Fatih Sultan Mehmet Çiçek
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
fatihsmcicek@turmob.org.tr

1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) Işığında 2026 Yılı Gayrimenkul Vergilendirme Rejimi

1. GİRİŞ

Türk vergi hukukunda mülkiyet üzerinden alınan vergilerin başında gelen Emlak Vergisi, hem yerel yönetimlerin en önemli gelir kalemlerinden birini oluşturması hem de geniş bir mükellef kitlesini doğrudan ilgilendirmesi nedeniyle stratejik bir öneme sahiptir.[1] 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89), 2026 yılı ve müteakip yıllar için vergilendirme rejiminde köklü değişiklikler ve geçici koruma mekanizmaları öngören 7566 sayılı Kanun'un uygulama esaslarını belirlemektedir.

Bu bilgi notu, söz konusu Tebliğin getirdiği yenilikleri, özellikle sınırlama mekanizmasını, yeniden değerleme oranındaki yapısal değişikliği ve bu düzenlemelerin mükellefler, yerel yönetimler ve genel ekonomi üzerindeki etkilerini derinlemesine analiz etmek amacıyla hazırlanmıştır. Raporun temel tezi; getirilen düzenlemenin, yüksek enflasyonist ortamda gayrimenkul değerlerinde yaşanan fahiş artışların vergi yüküne doğrudan yansımasını engellemek adına bir "sosyal hukuk devleti" refleksi olduğu, ancak aynı zamanda 2027 yılından itibaren tam endeksleme modeline geçilerek vergi tabanının reel değerini korumayı hedeflediği yönündedir.

Tebliğ metninde yer alan tüm yasal dayanaklar, hesaplama formülasyonları ve dokuz adet uygulama örneği, akademik bir titizlikle ve teknik detaylarla irdelenmiş; hukuksal, mali ve idari boyutlarıyla bütüncül bir perspektif sunulmuştur.

2. EMLAK VERGİSİNDE YENİ DÖNEM VE HUKUKİ ÇERÇEVE

2.1. Düzenlemenin Ekonomik ve Sosyal Arka Planı

Son yıllarda Türkiye ekonomisinde yaşanan makroekonomik dalgalanmalar ve enflasyonist baskılar, gayrimenkul piyasasındaki değerlerin hızla yükselmesine neden olmuştur. Emlak Vergisi Kanunu uyarınca her dört yılda bir toplanan Takdir Komisyonları, arsa ve arazi metrekare birim değerlerini belirlerken, piyasayı dikkate almak durumundadır. 2025 yılında gerçekleştirilen takdir işlemleri sonucunda, birçok bölgede asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinde %1000'leri aşan, hatta bazı bölgelerde daha fazla artışlar kaydedilmiştir.

Vergi hukukunun temel ilkelerinden biri olan "Mali Güç" ilkesi gereği, mükelleflerin ödeme güçlerini aşan ve sermaye kaybına yol açabilecek nitelikteki vergileme işlemlerinin önlenmesi gerekmektedir.[2] Takdir Komisyonu kararlarının doğrudan uygulanması halinde, 2026 yılında tahakkuk edecek emlak vergilerinin, vatandaşların ve işletmelerin nakit akışını bozacak seviyelere ulaşma riski olacaktır. Bu risk, kanun koyucuyu olağanüstü bir tedbir almaya itmiş ve 7566 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Kanun'a Geçici 23. Madde eklenmiştir.

2.2. 89 Seri No'lu Tebliğin Amacı ve Kapsamı

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 89 Seri No'lu Tebliğ, bu yasal müdahalenin teknik altyapısını kurmaktadır. Tebliğin 1. maddesinde belirtildiği üzere, düzenlemenin temel amacı, 2026 yılı emlak vergi değerlerinin hesabında uygulanacak olan üst sınır kuralının usul ve esaslarını belirlemektir.

