Danıştay ‘Ofis Mi Konut Mu?’ Tartışmasını Bitirdi!

Evet, Danıştay VDDK, gayrimenkul sektöründe yaşanan ve çok sayıda dava açılmasına neden olan tartışmalı bir konuya daha son noktayı koydu!

Tartışmalı konu tamamen Maliye etiketli!

Maliye’nin başlattığı ancak sonradan yanlış olması nedeniyle görüş değiştirdiği bu uygulama çok sayıda davaya konu oldu. Bu yaklaşık 14 yıllık bir mevzu.

Konu tam olarak ne ile ilgili?

Konu, ruhsat veya tapuda iş yeri - ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili!

Maliye tartışmalı düzenlemeyi yaptı, sonra kaldırdı!

Maliye, ruhsat veya tapuda iş yeri - ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında uygulanacak KDV oranı ile ilgili düzenlemeyi kendisi yaptı, sonra yine kendisi kaldırdı!

Her şey Maliye’nin Sirküleri ile başladı!

KDV’nin yürürlüğe girdiği 1985 yılından itibaren konut ve işyeri satışlarına uygulanacak KDV oranları, ruhsat ve tapu kayıtları esas alınarak tespit ediliyor ve buna göre KDV oranı uygulanıyordu.  

Ancak, Maliye, 2011 yılında yayınladığı bir Sirkülerle uzun yıllardan bu yana süregelen görüş ve uygulamasını değiştirdi, taşınmazlarda KDV oranının, yapı ruhsatı ile tapu kayıtlarında ne şekilde gösterildiğinden çok, fiilen ne amaçla kullanıldığı/kullanılacağı hususuna bakılarak tespit edilmesi gerektiğini açıkladı (8 Ağustos 2011 tarihli ve 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri). Bu Sirkülere dayanılarak çok sayıda özelge verildi (GİB’in 23.08.2013 tarih ve 1259, Ankara VDB’nin 05.09.2013 tarih ve 2851, 03.07.2013 tarih ve 20361 sayılı Özelgeleri)

Görüş değişikliği ofislerin konut olarak satılmasına neden oldu!

Bu görüş değişikliği, yapı ruhsatı veya tapuda işyeri, ofis, dükkan, büro olarak yer alan ve net alanı 150 m2’yi geçmeyen taşınmazların konut olarak kullanılmak üzere % 1 KDV’den satılmasına ve nakden veya mahsuben KDV iadesi yapılmasına neden oldu. Bu kapsamda çok sayıda KDV iadesi yapıldı.

Maliye, 2014 yılı sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçti!

Maliye yaptığı hatanın farkına vararak, 2014 yılının sonlarına doğru bu görüşünden vazgeçerek, tekrar doğru olan ilk görüş ve uygulamasına geri döndü, taşınmaz satışlarında KDV oranının, tapu ve ruhsat kayıtları esas alınarak tespit edileceğini açıkladı. Uygulama halen bu görüş çerçevesinde yürütülüyor.

Maliye KDV iadelerini cezalı olarak geri istedi!

Maliye, 2011 – 2014 zaman aralığında verdiği özelgeleri esas alarak, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satan ve yanlış KDV oranı uygulayan mükelleflere eksik tahakkuk ettirdikleri KDV’ler nedeniyle cezalı tarhiyatlar yaptı, bu kapsamda KDV iadesi alan mükelleflerden de, iade tutarlarını haksız iade kapsamında cezalı olarak geri istedi.

Yapılan tarhiyatlar geri istenilen KDV iadeleri Yargı’ya taşındı!

Maliye’nin önceki görüşüne göre ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükellefler, haklarında yapılan cezalı tarhiyatları yargıya taşıdı.

Vergi Mahkemeleri farklı kararlar verdi!

Vergi Mahkemeleri bu konuda farklı kararlar verdi. Ancak, verilen kararların büyük bir kısmı Maliye lehine! Bu kararlardaki ortak gerekçe; taşınmaz teslimlerinde inşaat ruhsatı ve tapu kayıtlarının esas alınması gerektiği, satıcıların hangi amaçla sattıkları veya alıcıların hangi amaçla kullandıklarının uygulanacak KDV oranı açısından bir önem taşımadığı, alıcıların kullanım tercihlerinin önemli olmadığı şeklinde.  

Konu Danıştay’a yansıdı!

Danıştay, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğuna tapu kayıtları esas alınarak karar verilmesi ve KDV oranının da buna göre belirlenmesi gerektiğine, satın alan kişilerin kullanım durumları ve taahhütlerinin bağımsız bölümlerin niteliğini ve mükelleflerin vergisel yükümlülüklerini etkilemeyeceğine hükmetti (Danıştay 3. Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli ve E.2020/4155, K.2024/539, Danıştay 9. Dairesi’nin 05.03.2024 tarihli ve E.2023/3123, K.2024/1098, Danıştay 4. Dairesi’nin 08.06.2021 tarihli ve E.2021/2180, K.2021/3054 sayılı, Danıştay 9. Dairesi’nin 07.10.2021 tarihli ve E.2018/2060, K.2021/4580 sayılı Kararları).

