YAZARLARIMIZ
Mustafa Akçayır
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
mustafa.akcayir@mynet.com



Ruhsat Alım Tarihine Göre Konutlarda KDV Oranı

Konutlarda uygulanacak Kdv oranı 2013 yılından bu devamlı değişmektedir.

Zaman zaman bazı yıllarda KDV oranları ekonominin gidişatına göre yıl içerisinde aylık bazlarda bire oransal olarak artırılıp azaltılmaktadır.

En Son

29 Mart 2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayınlanan değişiklikte bile tam bir mutabakata varılamamış. Daha sonra 21/04/2022 Tarih 31816 Sayılı Resmi Gazete’de aşağıdaki örnekler verilerek konuya açıklık getirilmiştir.

Aşağıdaki tabloda bugün geçerli olan KDV Oranlarını yazarak konuya açıklık getirmeye çalıştım.

KDV ORANLARININ TESPİTİNDE RUHSATIN ALINDIĞI TARİHTEKİ M2 BİRİM FİYATLARI ESASTIR.

 

UYGULANACAK KDV ORANLARI

TESLİM EDİLECEK KONUTUN DURUMU

30.09.2017 Tarihine Kadar

30.09.2017 -31.03.2022Tarihi Arasıı

01.04.2022 Tarihi Sonrası

Net alanı 150 m2' den büyük konut teslimlerinde

8%

18%

18%

01.01.2013 tarihinden önce yapı ruhsatı alınan net alanı 150 m2'den küçük konut teslimlerinde (herhangi bir ayrım olmaksızın)

1%

1%

1%

BKK'daki şartların tamamını taşımayan net alanı 150 m2'den küçük konut teslimlerinde

1%

1%

1%

Yapı ruhsatı 01.01.2013 ila 31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde(BKK' daki şartları taşıyan)

500-TL kadar olana konutların tesliminde

1%

1%

1%

500-TL ile 1.000-TL arasında olan konutların tesliminde

8%

8%

8%

1.000-TL ile ve üzerinde olan konutların tesliminde

8%

18%

18%

Yapı ruhsatı 01.01.2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra 31/03/2022 Tarihinden önce alınan (bu tarih dahil)konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.01.2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde(BKK' daki şartları taşıyan)

1.000-TL kadar olana konutların tesliminde

1%

1%

1%

1.000-TL ile 2.000-TL arasında olan konutların tesliminde

8%

8%

8%

2.000-TL ile ve üzerinde olan konutların tesliminde

8%

18%

18%

Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden (bu tarih dahil) sonra  alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 01.04.2022 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde

150 m² veya daha az olması durumunda

 

 

8%

150 m² den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m² ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %8, 150 m²’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı %18 olarak uygulanacaktır.

“6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların

150 m² veya daha az olması durumunda

 

 

1%

150 m² den fazla olması durumunda ise, satış bedelinin 150 m² ’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %1, 150 m²’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı %18 olarak uygulanacaktır.

       

DÜKKANLARDA KDV ORANI %18 DİR

       

ARSALARDA KDV ORANI 1/4/2022 TARİHİNDEN İTİBAREN %8 DİR

ÖRNEKLER:

Örnek 1: KDV mükellefiyeti bulunmayan Bay (A), müteahhit (B) A.Ş. ile 20/5/2020 tarihinde Kastamonu’daki arsası için arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 27/5/2020 tarihinde alınmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi Bay (A), inşa edilen 20 konuttan 8’ini ve 5 işyerinden 2’sini 20/5/2022 tarihinde teslim almıştır.

(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için perakende satış olması nedeniyle maliyet bedeline %10 ilave etmek suretiyle sırasıyla 4.400.000 TL ve 1.650.000 TL olmak üzere toplam 6.050.000 TL bedel hesaplamıştır.

İnşa edilen konutların 150 m2’nin altında olduğu varsayımıyla, (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ilişkin (4.400.000x%1) 44.000 TL KDV, işyerlerine ilişkin (1.650.000x%18) 297.000 TL KDV olmak üzere toplam 341.000 TL KDV hesaplanacaktır.

Bay (A)’nın müteahhit (B) A.Ş.ye arsa tesliminde ise KDV hesaplanmayacaktır. Söz konusu arsanın KDV mükellefiyeti bulunmayan Bay (A) yerine (C) Ltd. Şti.ye ait olması durumunda, arsa payı karşılığı konut ve işyerlerinin arsa sahibine teslim tarihi olan 20/5/2022 tarihinde, (B) A.Ş.nin bağımsız bölümler için 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasının ikinci sırasındaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulacağı bedel (4.200.000 + 1.575.000= 5.775.000 TL) üzerinden, (C) Ltd. Şti. tarafından arsa payı için %8 oranında KDV hesaplanması gerekecektir. 

