiplerine Vergi Usul Kanunun 267.madde 2. fıkradaki 2. sıradaki maliyet bedeli esas alınır.

   Arsa sahipleri gerçek kişi ise maliyet bedeline % 10 faaliyet karı (Perakende satışlar için %10 ) eklenerek Gider Pusulası,

   Arsa sahipleri Tüzel kişi ise maliyet bedeline % 5 faaliyet karı ( Toptan satışlar için %5 ) eklenerek Fatura, kesilmesi,

8. Kat karşılığı yapılan inşaatlarda teslim ve teslim sayılan haller gerçekleşmesi durumunda 7 gün içinde gerçek veya tüzel kişi arsa sahiplerine ilk sözleşme de belirlenmiş olan daire ve dükkânların faturalarını düzenlenmesi gerekmektedir. ( Faturanın 7 gün içinde düzenlenmemesi halinde 2026 yılında; fatura düzenlenmemesi halinde kesilecek özel usulsüzlük cezası, ilk tespitte 17.000 TL’den aşağı olmamak üzere belgede yazılması gereken meblağın %10’uBir takvim yılı içinde her bir belge nev’ine ilişkin olarak kesilecek toplam ceza 17.000.000TL olarak belirlenmiştir.),( VUK 231,VUK 232, VUK 353 maddeleri)
9. Gider pusulası veya fatura ile arsa maliyetlere dahil edilir.
10. Gerçek Kişi arasa sahiplerine kesilen Gider Pusulalarında tevkifat yoktur. Muhtasar Beyannamede yer almazlar.
11. Daha sonra sözleşme de müteahhittin aldığı daireleri gerçek veya tüzel kişilere satışı yapılır. Burada inşaat maiyetine arsa maliyeti de eklenmiş olmaktadır.
12. Arsa sahiplerinin elde etmiş oldukları arsalar cins tahsisi yapılarak daire veya dükkâna dönüşmüştür.

    Beş yıl içinde satışların yapılası durumunda Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80.göre Değer Atış Kazancı hükümlerine tabi tutulur. Beş yıl hesabında cins tarihi dikkate alınır.

    Arsa sahibine birden fazla daire ve dükkân satışlarını belli bir organizasyon içerisinde yapmaları durumunda ise Gelir Vergisi Kanunu 37. Maddesine göre Ticari Kazancı hükümlerine tabi tutulur.

    Bu hesaplamalarda daire ve dükkanların maliyet değeri müteahhit ‘ nin düzenlediği fatura tutarıdır.

13. Normalde miras kalan bir mülkü ne zaman satarsanız satın "Değer Artış Kazancı" (Gelir Vergisi) doğmaz. Ancak arsa kentsel dönüşümle birden fazla bağımsız bölüme (daire / dükkana) dönüştüğünde Maliye Bakanlığı'nın GVK 37.madde ticari kazanç hükümlerine tabi olur.
14. Tüzel kişi arasa sahiplerinde arsa 7456 sayılı kanuna göre 15/07/2023 tahinden önce alınan kurumların aktifinde yer alan arsanın satılması ( gayrimenkul ) durumunda, Kurumlar Vergisi Kanunu 5/1-e maddesi uyarınca satış kazancının % 25 Gayri Menkul Satış Kazancı olarak 549 Hesaba aktarılması ve Katma Değer Kanunu 17/4-r maddesine göre KDV ‘ den istisnadır.

    15/07/2023 den sonra kurumların aktifine alınan arsa ( gayrimenkul ) Kurumlar Vergisi ve Katma Değer Kanunlarındaki istisna hükümleri kaldırılmıştır.

15. Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliği’nde 16 Mayıs 2026 tarihli değişiklikler ile asgari işçilik hesaplamalarında da değişiklik yapılmıştır

    a) Aynı yıl biten inşaatlarda; Başladığı yıl içinde tamamlanan inşaatlara ilişkin hesaplamada herhangi bir değişiklik yapılmamış olup, inşaatın bittiği tarihte geçerli olan birim maliyet bedelinin esas alınması uygulaması devam ettirilmiştir.

    b) Yıllara sari inşaatlarda; Birden fazla yıla sirayet eden inşaat işlerinde, inşaatın başladığı yıl ile bitirildiği yıl arasındaki (bitiş yılı hariç) tüm yıllara ait birim maliyet bedellerinin aritmetik ortalamasının alınması esası getirilmiştir.

    c) Geçiş hükmü; 16 Mayıs 2026 tarihinden önce tamamlanmış olmakla birlikte henüz kesinleşmemiş işlemler için, yeni aritmetik ortalama esasına dayalı maliyet hesaplama yöntemi uygulanacaktır.

    Buna karşın, iki yıldan daha kısa sürede tamamlanan inşaatlarda mevcut (eski) yöntem geçerli olmaya devam edecektir. Bu durum, geçmiş yıllara ait ancak henüz sonuçlanmamış dosyalar için farklı hesaplama yöntemlerinin gündeme gelebileceği ve dosya bazlı değerlendirme yapılması gerektiği anlamına gelmektedir.

Kısaca, sektör temsilcilerinin, müteahhitlerin ve arsa sahiplerinin yasal cezalarla karşılaşmaması, KDV iade süreçlerinin hızlanması için dikkat etmesi gereken çok detaylar bulunmaktadır.

19.10.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Telif Uyarısı: Bu makalenin en fazla %20'si, kaynak gösterilip aktif link verilerek paylaşılabilir. Aksi takdirde yasal işlem başlatılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.250 TL  Ayrıntılar için tıklayın.