Tebliğ, sadece 2026 yılına özgü bir sınırlama getirmekle kalmamakta, aynı zamanda 1319 sayılı Kanun’un 29. maddesinde yapılan kalıcı değişikliği de (yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamının uygulanması) hüküm altına almaktadır. Bu yönüyle Tebliğ, kısa vadeli bir şok emici mekanizma ile uzun vadeli bir değer koruma mekanizmasını aynı metinde birleştirmektedir.

3. 2026 YILI İÇİN GETİRİLEN SINIRLAMA MEKANİZMASI

Emlak vergisinde matrah, Vergi Değeri olarak adlandırılır.[3] 2026 yılı, dört yıllık takdir döneminin (2026-2029) ilk yılı olması sebebiyle kritik bir öneme sahiptir. Normal şartlarda, Takdir Komisyonları tarafından 2025 yılında belirlenen değerler, 2026 yılında doğrudan matrah olarak uygulanır. Ancak 89 Seri No'lu Tebliğ, bu doğrudan geçişe bir filtre koymaktadır.

3.1. İki Kat Fazlası Kuralının Matematiksel ve Hukuki Yorumu

Tebliğin 2. maddesi ve Geçici 23. madde hükmü şöyledir: "2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez.". Bu ifade, hukuk dilinde sıkça yanlış anlaşılan bir kavramdır. İki katı ile iki kat fazlası arasında matematiksel olarak %50'lik bir fark vardır:

• X Sayısının İki Katı           : 2x.
• X Sayısının İki Kat Fazlası: x + 2x = 3x.

Kanun koyucu burada iki kat fazlası ifadesini bilinçli olarak seçerek artış oranına %200'lük bir tavan getirmiş, ancak yeni değerin eski değerin %300'üne (3 katına) kadar çıkmasına izin vermiştir.

Tebliğ kapsamındaki hesaplamalarda belediyeler tarafından uygulanacak algoritma şu şekildedir:

1. Adım: 2025 yılı vergi değerini tespit et. (VD 2025)

2. Adım: 2026 yılı için Takdir Komisyonu kararına ve inşaat maliyetlerine göre teorik değeri hesapla. (VD 2026)

3. Adım: Yasal üst sınırı hesapla. (VD 2025+ 2xVD 2025)

4. Adım: Karşılaştırma yap.

Bu formül, devletin vergi alacağından feragat ettiği anlamına gelmez; bilakis, devlet vergi alacağını tahsil edilebilir ve adil bir seviyede tutarak vergi uyumunu artırmayı hedeflemektedir

3.2. Kapsam ve İstisnalar

Tebliğ, bu sınırlamanın kapsamını oldukça geniş tutmuştur:

• Arsalar
• Araziler
• Binalar (Mesken, İşyeri, vb.)
• Mükellefiyet Değişimleri

Sınırlamanın uygulanmayacağı tek alan, Takdir Komisyonu değerinin zaten 2025 değerinin 3 katının altında kaldığı durumlardır. Bu durumda daha düşük olan yani komisyon değeri uygulanır.

4. UYGULAMA ÖRNEKLERİNİN DERİNLEMESİNE ANALİZİ

Tebliğ metninde yer alan 9 adet örnek, uygulamanın röntgenini çekmektedir. Bu bölümde, her bir örnek olay, sağlanan veriler ışığında adım adım çözümlenecek ve anlamları irdelenecektir.

4.1. Örnek 1: Arsa Vergi Değerinde Sınırlama Uygulaması

Bu örnek, değer artışının yasal sınırı aştığı en temel senaryoyu temsil eder.

1. Vaka Verileri:

• Mülk: 1.500 m² Arsa ((A) Belediyesi).
• 2025 Birim Değeri: 600,00 TL.
• 2026 Takdir Değeri: 4.000,00 TL.

