Muhammed Kutub Bağırgan
Vergi Direktörü
EMA YMM A.Ş.
muhammed.bagirgan@emaymm.com.tr

Arsa Karşılığı İnşaat İşlemlerinde Muhtemel Değer Artış Kazançlarına İlişkin Örnek Uygulama ve Beyan

Bu yazımızda, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin olarak, arsa sahibi adına ortaya çıkması muhtemel değer artış kazançlarının neler olabileceği, bu değer artış kazançlarının nasıl hesaplanacağı ve nihayetinde nasıl beyan edileceğine ilişkindir.

DEĞER ARTIŞ KAZANININ HESAPLANMASI

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80. maddesinin yedinci fırkası hükmüne göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilen değer artışı kazancının 2021 yılı için 19.000,00-TL’si istisna olacaktır.

Aynı kanunun mükerrer 81. Maddesine göre de değer artışında safi kazanç; Elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından,

1. Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile
2. Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve
3. Ödenen vergi ve harçların,

indirilmesi suretiyle bulunacaktır.

Maddenin devamında hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunu‘nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunacağı, maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde ise maliyet bedeli yerine; VUK’a göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değerin esas alınacağı belirtilmiştir.

Bununla birlikte elden çıkarılan mal ve haklar için iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak ve artış oranının % 10 veya üzerinde olması şartıyla Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında (Devlet İstatistik Enstitüsünün ismi Türkiye İstatistik Kurumu olarak değişmiş toptan eşya fiyat endeksi (TEFE) yerine ise yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılmaya başlanmıştır.) artırılarak tespit edilecektir.           

İKTİSAP BEDELİ NEDİR?

Esas itibariyle iktisap bedeli, taşınmazın tapudaki kayıtlı bedelidir. Bu nedenle arsanın iktisap bedeli belirlenirken tapudaki kayıtlı değerine bakılacaktır. Ancak arsa sahibince arsanın edinimine ilişkin ispat edici vesikalara dayanılarak bir maliyet belirlenebiliyorsa, bu maliyet ve edinim esnasında yapılacak masraflar da maliyet bedeline eklenecektir.

ARSA VE/VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İÇİN VERGİYİ DOĞURAN OLAY

Bununla birlikte arsa sahibinin arsasını müteahhide bağımsız bölüm karşılığı tahsis etmesi veyahut noter huzurunda sözleşme imzalaması esnasında arsanın teslimi açısında herhangi bir vergi doğmayacaktır. Arsanın müteahhide bırakılması sonrası vergiyi doğuran olay (ki bu hususa ilerleyen bölümlerde yeterince değineceğiz.) arsa payı karşılığı olarak müteahhidin arsa sahibine inşa ettiği bağımsız bölümlerin teslimi anında doğacaktır.

ORTAYA ÇIKMASI MUHTEMEL DEĞER ARTIŞ KAZANÇLARI

Arsa sahibinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde yüklenici firmaya bıraktığı arsa için, müteahhit tarafından teslim edilen bağımsız bölümlere ilişkin düzenlenen faturada yer alan tutarlar ile arsanın iktisap bedeli arasındaki değer farkı birinci değer artışı kazancını oluşturacaktır. Ancak arsanın edinim tarihi ile arsa paylarının müteahhide bırakılma tarihi arasında 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş olması halinde değer artışı kazancından bahsedilemeyecektir. Bu kazanç gelir vergisi kanununda sayılan 7 gelir unsurunun konusuna girmeyecektir.

Daha sonra edinilen bağımsız bölümlerin arsa sahibince devamlılık ve ticari organizasyon oluşmaksızın, 5 yıl içerisinde aynı kişiye aynı tarihte elden çıkarılması durumunda ise ikinci değer artışı kazancı ortaya çıkacaktır. Bu değer artışında ise iktisap bedeli olarak müteahhit tarafından teslim edilen bağımsız bölümlere ilişkin faturada yer alan tutarlar esas alınacaktır.

 Arsa sahibi adına ortaya çıkması muhtemel değer artışları aşağıdaki gibidir:

Birinci Değer Artışı                                                    (Arsa payının müteahhide Devrinden Kaynaklı)	=	Arsa Karşılığı Edinilen Bağımsız Bölümlerin Faturadaki Değeri	-	Arsanın Tapudaki Kayıtlı Bedeli                                   (Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksine Göre Belirlenmiş Tutar)
İkinci Değer Artışı                                                    (Arsa Karşılığı Edinilen Bağımsız Bölümlerin Satışı Kaynaklı)	=	Bağımsız Bölümlerin Satışı Karşılığı Edinilen Değer	-	Arsa Karşılığı Edinilen Bağımsız Bölümlerin Faturadaki Değeri                         (Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksine Göre Belirlenmiş Tutar)

ÖRNEK UYGULAMA

Örnek: Arsa sahibi Bay A, 23/12/2016 tarihinde edindiği ve tapu kayıtlı değeri 1.000.000,00-TL olan arsasını, 25/04/2018 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden KLM İnşaat LTD. ŞTİ.’ne tahsis etmiştir. Sözleşme eki paylaşım listesine göre üretilecek olan 20 Adet konutun 8 adeti arsa sahibi Bay A’ya, kalan 12 adet konut ise müteahhit firmaya kalacaktır.

