Ali Güçlü
Vergi Müfettişi
denetimguclu@gmail.com

Kat Karşılığı Arsa Tesliminde Elde Edilen Dairelerin Satışını Vergilendirilmesi

Arasını kat karşılığı olarak müteahhide veren arsa sahiplerinin, müteahhitten aldıkları daireleri elden çıkarmaları işleminin vergilendirilmesi çokça karşılaşılan ve birden farklı vergilendirme durumunun oluşabildiği için kafa karıştıran bir faaliyet olarak karşımıza çıkmaktadır.

Meseleyi değerlendirirken 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun ticari kazancı tarif eden 37. Maddesi ve değer artış kazancına ilişkin hükümlerin bulunduğu aynı kanunun Mük.80. Maddesi temel dayanaklarımız olacaktır. Faaliyetin KDV karşısındaki durumu değerlendirilmeyecektir. Ancak yasa koyucunun bu fiili KDV açısından iki ayrı teslim olarak değerlendirdiği, arsa sahibinin müteahhide arsa teslimi ile müteahhit tarafından arsa sahibine daire teslimini ayrı ayrı teslim saydığına değinmek gerekmektedir.

Arsa sahibinin arsasını iktisap ettikten sonraki 5 yıl içinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile devretmesi 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Mük.80. Maddesindeki “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.” Hükmü gereğince her halükarda vergilendirilecektir.

Uygulamadaki kafa karışıklığı arsa sahibinin arsasını iktisap ettikten sonraki 5 yıl geçtikten sonra devretmesi sonucunda müteahhitten aldığı dairelerin elden çıkarılması sonucunda oluşmaktadır. Kafa karışıklığı yaratan konu meseleye iki farklı şekilde yaklaşılmasından kaynaklanmaktadır. Vergi idaresi, elde edilen dairelerin satışını ticari kazanç olarak değerlendirmekte ve bu kapsamda vergilendirmektedir. Vergi idaresinin işlemi dayanıksız da değildir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 37. Maddesinde “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” Hükmü yer almaktadır. Faaliyetine ticari olup olmadığının değerlendirilmesi de faaliyetin devamlı olması ve bir organizasyon bağlı olarak icra edilmesi hususları dikkate alınarak yapılmaktadır. Devamlılık unsurunun, bir faaliyetin ticari olup olmadığı kapsamında belirleyici olarak dikkate alınabileceği Danıştay kararlarında da kendisini göstermektedir. Söz konusu duruma ilişkin çok sayıda karar bulunmasına rağmen yazımızın uzamaması ve konunun bağlamının kopmaması açısından yalnızca bir adet karar örneği verilecektir. Danıştay Vergi Dava Daireleri 2004/20 Esas ve 2004/53 Karar sayılı kararında, “...gayrimenkul alım satımıyla devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettikleri kazancın ticari kazanç sayılacağı kurala bağlanmıştır. Maddede, gayrimenkul alım, satım ve inşasından elde edilen kazançların ticari kazanç sayılarak vergilendirilmesi için devamlılık unsuru aranmıştır. Bir işlemin devamlılık taşıdığı işe işlemin aynı vergilendirme döneminde yinelenmesi ya da önceki vergilendirme döneminde de yapılmış olmasına göre belirlenebilir. Maddi ve şekil itibariyle bir ticari organizasyonun belirlenemediği durumlarda kazanç doğuran işlemin çokluğu, devamlılık unsurunun belirleyen en nesnel ölçüdür. Devamlılık unsurunun gerçekleşmesi halinde bu işlemlerin kazanç sağlamak maçıyla yapılmadığını kanıtlama yükü Vergi mükelleflerin düşer...” şeklinde ifadelerle hüküm kurmuştur. Bu bağlamda Vergi idaresinin arsa karşılığı elde edilen dairelerin elden çıkarılması sonucunda bunu ticareti faaliyet olarak değerlendirmesi ve aksi bir durum varsa ispatını Vergi mükelleflerine bırakması Vergi tekniği açısından yerinde bir uygulamadır.

Konuya Vergi mükelleflerin penceresinden baktığımızda (Ticari faaliyet olarak yapılmadığı varsayım ile yazıya devam edilecektir) Vergi mükellefinin 5 yıldan daha uzun bir süre önce iktisap ettiği arsayı müteahhide devrederek karşılığında daire alması sermayenin şekil değiştirmesinden başka bir şey değildir. Bunun yapılması için herhangi bir organizasyonun varlığına da çoğu zaman gerek duyulmaz. Bu işlem sonucunda elde edilen dairelerin iktisap tarihi olarak 213 Sayılı VUK 3. Maddesi yerinde durduğu sürece, dairelerin tapuya tescil tarihi yerine arsanın ilk iktisap edildiği tarih dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda; arsa sahibinin arsayı iktisap ettikten sonraki 5 yıl geçtikten sonra arsayı devretmesi karşılığında elde ettiği dairelerin satışında dairelerin ister tamamını aynı yıl ister her yıl devam edecek şekilde satmış olsun vergilendirilmemesi gerekmektedir. Burada da takas ekonomisinin vergilendirilememesi sorunu ortaya çıkabilecektir. Ancak bu da işbu yazımızın konusu değildir.

Bu konu ile ilgili olarak mükelleflere verilmiş çok sayıda özelge bulunmaktadır. Ancak arsanın ilk iktisap şekli, arsanın devri, sözleşmelerin çok çeşitli şekillerde yapılabilmesi, arsanın 5 yıl içinde değerlendirilme şekillerinin çeşitliliği gibi durumlar sonucu değiştirebileceğinden, neredeyse her olay biricik olacaktır. Bu kadar çeşitliliği olabilecek faaliyeti özelgeler ile çerçeveye alarak değerlendirmek doğru sonuca varmayı engelleyeceğinden yazımızda özelgelere yer verilmemiştir.

Özetle, arsasını kat karşılığı olarak devreden vergi mükellefleri dairelerin satılması durumunu önceden öngörerek, işlemin ticari olmadığını ispat edebilecek vesikaları saklamalılar ve zamanında doğru mercilere ibraz etmelilerdir. Aksi takdirde birden fazla daire satışını gerçekleşmesi durumunda ticari faaliyet olarak değerlendirilebilecek ve bu kapsamda vergilendirme işlemi yapılabilecektir.

27.01.2026

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.666 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.