Bu kararlara rağmen ümitler hala devam ediyordu!

Danıştay’ın bu kararlarına rağmen, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin ümidi hala devam ediyordu.

Danıştay VDDK son noktayı koydu, tartışmaları bitirdi!

Danıştay VDDK, içinde bulunduğumuz Ekim ayı içerisinde verdiği 2 Kararla, satışı yapılan taşınmazın iş yeri mi yoksa konut mu olduğunun yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtları esas alınarak belirlenmesi gerektiğine hükmederek, bu konuda yaşanan tartışmalara son noktayı koydu, yaşanan tartışmaları bitirdi!

Bu 2 Kararın özeti şu şekilde:

“KDV oran Kararnamesindeki konut ifadesi, konut olarak inşa edilmek üzere yapı ruhsatına bağlanan ve yapı kullanma izin belgesine göre konut olarak inşa edilen, tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olan bağımsız bölümleri ifade etmektedir. İnşa edilen yapıların imar mevzuatına, plana ve ruhsata aykırı olması veya taşınmazların bulunduğu parselin amacı, taşınmaz teslimlerinde uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde önem arz etmez. Şayet bir taşınmaz tapu sicilinde konut veya mesken olarak tescil edilmiş ise, bu taşınmaz teslimi konut teslimi olarak kabul edilecektir. Hukuki durumu itibariyle konut niteliğinde olmayan bir taşınmazın fiilen konut olarak inşa edilmesi ve kullanılması, uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde esas alınması mümkün değildir. Olayda, tapu sicilinde büro-ofis-iş yeri olarak tescil edilen taşınmazların konut olarak kullanılması, bu taşınmaz teslimlerinin konut vasfında olduğunu göstermez ve konut olarak indirimli KDV oranına tabi olması sonucunu doğurmaz.”  (Danıştay VDDK’nın 08.10.2025 tarihli ve E.2023/1401, K.2025/744 sayılı Kararı).

“Olayda anılan yapı ruhsatlarında parselin kullanım amacı “ticaret – turizm” olarak açıklanmış ise de, bu ruhsatlar bağımsız bölüm adedi belirlenerek rezidans daire inşaatı için verilmiştir. Anılan rezidans dairelerin tesliminde düzenlenen tapu senetlerine göre göre bu taşınmazlar tapu sicilinde konut (mesken) olarak tescil edilmiştir. Ayrıca, bu taşınmazlar için düzenlenen kira sözleşmelerinde, bu taşınmazların konut amaçlı kiraya verildiği açıklanmıştır. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin ilgili maddesinde rezidans şeklindeki yapılar yüksek nitelikteki konut olarak tanımlanmıştır. İnşa edilen yapıların imar mevzuatına, plana ve ruhsata aykırı olması veya taşınmazların bulunduğu parselin amacı, taşınmaz teslimlerinde uygulanacak KDV oranının belirlenmesinde önem arz etmemektedir. Bu konudaki belirlemenin, öncelikle yapı ruhsatı, yapı izin belgesi ve tapu kayıtları esas alınarak yapılması gerekir. Şayet bir taşınmaz tapu sicilinde konut veya mesken olarak tescil edilmiş ise, bu taşınmaz teslimi konut teslimi olarak kabul edilecektir. Bu durumda, yapı ruhsatlarında kullanım amacı “ticaret – turizm” olarak açıklanan parselde, inşa edilen rezidans dairelerin konut niteliğinde olmadığı veya konut olarak teslim edilmediği yolunda davalı idarece yapılmış herhangi bir tespitinde bulunmadığı dikkate alındığında, taşınmaz teslimlerinin yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtlarındaki nitelendirme gözardı edilerek konut teslimi olarak kabul edilemeyeceği belirtilerek tesis edilen işlemde hukuki uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” (Danıştay VDDK’nın 08.10.2025 tarihli ve E.2024/921, K.2025/721 sayılı Kararı).

Sonuç olarak;

Danıştay VDDK verdiği bu son iki kararla, ruhsat veya tapuda iş yeri – ofis olarak görünen taşınmazları konut olarak satıp düşük KDV oranı uygulayan ve/veya KDV iadesi alan mükelleflerin tüm umutlarını bitirdi, son 14 yılda büyük tartışmalara ve ihtilaflara neden olan bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu! Taşınmaz satışlarında alıcıların kullanım şekli veya satın alma amacının değil, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve tapu kayıtlarının esas alınması ve KDV oranının buna göre belirlenmesi gerekiyor. Yani, ruhsat veya tapuda ofis olarak gösterilen taşınmazların konut olarak satışında, ruhsat ve tapu kayıtlarının esas alınması ve yüzde 20 oranında KDV hesaplanması gerekiyor.

Darısı diğer ihtilaflı dosyaların başına.

İyi ki Danıştay var!

(Kaynak: Abdullah Tolu / Ekonomim.com | 30.10.2025)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.

>> YILIN KAMPANYASI: Muhasebecilere Özel Web Sitesi 1.249 TL + KDV  Ayrıntılar için tıklayın.