1. Analiz: Takdir Komisyonu, bölgedeki değer artışını yaklaşık 6.66 kat (%566 artış) olarak öngörmüştür. Bu, piyasa gerçeklerine uygun olabilir ancak vergi tekniği açısından ani bir şoktur.
2. Hesaplama Detayı:

Parametre	Değer	Açıklama
2025 Matrahı	900.000,00 TL	1.500 m² x 600 TL
2026 Komisyon Değeri	6.000.000,00 TL	1.500 m² x 4.000 TL
Yasal Üst Sınır	2.700.000,00 TL	900.000 TL + (900.000 x 2)
Fark	3.300.000,00 TL	Komisyon Değeri - Sınır

1. Sonuç ve Yorum: Mükellef, normal şartlarda 6 milyon TL üzerinden vergi ödeyecekken, Tebliğ sayesinde 2.7 milyon TL üzerinden vergilendirilecektir.
2. Efektif Birim Değer: Yasal sınır uygulandığında, arsanın 2026 yılı için esas alınacak birim değeri matematiksel olarak 1.800,00 TL'ye düşmektedir (2.700.000 / 1.500). Bu gizli bir yasal takdir işlemidir. Belediye sistemlerinde arsa birim değeri 4.000 TL olarak görünse de, vergi tahakkukunda 1.800 TL baz alınacaktır.

4.2. Örnek 2: Mesken (Bina) Vergi Değerinin Hesaplanması

Bina vergisi, arsa payı değeri ile bina inşaat maliyetinin toplamından oluşur. Bu örnek, bileşenlerden birinin (arsa) artışının, toplam değeri nasıl etkilediğini gösterir.

1. Vaka Verileri:

• Arsa: 750 m².
• Bina: 120 m² (Yığma kagir, 1. Sınıf).
• 2025 Veriler: Arsa 500 TL, İnşaat Maliyeti 5.092,42 TL.
• 2026 Veriler: Arsa 4.000 TL (Takdir), İnşaat Maliyeti 6.535,61 TL.

1. Hesaplama Mantığı:

• 2025 Bazının Tespiti:

• Bina Kısmı: 120 x 5.092,42 = 611.090,40 TL.
• Arsa Kısmı: 750 x 500 = 375.000,00 TL.
• Toplam: 986.090,40 TL (Yuvarlama ile 986.000 TL).

• 2026 Teorik Değer (Sınırsız):

• Bina Kısmı: 120 x 6.535,61 = 784.273,20 TL.
• Arsa Kısmı: 750 x 4.000 = 3.000.000,00 TL. (Arsa değeri yaklaşık 8 kat artmış).
• Toplam: 3.784.273,20 TL (Yuvarlama ile 3.784.000 TL).

• Sınır Kontrolü:

• Limit: 986.000 x 3 = 2.958.000,00 TL.

1. Karar: 3.784.000 TL > 2.958.000 TL olduğu için, vergi değeri 2.958.000 TL olarak sabitlenir.
2. İçgörü: İnşaat maliyetleri Bakanlıkça belirlendiği için sabittir ve spekülatif artış göstermez, sadece enflasyon oranında artar. Ancak arsa değerindeki fahiş artış, binanın toplam değerini yukarı çekmektedir. Tebliğ, binanın "tuğla maliyeti" ile "arsa maliyeti" ayrımına girmeden, toplam vergi değeri üzerinden bir tavan koyarak mükellefi korumaktadır.

4.3. Örnek 3: Sınıra Takılmayan Durum (Arazi)

Her değer artışı müdahaleyi gerektirmez. Tebliğ, artışın %200'ün altında kaldığı durumlarda piyasa dinamiklerine saygı duyar.

a. Vaka:

• 2.500 m²Arazi.
• 2025 Değeri: 112.000 TL (Birim: 45 TL).
• 2026 Takdir Değeri: 250.000 TL (Birim: 100 TL).

b. Analiz:

• Artış Oranı: (250.000 - 112.000) / 112.000 = \%123.
• Yasal Limit: %200 artış (Toplamda 3 kat).
• Limit Değeri: 112.000 x 3 = 336.000 TL.
• Sonuç: Hesaplanan 250.000 TL, sınırın (336.000 TL) altında olduğu için, 250.000 TL üzerinden vergi tahakkuk eder.

c. Yorum: Bu senaryo genellikle kırsal arazilerde veya rantın düşük olduğu bölgelerde görülecektir. Devlet burada "Zaten makul bir artış yapılmış, ekstra bir indirime gerek yok" mesajı vermektedir.

