Ertuğrul Tuncer
Yeminli Mali Müşavir
Köker YMM Bağımsız Denetim A.Ş.
etuncer@kokerymm.com

Emlak Vergisinde Kantarın Topuzunu Kaçırmak Belediyelere Gelir Sağlar Da Oy Sağlar Mı?

2025 yılı yerel yönetimler ve gelir sağlayıcı faaliyetleri açısından pek de hayırlı geçmedi.

Enflasyon ciddi ölçülerde düşmedi, yerel yönetimlerin cari giderleri ile zorunlu harcamaları, sadece gerçek enflasyona değil, fiktif/farazi ya da “beklentisel enflasyon” nedeniyle sürekli artış gösterdi.

“Çaresizlik mülk sattırır” sözünde olduğu gibi, belediyeler ellerindeki arsa-arazi-bina bir çok emlaki ya sattı ya borçlarına karşılık devretti.

“Sosyal belediyecilik” ya da “sosyal demokrat belediyecilik” adı verilen uygulamalar, gelir getirmeyen, aksine “kaynak kullandıran” işlemlerden oluştuğu için, 2025 yılı belediyelerde -sanki- panik yaşanmaya başladı.

Acil gelir ihtiyacı her zamankinden fazla sıkıntı yarattı. Bu arada, diğer bazı yarı-politik kararlar da işin içine girince alınacak tedbirler konusunda, galiba kantarın topuzu kaçtı.

Yerel yönetimlerin/belediyelerin, ölçüsüz kaynak hevesine şunlar yol açtı;

• Yerel yönetimlere aktarılacak vergi gelirleri, belediyelerin borçları için kesintiye uğradı. İller Bankası, fazla ödemeler ile avansları kestiği gibi, ödeme sürelerini de uzattı.
• SGK, kendi kaynak ihtiyacını ön plana çekip tavizsiz bir biçimde birikmiş alacaklarının peşine düştü ve belediyelerde mevcut kaynaklar ile varlıklar da el değiştirdi. Hatta, gelecek paralar bile ipotek altına girdi.
• Sosyal belediyecilik “çenebazlık” değildir. Halkın beklentileri lafla karşılanamaz. Zamana bağlı olmayan mekan sorunu vardır. Bu nedenle, mazeret kabul görmemektedir.
• Çoğu zararla devralınan belediyelerde, yeni yönetimler adeta tuzağa düştü. Şişirilmiş personelin tasfiyesi, gereksiz yapılmış harcamaların karşılanması şart olduğu için, “benden önce yapılmış” diye bir mazeret bu konuda geçerli olamazdı.
• Yeni yönetimler, bir şeyler yapmak, fark yaratmak için mali gücünü zorlayarak ya da onun da üstünde harcamalara girişti.
• Belediyelerin gelir sağlayabileceği, turistik alanlar ve imar işlemleri gibi bazı kaynaklar ve yetkiler merkezi yönetimin kontrolüne geçince örgütlü bir direniş gösterilemedi.
• Belediyelerin kendi aralarında kurdukları ve küçük ya da fakir belediyelere, kaynak, mal ya da hizmet aktarılması da çare olmadı. Zira, sadece “balık verip doyurmakla” bu iş olmadı.
• Hükümetin para politikaları da bu çerçevede gelişince emlak vergileri yanında genel harç uygulamalarından da “hasılat beklentisi” arttı. Hatta, dalgalı maliye politikasında, asgari kurumlar vergisi, enflasyon düzeltmesi, vergi oranlarının artırılması gibi uygulamalar bütçe açığı konusunda yeterli olmayınca azına çoğuna bakmadan, her çare “mübah” sayıldı. Haliyle, “para paradır” anlayışı ağır bastı ve merkezi yönetim ıslık çalıp havaya bakmayı tercih etti.

Sonra birden bir fırtına esti; gözler emlak vergisine döndü. Beklenen gelir artışı için güçlü bir kaynak keşfedilmiş gibi abartılı kararlar alınmaya başladı. Takdir komisyonları, aldıkları gizli-açık talimatla emlak değerlemesi yaptılar ama bu yetmedi. Belediyeler kendileri de üstüne eklemeler yaptılar.

Evet, emlak vergisine matrah oluşturacak değerler zaman içinde çok yıpranmıştı. Emlak beyanları 4-5 yıllık bir periyotta değiştiği için geçmişin nominal değerleri, bugün için anlamını yitirmiştir. Bunların güncellenmesi bir zarurettir. Her şehirde, her mahalde “bina ormanları” yetişirken, belediyelerin bundan kaynak sağlamaması zaten anlamsızdı.

Uzun zaman, Maliye Bakanlığında “Emlak Vergisi”, “Belediye Gelirleri Vergisi”, Harçlar Kanunu ” gibi konulara bakmış biri olarak söyleyebilirim ki, özellikle emlak vergisi etkisi çok yönlü olan bir vergidir.

