Fatih Genç
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
fatih.genc@ismmmo.org.tr

7464 Sayılı Kanun Kapsamında Konutların Turizm Amaçlı Kısa Süreli Olarak Kiraya Verilebilmesi İçin İzin Belgesi Alan Mükellefler Hakkında

Değerli Okurlar, yazımızın konusu 02.11.2023 tarih ve 32357 Sayılı Resmi Gazete yayımlanan ve 01.01.2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 7464 Sayılı Kanun kapsamında konutlarını turizm amaçlı kısa süreli kiraya veren gerçek ve tüzel kişilere ilişkin usul ve esaslardan oluşmaktadır.

I. Ticari Kazanç Yönünden;

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37. Maddesinde; “Her türlü ticari ve sinai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” Hükmüne yer verilmiş olup; aynı Kanunun 70. Maddesinin (1) Numaralı bendinde arazi, binanın (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifa ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinde elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Ticari faaliyet, bir tür emek – sermaye organizasyonuna dayanmakta olup kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması, böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin “ticari faaliyet” olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak bir faaliyetin “ticari faaliyet” sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte, faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurları ile birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Anılan Kanunun gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanununda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak süreklilik arz eden şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanımına hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük / haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi ve bu faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmektedir.

7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun;

• “Amaç ve Kapsam” Başlıklı 1. Maddesinde; Kanunun amacının konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemek olduğu, tek seferde yüz veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı yapılan kiralamaların bu kanunun kapsamını oluşturduğu hüküm altına alınmıştır.
• “Tanımlar” başlıklı 2. Maddesinde; Turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması şeklinde; izin belgesi, kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralanmasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesi şeklinde tanımlanmıştır.

Söz konusu Kanuna göre konutların tek seferde yüz veya yüz günden daha kısa süreyle her türlü amaçla kiralanması 7464 Sayılı Kanunun kapsamını oluşturmakta olup mezkur kanun hükümlerine göre, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur.

Öte yandan 28/12/2023 tarihli ve 32413 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik’in 6. Maddesinde; düzenlenen izin belgelerinin birer örneğinin konutun bulunduğu yer vergi dairesi müdürlüğüne gönderileceği yönünde düzenleme yapılmıştır.

Konutların turizm amaçlı kısa süreli olarak kiraya verilebilmesi için ilgili Bakanlığa müracaat edilerek izin belgesi alınması ticari kazancın tespitinde aranılan devamlılık kastı ve bir organizasyonun varlığına karine teşkil edeceğinden kiralama yapılıp yapılmadığına veya gelir elde edilip edilmediğine bakılmaksızın “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınarak yapılan konut kiralamalarının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi bu kapsamda elde edilecek kazançların 193 Sayılı Kanunda yer alan ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi ve belge sahipleri adına izin belgesinin düzenlendiği tarih itibariyle ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesis edilmesi gerekmektedir.

Öte yandan izin belgesi alındıktan sonra mükellefiyet tesisisin terkin edilmesi yönünde talepte bulunulması halinde; söz konusu izin belgesi iptal edilmediği ve mükellefiyet devam ettiği sürece mükellefiyetin kapatılması yönünde işlem tesis edilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Diğer taraftan konutların kısa süreli kiralanması faaliyetinin izin belgesi alınmadan önce de yapıldığının herhangi bir şekilde tespiti durumunda ticari kazanç yönünden mükellefiyet tesisi için, izin belgesi alınıp alınmadığına bakılmaksızın geçmişe yönelik olarak zamanaşımı hükümleri de dikkate alınmak suretiyle mükellefiyet tesis edilebilecektir.

7464 sayılı Kanunun “İzin Belgesinin Niteliği” Başlıklı 3. Maddesinde; izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır hükmü yer almaktadır.

Bir taşınmazın “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” alınmadan uzun süreli olarak ve adi bir sözleşmeye dayanılarak kiraya verilmesi durumunda mülk sahibinin elde ettiği gelir, gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilecek olup elde edilecek gelir Gayrimenkul Sermaye İradına ilişkin hükümlere göre vergilendirilecektir.

Gayrimenkullerin kısa süreli olarak kiraya verilmesi faaliyeti bir organizasyon gerektirmekte olup, kiralama organizasyonun gayrimenkul sahibi tarafından sağlanmasının veya aracı firmadan organizasyon hizmeti alınmasının söz konusu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilimesine bir etkisi bulunmamaktadır. Her iki durumda da elde edilen kazanç ticari kazanca ilişkin hükümlere göre vergilendirilecektir.

II. KDV Yönünden

Mal teslimi ve hizmet ifalarına uygulanan KDV oranları, 3065 Sayılı KDV Kanununun 28. Maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak maddede yer alan sınırlar dahilinde 700 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişmeden önce Bakanlar Kurulu, değişiklik sonrasında ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir.

Bu kapsamda Kdv oranları, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki  (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %10, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler içinse %20 olarak uygulanmaktadır.

Söz konusu Bakanlar Kurulu Kararı (II) Sayılı listenin 25. Sırası uyarınca “Otel, motel, pansiyon, tatil köyü vb. konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti” %10 oranında KDV’ye tabi tutulmaktadır.

Diğer taraftan geceleme hizmetlerinde KDV oran uygulamasının usul ve esaslarına ilişkin ayrıntılı açıklamaların yer aldığı KDV Genel Uygulama Tebliğinin (III/B-2.5) bölümünde; otel, motel, pansiyon, tatil köyü vb. konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmetinin, bu işletmelerde oda veya yer tahsis etmek suretiyle verilen tesiste günlük yatma-barınma-kalma hizmeti olduğu belirtilmiştir.