4.4. Örnek 4: Fabrika Binası ve Yüksek Baz Etkisi

Ticari gayrimenkullerde (fabrika, AVM, otel) baz değerler zaten yüksektir. Bu örnekte, yüksek değerli bir mülkün durumunu görüyoruz.

a. Veriler:

• 2025 Değeri: 7.772.000 TL.
• 2026 Takdir Edilen Değer (Arsa + İnşaat): 17.627.000 TL.

b. Hesaplama:

• Sınır: 7.772.000 x 3 = 23.316.000 TL.
• Karar: 17.6 milyon TL < 23.3 milyon TL. Sınıra takılmaz.

c. Önemli Tespit: Fabrika binalarında "normal inşaat maliyeti" metrekare birim fiyatları konutlara göre daha yüksektir (Çelik karkas vb.). Arsa payı artsa bile, toplam değer içindeki inşaat maliyeti ağırlığı ve baz yılın yüksekliği, artışın oransal olarak %200'ü geçmesini zorlaştırabilir. Bu durum, sanayiciler için 2026 yılında vergi yükünün (sınıra takılanlara göre) daha "gerçek" değerler üzerinden oluşacağı anlamına gelebilir.

4.5. Örnek 5: 2025 Yılında Satın Alınan Arsa (Mükellefiyet Değişimi)

En çok merak edilen konulardan biri, mülk el değiştirdiğinde bu "koruma kalkanının" kalkıp kalkmayacağıdır. Tebliğ, mülkiyet değişikliğinin korumayı sonlandırmadığını açıkça ortaya koyar.

a. Vaka:

• (E) Belediyesi, 2.000 m² Arsa.
• Satın Alma Tarihi: 2025. (Mükellefiyet 2026'da başlar).
• 2025 Arsa Rayici: 600 TL (Belediyedeki kayıtlı değer).
• 2026 Takdir Değeri: 4.000 TL.

b. Analiz: Yeni malik, arsayı 2025'te satın almıştır. 2025 yılı vergisini eski malik ödemiştir. Yeni malik 2026'da ilk vergisini ödeyecektir.

• Malik kim olursa olsun önemli olan bu arsanın 2025'teki değeri nedir?
• 2025 Değeri: 2.000 x 600 = 1.200.000 TL.
• Sınır: 1.200.000 x 3 = 3.600.000 TL.
• Takdir Edilen: 2.000 x 4.000 = 8.000.000 TL.
• Sonuç: Yeni malik, 8 milyon yerine 3.6 milyon TL üzerinden vergilendirilir.

c. Stratejik Önem: Bu düzenleme, 2025 yılında gayrimenkul yatırımı yapanların "cezalandırılmasını" engellemektedir. Eğer bu kural olmasaydı, 2025'te arsa alan bir kişi, 2026'da takdir komisyonunun belirlediği fahiş değerle baş başa kalacaktı. Kanun, mülke bağlı bir "hak" tanımıştır; kişiye bağlı değil.

4.6. Örnek 6: İşyeri Binasının Satışı

Bu örnek, Örnek 5'in bina versiyonudur. Mantık aynıdır: 2025 yılındaki eski malik dönemindeki bina vergi değeri bulunur, bu değer 3 ile çarpılır ve tavan belirlenir. Yeni malik bu tavanı aşan kısmı ödemez.

4.7. Örnek 7: Yeni İnşaat (Mesken) ve Sınır Altında Kalma

2024 yılında biten ve 2025 yılında satın alınan bir binanın durumu. Burada da hesaplama yapılmış ve 2026 değeri, 2025 değerinin 3 katını aşmadığı için olduğu gibi kabul edilmiştir. Bu örnek, sistemin her koşulda "otomatik indirim" yapmadığını, sadece "fren" mekanizması olduğunu teyit eder.