Şu konulara bir göz atalım;

• Emlak Vergisi, Motorlu Taşıtlar Vergisi gibi tam bir servet vergisidir. Servet vergisi mal ya da mülkün el değiştirmesinden alınan vergilerden farklıdır. Elinizdeki varlık üzerinden ve var olduğu sürece vergi alındığı için servet vergisidir.
• Servet vergileri, zorunlu olarak uygulanan ancak toplumda pek rağbet görmeyen vergilerdir. Zira servet vergileri sadece varlığın mevcudiyeti ile ilgilenir onun hangi şartlarda elde edildiğine bakmaz. Örneğin veraseten intikal eden bir mülkün elden çıkartılması vergi dışıdır ama mülkiyette kaldığı sürece emlak vergisi ödenir.
• Servet değeri (Emlak vergisi matrahı) yükseldikçe bundan yerel yönetimler mutlu olacaklardır. Zira, hiç değilse nominal bir gelir artışı sağlanacaktır. Ancak, enflasyon tek haneli rakamlara düşmediği sürece (ki, bunun ancak 2027 ya da 2028 yıllarında olabileceği varsayılmaktadır) fiktif bir gelir artışı olacaktır.
• Vergi matrahı “sıradanlaştıkça” bu defa yönetimler, verginin oranı ile oynayacak ve kaybolan geliri telafi etmeye çalışacaklardır.
• Türkiye’nin son yirmi yılındaki kalkınma politikası adeta inşaat sektörüne göre belirlenmiştir. Bu konudaki teşvikler çoğalmış ve çeşitlenmiştir. Ancak, gerek enflasyonist baskı, gerekse gelir dağılımına bağlı zaafiyetler nedeniyle sektörde fiziki bir doygunluğa varılmaktadır.
• Yapılmış ama satılamamış, yarım kalmış, bitmiş ama kullanıma geçilememiş her inşaat bir stok maliyeti yaratmaktadır. Zaten yüksek maliyetlere katlanılarak üretilen taşınmazlarda, bu stok maliyeti ve enflasyon yıpratması nedeniyle satış fiyatları düşmek yerine artmaktadır.
• Arsa-arazi sahibi olup çok sayıda taşınmaza sahip olanların “toprak rantına” ortak olmaya çalışılacak ama bazıları satılmadığı sürece yüksek tutarlı emlak vergisini ödeyip ödemeyeceklerini de düşünmek gerekir.
• Son üç beş yılda yoğunlaşan konut inşaatı iyi bir Emlak Vergisi Kaynağı olarak değerlendirilmemelidir. Zira, yeni konutlarda 5 yıllık bir geçici muafiyet (aslında, malike tanındığı için muafiyet deniliyor ama matrahın bir kısmı vergiye tabi olmadığı için kısmi istisna tabiri daha uygun) uygulaması vardır ve matrah arttıkça istisnanın payı da artacaktır. Yani her yeni inşaat, yeni bir gelir kapısı olmayacaktır.
• Şehirler Batıya doğru genişler ve gelişir. Bu istisnasız her yer için hatta tüm ülkeler için böyledir. Nedeni bilinmeyen ve açıklanamayan bu sosyolojik gerçek gözle görülür biçimde devam etmektedir. Batıya doğru genişlemeyi engelleyecek, coğrafi, topografik, idari, askeri veya doğal bir başka engel varsa etrafından dolanır, atlar ve yine batıya doğru ilerleme sürer.
• Şehirlerin batı kısmı, “muteber alanlar” olduğu için oralarda yaşamayı tercih eden sosyal sınıflar açısından da farklılıklar oluşmaktadır. Ancak, yerel ve merkezi yönetimler bu gerçekten habersiz olarak “organize sanayi bölgelerini şehirlerin genişleme alanları üzerine” kurmaktadırlar. Bu alanların emlak vergisi geçici istisnası/muafiyeti kaldırılsa bile yapılan yatırımların çoğu teşvik belgeli olduğu için bunların tamamlanmasını takiben 5 yıllık geçici muafiyeti olduğunu belirtmeliyiz. Aynı şekilde, arsa-arazi niteliğindeki Organize Sanayi Kuruluşlarına tahsis edilen yerler de geçici muafiyet taşımaktadır.
• Dolayısıyla bir çok yerde, artan emlak vergisi matrahları gelir getirici olmaktan çıkmaktadır. Emlak vergisi matrahındaki artış şehirlerin doğu kesimlerini (nispeten düşük gelirli vatandaşları) etkileyecektir.
• Büyük şehir Belediyesi uygulaması nedeniyle artık köy ve kasabalar “oldukları yerde” şehirleşmiştir. Artan emlak vergisinden kaçış imkanları olmayacaktır.
• İlk etapta yerel yönetimlerin “güçlü bir kaynak” olarak göreceği bu servet vergisi bir defalık değil, sürekli olacağı için seçim dönemlerinde “ayağa sıkılan kurşuna” dönüşecektir.
• Emlak vergisi matrahının artması özellikle “belediye gelirleri “ ile harçları da artıracaktır ancak bu artış yarattığı “negatif sosyal etki” yanında, yapı maliyetlerini de artıracaktır.
• İdare aleyhine açılacak davalar bireysel olacağı için yüzlerce hatta binlerce dava dosyası ortalığa dökülecek, zaten YD kararları bile uzun zaman alan bir yargı sisteminde kaos yaratacaktır. (Danıştay Kararı oluşup diğer mahkemelere emsal oluşturmadığı süre içinde bu dosyalar mahkemeleri işgal edecektir.
• İdari yargıda açılan davalarda, sorun yalnızca dava sayısının artması değildir. Bir de İdare aleyhine karar verilmeye başlarsa, binlerce dosya için , İdare tarafından milyonlarca TL “mahkeme masrafı ve/veya vekalet ücreti “ ödenecektir.

Umarım yanılırım ama yerel yönetimlerin bu konuda bekledikleri ölçüde hasılat sağlayabileceklerini zannetmiyorum.

25.08.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.