Konaklama tesisleri konusunda Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü;

• 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunun “Konaklama ve plaj işletmelerinin belgelendirilmesi ve diğer işlemler” başlıklı 5. Maddesindeki;

“Turizm sektöründe; bu kanun ve diğer mevzuatta yer alan teşvik tedbirleri ile istisna, muafiyet ve haklardan yararlanabilmek için Bakanlık’tan Turizm Yatırımı belgesi veya Turizm İşletme Belgesi alınması zorunludur.

Yetkili idare tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen konaklama işletmelerinin bu ruhsatı aldıkları tarihten itibaren altı ay içinde bakanlıktan turizm işletmesi belgesi almaları zorunludur.

Bakanlık tarafından turizm işletme belgesi iptal edilen konaklama işletmelerinin, iptal kararını tebliğ tarihinden itibaren altı ay içinde yeniden turizm işletmesi belgesi almaları zorunludur.

Bu madde de belirtilen süreler içerisinde turizm işletmesi belgesi alamayan konaklama ve plaj işletmeleri, işletmeye açılamaz ve faaliyette bulunamaz. Bu işletmelerin işyeri açma ve çalışma ruhsatı Bakanlıkça yapılan bildirim üzerine yetkili idare tarafından bir ay içinde iptal edilir ve faaliyetlerine son verilir. Bu fıkra kapsamında işyeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilen işletmelere yetkili idarece yeniden işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi için tesisin belge açma koşullarını sağladığına dair Bakanlıktan alınan uygun görüş yazısının yetkili idareye ibrazı zorunludur.” İfadeleri çerçevesinde

Konaklama tesislerinin Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan işletme belgesi alınmadan işletmeye açılamayacağı ve faaliyette bulunamayacağı, bu belgenin alınmaması halinde faaliyetin sona ermesi yaptırımının bulunduğu,

• 2634 Sayılı Turizmi teşvik Kanunu’na dayanılarak yürürlüğe konulan Turizm Tesislerinin niteliklerine ilişkin yönetmeliğin ikinci kısmının birinci bölümünde konaklama tesisleri ve niteliklerine ilişkin düzenlemelerin yer aldığı,
• 7464 Sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik hükümleri doğrultusunda kültür ve turizm bakanlığından izin belgesi alarak yerli veya yabancı kişilere tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanan konutların ilgili yönetmelikte konaklama tesisleri arasında belirtilmediği,
• Bu kapsamda Kültür ve Turizm Bakanlığından ‘’Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi’’ alan konutların konaklama tesisi olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı yönündedir.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde; Kültür ve Turizm Bakanlığınca düzenlenen ‘’Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi’’ alan konutlarda verilen geceleme hizmetinin otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu konutlarda verilen hizmet bedelleri üzerinden genel oranda %20 KDV hesaplanması gerekmektedir

III. Konaklama Vergisi Yönünden

Konaklama vergisini düzenleyen 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 34. Maddesinin;

• 1. Fıkrasında otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart, otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetlerin (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal vb alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabi olduğu,
• 2. Fıkrasında, verginin mükelleflerinin birinci fıkrada belirtilen hizmetleri sunanlar olduğu,
• 3. Fıkrasında, vergiyi doğuran olayın, birinci fıkrada belirtilen hizmetlerin sunulması ile meydana geldiği,
• 4. Fıkrasında, konaklama vergisinin matrahının verginin konusuna giren hizmetler karşılığında, kdv hariç, her ne suretle olursa olsun alınan veya bu hizmetler için borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamı olduğu,
• 5. Fıkrasında, konaklama vergisinin oranının %2 olduğu,
• 8. Fıkrasında ise, her bir vergilendirme dönemine ait konaklama vergisinin, vergilendirme dönemini takip eden ayın 26. Günü akşamına kadar KDV yönünden bağlı olunan vergi dairesine, KDV mükellefiyeti bulunmayanlarca tesisin bulunduğu yer vergi dairesine beyan edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu kapsamda,

1. Gayrimenkullerin günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde, gecelemenin gerçekleşmesi amacıyla kişilere teslim edilmesi, süre bitiminde teslim alınması, yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi ve farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması gibi faaliyetler, konaklama hizmetinin sunulmasına yönelik bir organizasyon gerektirdiğinden; günlük/haftalık konut kiralamaları konaklama vergisinin konusuna girmektedir. Kısa süreli sözleşmelerle turizm amacıyla kiralanan konutlarda sunulan geceleme hizmetleri, bu konutların malikleri/kiralayanları adına Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından “Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi” düzenlensin/düzenlenmesin konaklama vergisinin konusuna girmektedir.
2. Kanunun 34. Maddesinin 4. Fıkrasında konaklama vergisinin matrahı, KDV Hariç olmak üzere, verginin konusuna giren hizmetler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bu hizmetler için borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamı olarak tespit edilmiştir. Buna göre söz konusu kiralamalardan kiralayanın elde ettiği toplam bedelin KDV Hariç tutarı konaklama vergisinin matrahını oluşturmaktadır.

Söz konusu hizmetlerin sunulmasında elde edilen KDV Hariç tutar üzerinden %2 oranında konaklama vergisi hesaplanılarak, vergilendirme dönemini takip eden ayın 26. Gününe kadar beyan edilmesi ve aynı süre içinde ödenmesi gerekmektedir.

30.06.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.