5. KRİTİK ÖZEL DURUMLAR: CİNS TASHİHİ VE ARSA OLUŞUMU (MADDE 6 VE ÖRNEKLER 8-9)

Tebliğin en teknik bölümlerinden biri, 2025 yılında "Vergi Değerini Tadil Eden" (Değiştiren) bir olay yaşandığında ne yapılacağıdır.

5.1. Vergi Değerini Tadil Eden Sebepler (Madde 33)

Kanunun 33. maddesi, bir mülkün vergi değerinin yeniden hesaplanmasını gerektiren durumları sayar:

1. Yeni bina inşa edilmesi.
2. Binanın yanması/yıkılması.
3. Kullanım tarzının değişmesi (Konut -> İşyeri).
4. Arazinin arsaya dönüşmesi (Parsellasyon).
5. İfraz ve Tevhit işlemleri.

Bu durumlarda, önceki yıla ait bir karşılaştırılabilir baz değer bulmak zordur. Çünkü mülkün niteliği değişmiştir. Örneğin, geçen yıl tarlaydı, bu yıl üzerinde bina yapılmıştır.

5.2. Örnek 8: Yeni Bina İnşaatı (Arsa Bazlı Sınırlama)

Burada "Yeni Bina" olduğu için 2025 yılında bir bina değeri yoktur. Peki sınır neye göre hesaplanacak? Tebliğ çözüm olarak şunu getirir: Sınırlama sadece ARSA payı üzerinden yapılır.

a. Vaka:

• 2025'te biten inşaat (800 m² arsa üzerinde 400 m²  bina).
• 2025 Arsa Birim Değeri: 600 TL.
• 2026 Takdir Arsa Değeri: 5.000 TL.
• 2026 İnşaat Maliyeti: 6.380,83 TL.

b. Hesaplama:

• Arsa Sınırının Tespiti:

• 2025 Arsa Birimi: 600 TL.
• Sınır Birim Değer: 600 + (600 x 2) = 1.800 TL.
• Dikkat: Burada toplam değer değil, birim değer üzerinden gidilmesi daha doğru olacaktır.

• 2026 Vergi Değeri Hesabı:

• Arsa Kısmı: 800 m² x 1.800 TL = 1.440.000 TL. (5.000 TL yerine 1.800 TL kullanıldı).
• Bina Kısmı: 400 m² x 6.380,83 TL = 2.552.332 TL.
• Toplam: 3.992.000 TL.

c. Yorum: Yeni binalarda inşaat maliyeti indirime tabi tutulmaz, çünkü o zaten güncel maliyettir. Ancak binanın üzerine oturduğu arsanın değeri, eski arsa değerinin 3 katını geçemez. Bu, müteahhitler ve yeni ev sahipleri için çok önemli bir detaydır.

5.3. Örnek 9: Arazinin Parsellenerek Arsaya Dönüşmesi

Arazinin imar görüp arsaya dönüşmesi, değerini katbekat artırır. Tebliğ burada da bölgedeki arsa emsalleri üzerinden bir koruma sağlar. Eğer parselasyon sonucu oluşan arsanın 2026 takdir değeri, o bölgedeki 2025 arsa rayicinin 3 katını aşmıyorsa sorun yoktur. Aşıyorsa, 3 kat sınırına çekilir.

6. YENİDEN DEĞERLEME ORANINDA YAPISAL REFORM (2027-2029 PROJEKSİYONU)

Tebliğin en az 2026 yılı uygulaması kadar önemli olan diğer boyutu, Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesinde yapılan kalıcı değişikliktir. Bu değişiklik, 7566 sayılı Kanun ile yapılmış ve 89 No'lu Tebliğ ile açıklanmıştır.