Örnek 2: (D) A.Ş. aktifinde kayıtlı arsa için, müteahhit (B) A.Ş. ile 17/5/2022 tarihinde arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış ve bu sözleşmeye ilişkin yapı ruhsatı 24/5/2022 tarihinde alınmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre arsa sahibi (D) A.Ş. inşa edilecek 20 konuttan 8’ini (4 adedinin net alanı 140 m2, 4 adedinin net alanı 160 m2 olmak üzere) ve 5 işyerinden 2’sini alacaktır.

(B) A.Ş., 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre arsa sahibine vereceği 8 konut ve 2 işyeri için toptan satış olması nedeniyle maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle konutlar için sırasıyla 2.000.000 TL ve 2.400.000 TL, işyerleri için 1.000.000 TL olmak üzere toplam 5.400.000 TL bedel hesaplamıştır.

Bu durumda (B) A.Ş. tarafından arsa sahibine teslim edilen konutlara ve işyerlerine ilişkin;

- 4 adet 140 m2’lik konut için: (2.000.000x%8)=160.000 TL,

- 4 adet 160 m2’lik konut için (her bir konutun 150 m2’lik kısmına isabet eden bedel üzerinden %8, 150 m2’yi geçen kısmına ise %18 KDV):

(2.400.000x150/160x%8)+(2.400.000x10/160x%18)=180.000+27.000=207.000 TL,

- 2 adet işyeri için: (1.000.000x%18)=180.000 TL

olmak üzere 5.400.000 TL bedel için toplam (160.000+207.000+180.000)=547.000 TL KDV hesaplanacaktır.

KDV mükellefi arsa sahibi (D) A.Ş.nin aldığı konut ve işyerlerinin karşılığı olarak (B) A.Ş.ye yapmış olduğu arsa payı tesliminde konut ve işyerlerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeline %5 ilave etmek suretiyle bulunan 5.400.000 TL üzerinden %8 oranında (5.400.000x%8) 432.000 TL KDV hesaplanacaktır.”

ÖZETLE

Buna göre, 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, bu tarihten sonraki tesliminde;

- Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar için KDV oranı,

• Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde (%1),

• Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK’nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrasına ilişkin yukarıda yer alan açıklamalar da dikkate alınarak (%1), (%8) veya (%18)

olarak uygulanır.

- Net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda ise genel vergi oranı (%18) uygulanır.  

Öte yandan, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 2007/13033 sayılı BKK eki

- (I) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 11 inci sırasına eklenen hükümle “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı” 1/4/2022 tarihinden itibaren (%1) oranında,

- (II) sayılı listeye eklenen 35 inci sırası uyarınca da “konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı,” 1/4/2022 tarihinden itibaren (%8) oranında

KDV’ye tabidir.

Buna göre, 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;

- 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%8),

- 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18)

olarak uygulanır.

6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;

-150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%1),

- 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%1), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18)

olarak uygulanır.

Konutların tesliminde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin örneklere aşağıda yer verilmiştir.

Örnek 1: (S) İnşaat Taahhüt A.Ş. 2021 yılında Yozgat’ta yapı ruhsatı aldığı inşaatta aynı yıl tamamladığı ve stoklarında yer alan konutlardan net alanı 120 m2 konutu 600.000 TL bedelle, 160 m2 konutu ise 900.000 TL bedelle 10/5/2023 tarihinde satmıştır.

Bu durumda (S) İnşaat Taahhüt A.Ş.nin hesaplayacağı KDV;

-  120 m2 konut için: (600.000x%1)=6.000 TL

-  160 m2 konut için: (900.000x%18)=162.000 TL olacaktır.

Yapı ruhsatının 1/4/2022 tarihinden sonra alınmış olması halinde (S) İnşaat Taahhüt A.Ş.nin hesaplayacağı KDV;

-  120 m2 konut için: (600.000x%8)=48.000 TL

-  160 m2 konut için:

(900.000x150/160x%8)+(900.000x10/160x%18)=67.500+10.125=77.625 TL olacaktır.

Örnek 2: (T) inşaat şirketi 6306 sayılı Kanun kapsamında İstanbul’da inşa ettiği konutlardan 7/3/2022 tarihinde yapı ruhsatı alınan net alanı 120 m2 olan konutu 1.500.000 TL bedelle; 11/4/2022 tarihinde yapı ruhsatı alınan net alanı 120 m2 olan konutu 1.400.000 TL ve net alanı 160 m2 olan konutu 2.000.000 TL bedelle 2/1/2024 tarihinde satmıştır.

Bu durumda, her bir konut için;

- (1.500.000x%1)=15.000 TL,

- (1.400.000x%1)=14.000 TL,

- (2.000.000x150/160x%1)+(2.000.000x10/160x%18)=18.750+22.500=41.250 TL

KDV hesaplanacaktır.”

Net Alan

Bağımsız bölüm net alanı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”ne göre hesaplanır.”

 Buna göre;

 ➢ Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar,

➢ Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları,

➢ Fransız balkonlar ve teraslar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmeyecektir.

Kaynak: -Resmi Gazete

              -Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

19.07.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM