Ali Durmaz
Vergi Başmüfettişi
durmaz.ali@hotmail.com

Gayrimenkul Sermaye Gelirlerinde Özellikli Bazı Durumlar

Bu yazımızda gayrimenkul sermaye iratlarında pek bilinmeyen veya dikkat edilmeyen özellikli bazı durumlardan bahsetmek istiyorum. Bu bağlamda, aşağıda yapmış olduğum kısa açıklamalar umarım faydalı olur;

1- Arazi ve bina gibi taşınmazların edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Burada vergiye tabi kazanç hesaplanırken, önce satın alma aşamasında ödenen (tapu harcı gibi) masraflar satınalma bedeline ilave edilerek maliyet bedeli hesaplanır. Bulunan maliyet bedeli, satıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yİ-ÜFE endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Hesaplamada satış yapılan aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranı dikkate alınacaktır. Bu endekslemenin yapılabilmesi için toplam artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır. Satış bedelinden bu şekilde bulunan maliyet bedeli tenzil edilerek satış karı bulunur. Ardından elde edilen değer artışı kazancına uygulanacak olan ve 2025 yılı için 120.000,00 TL olan istisna düşülerek vergiye tabi kazanç hesaplanır.

Örnek: Ücretli olarak çalışan Bay (A) 2021/Nisan döneminde 500.000,00 TL’ye bir adet konut satın almış ve alım esnasında 20.000,00 TL tapu harcı ve 30.000,00 TL emlakçı komisyonu ödemiştir. Satın alınan konut 2025/Haziran döneminde 5.000.000,00 TL bedel karşılığında satılmıştır. Buna göre beyanı gereken değer artış kazancı ve ödenmesi gereken vergi aşağıda hesaplanmıştır. (2021/Nisan Yİ-ÜFE Oranı= 641,63 ve 2025/Mayıs Yİ-ÜFE Oranı= 4230,69)

Alış Bedeli…………………………………………….                   500.000,00 TL

Masraf Toplamı (30.000 + 20.000)=……………………                   50.000,00 TL

Endekslenmiş Değer (550.000 * (4230,69 / 641,63))=..                3.626.512,94 TL

Satış Bedeli…………………………………………….               5.000.000,00 TL          

Satış Kazancı ((5.000.000,00) – (3.626.512,94)=                          1.373.487,05 TL

İstisna Tutar……………………………………………                  120.000,00 TL

Beyana Tabi Kazanç (1.373.487,05 - 120.000,00)=……              1.253.487,05 TL

Ödenmesi Gereken Gelir Vergisi………………………                  465.000,00 TL

2- Arazi ve bina gibi taşınmazların bu şekilde beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç vergiye tabi iken ivazsız olarak (yani karşılıksız olarak) elde edilen gayrimenkullerin satışından (elden çıkarılmasından) doğan kazançlar gelir vergisine tabi değildir. Örneğin; Miras yoluyla, hibe olarak veya milli piyango tarafından (veya diğer kurumlar) tarafından yapılan çekiliş sonucunda ve bunun gibi ivazsız intikal eden gayrimenkullerin satılmasından (elden çıkarılmasından) doğan kazançlar vergi dışı bırakılmıştır. Veraset ve İntikal Vergisi ise taşınmazın satışı esnasında değil taşınmazın veraset yoluyla (veya diğer nedenlerle) intikali esnasında beyan edilip ödenmektedir. Dolayısıyla, miras yoluyla veya diğer şekillerde ivaz karşılığı olmaksızın intikal eden bir taşınmazın satışından elde edilen kazanç ne olursa olsun gelir vergisine tabi olmayacaktır.

3- Satın alınan (veya trampa suretiyle elde edilen) arazinin, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenmesi durumunda, söz konusu arazi, kısmen veya tamamen satıldığında, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak gelir vergisine tabi olacaktır. Burada önemli olan satın alınan arazinin 5 yıl içinde parsellenmesidir. Bu süre içinde parsellenen arazinin satış tarihi ne olursa olsun ve arazinin ne kadarlık kısmı satılırsa satılsın, söz konusu faaliyet, ticari faaliyet olarak kabul edilecek ve ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir.

4- Konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin 2025 yılı için 47.000 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut istisnası sadece binaların konut olarak kiraya verilmesi karşılığında elde edilen hasılata uygulanır. İş yeri kira gelirinde herhangi bir istisna söz konusu değildir. Ticari, zirai ve mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip bu gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan eden mükellefler bu istisnadan yararlanamazlar.  Konut istisnası kişiyi baz aldığından, kira geliri elde eden her bir kişi, şartları sağlaması halinde ayrı ayrı istisnadan yararlanabilir. Mesela, aile reisi, eş ve çocukların her biri bu istisnadan yararlanabilecekleri gibi, hisseli gayrimenkullerde her bir hissedar payına düşen hisse tutarı üzerinde ayrı ayrı bu istisnadan yararlanabileceklerdir. Son olarak, istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan (2025 Yılı için 800.000,00 TL) tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

5- Konut ve iş yeri kira geliri elde edenlerin kiraya ilişkin tahsilatlarını (tutarı ne olursa olsun) bankalar veya PTT vasıtasıyla yapmaları ve bunlardan alacakları belgeler ile tevsik etmeleri zorunludur. Yani sahibi oldukları konutu veya işyerini kiraya verenlerin, kira bedeli ne olursa olsun, kira tahsilatını bankalar veya PTT üzerinden yapmaları zorunludur. Bu bağlamda 328 Seri Nolu Gelir Vergisi genel Tebliği ile getirilen bu zorunluluğa uyulmaması halinde aşağıdaki tutarlardan az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

- Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında (2025 yılı için) 28.000 Türk lirasından,

- İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında (2025 yılı için) 14.000 Türk lirasından,

- Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında (2025 yılı için) 7.000 Türk lirasından,

6- Meskenlerin mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda, mal sahibi adına gelir vergisi doğmaz. Ancak, usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi vergiye tabi tutulmaz. Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise birden fazlası için emsal kira bedeli hesaplanarak gelir vergisi tarh edilir. Diğer yandan, boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması veya mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda, mal sahibi adına gelir vergisi tarh edilmez.

7- Apartman/site yöneticileri tarafından, apartman/site duvarının, ortak alanlarının veya bina cephelerinin reklam maksadıyla kiralanması sonucu elde edilen gelir, vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye geliri olarak kabul edilir. Dolayısıyla, apartman veya sitenin duvarının, ortak alanlarının veya bina cephelerinin kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı vergilendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda, vergi kanunları açısından muhatap, herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan apartman/site yönetimi değil kat malikleri olacaktır. Apartman/site duvarlarının ya da cephesinin gerçek usulde KDV mükelleflerine kiraya verilmesi durumunda, kiracıların, yaptıkları ödemeler üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmaları ve gelir sahibi adına beyan edip vergi dairesine ödemeleri gerekir. Hak sahibi başına elde edilen kira bedeli, gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı ( 2025 yılı için 330.000.-TL) aşması halinde, elde gelirin, hak sahipleri tarafından ayrı ayrı beyan edilmesi gerekir. Bu durumda daha önce yapılan gelir vergisi kesintisi mahsul edilebilecektir. Diğer yandan, bu şekilde elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.

8- Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı (2025 yılı için 18.000 TL) aşmayan, vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları beyan edilmeyecektir.

11.07.2025

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.