6.1. Yarısından Tamamına Geçiş

1. Eski Düzen (2025 öncesi): Takdir komisyonunun toplanmadığı ara yıllarda, vergi değeri, o yılın Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar artırılırdı. Örneğin YDO %50 ise, Emlak Vergisi artışı %25 olurdu.
2. Yeni Düzen (2027 ve sonrası):04.12.2025 4/12/2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde ibaresi yeniden değerleme oranında şeklinde değiştirilmiştir. Artık YDO'nun tamamı oranında artış yapılacaktır. Örneğin YDO %50 ise, Emlak Vergisi artışı %50 olacaktır.

6.2. Kümülatif Etki Analizi (Simülasyon)

Bu değişikliğin uzun vadeli etkisi çok büyüktür. Aşağıdaki tablo, %40 sabit YDO varsayımı altında 3 yıllık bir simülasyonu göstermektedir:

Yıl	Eski Sistem Artış (%20)	Yeni Sistem Artış (%40)	Kümülatif Fark
2027	100 x %20 120	100 x %40 140	+20 Puan
2028	120 x %20 144	140 x %40 196	+52 Puan
2029	144 x %20 172.8	196 x %40 274.4	+101.6 Puan

Sonuç: Sadece 3 yıl içinde, yeni sistemdeki vergi matrahı, eski sisteme göre %58 daha yüksek oluşmaktadır (274.4 vs 172.8). Bu, devletin vergi tabanını enflasyona karşı tam korumalı hale getirdiğini ve yerel yönetimlerin gelirlerinin reel olarak erimesini engellediğini göstermektedir. 2026 yılındaki sınırlama bir kerelik bir uygulamadır; ancak 2027 sonrası tam bir mali disiplin dönemidir.

7. DİĞER VERGİ VE MALİ YÜKÜMLÜLÜKLERE YANSIMALAR (MADDE 8)

Emlak Vergi Değeri, Türk vergi sisteminde bir "çıpa" görevi görür. Birçok harç ve vergi bu değere endekslidir. Tebliğin 8. maddesi, hesaplanan bu sınırlı değerlerin diğer kanunlar için de geçerli olduğunu teyit eder.

7.1. Tapu Harçları

Gayrimenkul alım-satımlarında Tapu Harcı matrahı, Emlak Vergi Değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek satış bedelidir.[4]

1. Etki: 2026 yılında yapılacak satışlarda, taban matrah olarak 2026 Takdir Komisyonu değeri değil, Tebliğe göre sınırlandırılmış değer esas alınacaktır. Bu, tapu harcı yükünü azaltıcı bir etkidir.
2. Risk: Ancak 7566 sayılı Kanun ile tapu harcında eksik beyan cezası (Vergi Ziyaı Cezası) %25'ten %100'e çıkarılmıştır. Yani mükellefler, Emlak vergi değeri düşük, ben de düşük göstereyim yanılgısına düşmemelidir. Emlak vergi değeri sadece bir tabandır; gerçek satış bedeli bu değerin üzerindeyse, gerçek bedel beyan edilmelidir.

7.2. Veraset ve İntikal Vergisi

Miras yoluyla intikallerde de ilk tarhiyat emlak vergi değeri üzerinden yapılır. 2026 yılında vefat eden bir kişinin mirasçıları, veraset beyannamesi verirken bu "sınırlı" değerleri kullanacaklardır. Bu da mirasçılar lehine önemli bir vergi avantajıdır.

8. İDARİ SÜREÇLER VE YARGI YOLU

8.1. Belediyelerin Rolü

Tebliğin 9. maddesi, belediyelere açık bir talimat vermektedir: "Takdir komisyonlarınca yeni bir takdir işlemi yapılmayacaktır.". Belediyeler, mevcut bilgi işlem sistemlerini revize ederek, 2025 ve 2026 verilerini karşılaştırmak zorundadır. Bu tebliğ, özellikle yüz binlerce abonesi olan büyükşehir belediyeleri ilgilendirmektedir.

