Aydın Şahin
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
E. Vergi Müfettişi
aydinsahin@generaldenetim.com

2025 Yılında Teslim Edilen Konutlarda Nakit KDV İade Süreci Başladı

2025 yılı içerisinde indirimli orana tabi konut teslimi gerçekleştiren firmalar için şimdi, finansman yükünü hafifletecek çok önemli bir fırsat kapıda.

İndirimli orana tabi işlemlerden doğan KDV iadelerinde "yılı içinde" mahsuben iade hakkı bulunmakla birlikte; birçok firma iade taleplerini yıllık bazda yapmayı tercih etmektedir. Bu firmalar için beklenen dönem geldi. 2026/Ocak ayı KDV beyannamesi, 2025 yılındaki teslimlerden kaynaklanan alacakların nakden talep edilebilmesi başlangıç yeridir.

Bu makalemizde, 2025 yılı konut teslimlerinden kaynaklı nakit KDV iadesi sürecini, dikkat edilmesi gereken teknik detayları ve zorunlu YMM Tasdik Raporu'nun bu süreçteki önemini ele alacağız.

İadenin Doğması

KDV Kanunu'nun 29/2. maddesi uyarınca; vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı kanunla belirlenen sınırı aşan verginin iadesi mümkündür.

Basit bir matematikle ifade edersek; inşaat firmaları malzemeyi ve hizmeti genellikle %20 KDV ile almakta, ancak ürettikleri konutu %10 veya %1 KDV ile satmaktadır. Aradaki bu %10 veya %19'luk "yüklenilen ve tahsil edilemeyen" vergi, devletin kasasında değil, firmanın kasasında olmalıdır.

2025 Yılı İçin Alt Sınır

2025 yılı işlemlerine ilişkin iade taleplerinde dikkate alınacak iade alt sınırı 130.700 TL olarak uygulanmaktadır.

Yani, 2025 yılında teslim ettiğiniz konutlar için yüklendiğiniz KDV tutarından, teslim üzerinden hesaplanan (tahsil edilen) KDV’yi düştükten sonra kalan tutar; eğer 130.700 TL’yi aşıyorsa, aşan kısmın tamamını nakit olarak talep edebilirsiniz.

İade Süreci

Yıllık iade talepleri, izleyen yılın Ocak-Kasım dönemlerine ilişkin KDV beyannamelerinden herhangi biriyle yapılabilir. Ancak, en erken tarih olan Ocak 2026 beyannamesiyle talepte bulunmak, firmanın finansmana hızlı erişimi açısından kritik önemdedir.

Sürecin sağlıklı yürütülmesi için muhasebe departmanlarının ve mali müşavirlerin şu hazırlıkları yapması gerekmektedir:

• Fiili Teslim Tarihinin Tespit Edilmesi: 2025 yılında faturası kesilen konutların fiilen teslim edildiğinin (su, elektrik aboneliği, iskan raporu, ikametgah vb. ile) tevsik edilebilir olması şarttır.
• Yüklenilen KDV Listesinin Hazırlanması: İade tutarının belkemiğidir. Hangi faturadaki hangi malzemenin hangi daireye girdiğinin analitik bir çalışmayla (ATİK'ler dahil) hesaplanması gerekir.
• İndirilecek KDV Listesinin Hazırlanması: 2025 yılı alışlarının dökümüdür.
• Satış Faturaları Listesinin Hazırlanması: İadeye konu teslimlerin dökümüdür.
• Diğer Evrakların Hazırlanması: Yapı ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi, tapu örnekleri, varsa kentsel dönüşüm-muafiyet belgesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi.

YMM Raporu Gereklidir

Nakden iade taleplerinde, belirlenen limitleri aşan tutarlar için YMM Tasdik Raporu ibrazı zorunludur. Vergi dairesi, iadeyi yapmadan önce YMM'nin "Bu iade hesaplaması doğrudur, karşıt incelemeler yapılmıştır ve hazine zararı yoktur" şeklindeki raporunu arar.

Bu noktada, tecrübeyle hazırlanan, risk analizleri yapılmış ve mevzuata tam uyumlu bir YMM raporu, iade sürecini aylar süren bürokratik bir çileden, hızlı bir finansman çözümüne dönüştürür. Hatalı veya eksik hazırlanan listeler, vergi dairesinden "eksiklik yazıları" olarak dönecek ve nakde ulaşmanızı geciktirecektir.

Dikkat Edilmesi Gereken Bazı Noktalar

Tecrübelerimiz, iade süreçlerinde en sık yapılan hataların şunlar olduğunu göstermektedir:

• Ortak Giderlerden Pay Verme: Genel yönetim giderlerinden ve ATİK'lerden iade hesabına pay verilirken dağıtım anahtarının dikkatle hazırlanması gerekir.
• Stok Takibi: Satılan konutun maliyeti ile yüklenilen KDV arasındaki ilişkinin uyumlu olması gerekir, stokta kalan konutlara isabet eden KDV’lerin iadesi talep edilmemelidir.
• Yüklenilen KDV’ nin Hesaplanması: Konutun ayrılmaz parçası mahiyetinde olmayan (beyaz eşya, mobilya, klima vb) eşyaların KDV’leri iade hesabına dahil edilmez.
• İade Alt Sınırı: 2025 yılı için 130.700 TL olan alt sınırın hesaplamada düşülmesinin unutulması veya yanlış uygulanması.

Sonuç

2025 yılı konut teslimleri için nakit KDV iadesi, inşaat firmaları için kanuni bir haktır. Enflasyonist ortamda paranın zaman maliyetinin bu kadar yüksek olduğu bir dönemde, içerideki KDV alacağını bekletmek ticari açıdan sürdürülebilir değildir.

Ocak 2026 beyanname dönemi yaklaşırken, muhasebe kayıtlarınızı gözden geçirmenizi ve yol haritanızı belirlemenizi tavsiye ederim.

04.02.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.