8.2. Dava Süreçleri (Madde 9/3)

Eğer Takdir Komisyonu kararlarına karşı dava açılmış ve mahkeme kararı ile değerler değişmişse (iptal, yeni değer belirleme vb.), Tebliğ bu yeni yargı kararlarının da aynı sınırlama (x3) testine tabi tutulacağını belirtir. Yani, mahkeme takdir komisyonunun değerini düşürse bile, o düşürülmüş değer 2025 değerinin 3 katından fazlaysa, yine Tebliğ sınırı uygulanır. Mahkeme kararı, Tebliğin getirdiği tavanı delemez.

9. SONUÇ

Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 89 Seri No'lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği, yüksek enflasyon ortamında vergi adaleti ile kamu geliri güvenliği arasında stratejik bir denge kurarak iki fazlı hibrit bir vergilendirme modeli ortaya koymaktadır, Yapılan analizler neticesinde, bu düzenlemenin kısa vadede 2026 yılı için takdir komisyonlarınca belirlenen fahiş değer artışlarına karşı "iki kat fazlası" (toplamda %300) kuralı ile mükellefleri ani vergi yüklerinden koruyan bir "şok emici" mekanizma işlevi gördüğü; uzun vadede ise 2027 yılından itibaren yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamının uygulanmasıyla vergi tabanının enflasyona tam endeksli hale getirildiği kalıcı bir mali disiplin dönemini başlattığı tespit edilmiştir. Tapu harçlarından veraset vergisine kadar geniş bir mali spektrumu doğrudan etkileyen bu yapısal reform, mülkiyet sahipleri için 2026 yılını yasal bir tavanla korunan geçiş yılı ilan ederken, sonraki yıllar için nakit akışlarının tam enflasyon oranındaki artışlara göre planlanması gereken yeni bir "değer koruma" ve tam endeksleme rejimini hayata geçirmektedir.

KAYNAKÇA

Bostan, M. K., & Karakuş, S. (2022). Gayrimenkul Değerlemesinin Emlak Vergisi Üzerine Etkilerinin İncelenmesi: Tokat İli Turhal İlçesi Örneği. The Journal of International Scientific Researches, 7(3), 242-259.

Çiftçi, T., & Organ, İ. (2015). TÜRKİYE’DE EMLAK VERGİSİ UYGULAMASINDAN KAYNAKLANAN SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(4), 127-147.

Dayıoğlu Erul, R. (2022). Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Devir Vergisi ve Verginin Türkiye’deki Karşılığı Olarak Tapu Harcı. Ekinoks Ekonomi İşletme Ve Siyasal Çalışmalar Dergisi, 9(2), 189-204. https://doi.org/10.48064/equinox.1142363

Gökçay, Ş. E. (2017). TÜRK VERGİ SİSTEMİNDE VERGİ ÖDEME GÜCÜNE ULAŞMA TEKNİKLERİ. Journal of Life Economics, 4(3), 113-133.

Töremen E. (2020). Emlâk Vergisine Esas Arsa Birim Değerlerinin Belirlenmesindeki Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 2(1), 21-42.

---

[1] Bostan, M. K., & Karakuş, S. (2022). Gayrimenkul Değerlemesinin Emlak Vergisi Üzerine Etkilerinin İncelenmesi: Tokat İli Turhal İlçesi Örneği. The Journal of International Scientific Researches, 7(3), 246.

[2] Gökçay, Ş. E. (2017).TÜRK VERGİ SİSTEMİNDE VERGİ ÖDEME GÜCÜNE ULAŞMA TEKNİKLERİ. Journal of Life Economics, 4(3), 117.

[3] Töremen E. (2020). Emlâk Vergisine Esas Arsa Birim Değerlerinin Belirlenmesindeki Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Niğde Ömer Halisdemir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 2(1), 23.

[4] Dayıoğlu Erul, R. (2022). Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Devir Vergisi ve Verginin Türkiye’deki Karşılığı Olarak Tapu Harcı. Ekinoks Ekonomi İşletme Ve Siyasal Çalışmalar Dergisi, 9(2), 197-199.

06.02.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.