1. KLM İnşaat LTD. ŞTİ.’nce 05/11/2019 tarihinde tapuda devir işlemleri yapılarak arsa sahibine 7 gün içerisinde 8 adet konut için 3.200.000,00-TL tutarında fatura düzenlenmiştir. (KDV İhmal Edilmiştir.)
2. Bay A edinmiş olduğu bağımsız bölümlerin 4 adetini 16/02/2020 tarihinde, 2 adetini  ise 13/04/2020 tarihinde satarak 3.600.000,00-TL gelir elde etmiştir. Kalan 2 daireyi ise kiralamak suretiyle değerlendirmiştir.
3. Bay A edinmiş olduğu bağımsız bölümlerin tamamını 16/02/2020 tarihinde XLM Gayrimenkul A.Ş.’ye satarak 4.800.000,00-TL gelir elde etmiştir. Bağımsız bölümlerin satışı esnasında komisyoncuya 50.000,00-TL komisyon, tapu harcı olarak da 96.000,00-TL ödenmiştir.

Cevap-a) Bay A’nın elde etmiş olduğu kazancın tespiti için öncelikle arsanın devrine bakılması gerekecektir. Bay A, arsasını 23/12/2016 tarihinde elde etmiştir. Elde etme tarihi ile müteahhidin arsa karşılığı bağımsız bölüm teslim ettiği tarih (05/11/2019-vergiyi doğuran olay tapuda tescil tarihi) arasında 5 yıl geçmediği için 1. Değer artış kazancının muhtemel olduğu görünmektedir. Arsanın iktisap bedeli için yurtiçi üretici fiyat endeksine göre endeksleme yapılması gerekmektedir. Endeksleme ise iktisap tarihini içine alan ayın bir önceki ayının ve elden çıkarma tarihini içine alan ayın bir önceki ayının esas alınarak yapılması gerekmektedir. Arsanın endekslenmiş iktisap bedeli aşağıdaki gibidir:

Arsanın Ham İktisap Bedeli		1.000.000,00
Kasım/2016 Yİ-ÜFE Oranı		266,16
Ekim/2019 Yİ-ÜFE Oranı		451,31
Artış Oranının % 10 Olup Olmadığı	(451,31-266,16)/266,16	0,6956
Arsanın Endekslenmiş Bedeli	(1.000.000,00*1,6956)	1.695.634,20

Arsanın iktisap bedelinin Yİ-ÜFE’ye göre endekslenmesi sonrasında arsanın devrine ilişkin değer artış kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Arsanın Devrine İlişkin Değer Artış Kazancı
Arsanın Endekslenmiş Bedeli		1.695.634,20
8 Adet Bağımsız Bölümün Değeri	(Müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan değer esas alınacaktır.)	3.200.000,00
Değer Artış Kazancı		1.504.365,80
Değer Artış Kazancı İstisnası	(2020 Yılı için)	18.000,00
Safi Değer Artış Kazancı		1.486.365,80

Cevap-b) Bay A, edinmiş olduğu bağımsız bölümlerin, 4 adetini 16/02/2020 tarihinde, 2 adetini ise 13/04/2020 tarihinde satarak 3.600.000,00-TL gelir elde etmiştir. Kitabımızın önceki bölümlerinde detaylıca açıklandığı üzere arsa sahibinin gayrimenkul alım satım işlemini mutad meslek halinde ifa etmese veya bu faaliyetini ticari organizasyon içerisinde gerçekleşmese bile, ticari kazancın varlığı muamelede çokluk yani devamlılığa bakılacaktır. Her ne kadar tartışmalıda olsa, muamelede çokluğun objektif ölçüsü olmasa bile idarece kabul gören muamelenin yıl içinde birden fazla veya takip eden yıllarda senede bir kez bile olsa kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilmesidir.

Bay A’nın elde ettiği gelir ticari kazanç esasına göre vergilendirilmesi gerekmektedir. Bay A daire satışını gerçekleştirmeden evvel vergi dairesine başvurarak mükellefiyet tesis ettirmek ve defter tutarak beyanname verme ödevini yerine getirmek zorundadır. Müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan 3.200.000,00-TL 8 adet daire bedeli maliyet bedeli olarak esas alınacaktır.(Ticari kazançta endeksleme yapılmayacaktır) Dairelerin satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farkı ise GVK 85. Maddesi mucibince beyan etmesi gerekmektedir. Aksi taktirde kendisi adına yürütülecek vergi incelemesi sonucu bulunacak fark tutarlar için cezalı tarhiyat, 1 kat vergi ziyaı cezası, gecikme faizi ve VUK 353. Madde mucibince fatura düzenlememekten ötürü özel usulsüzlük cezası kesilecektir. (Müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan KDV tutarını ise vergiyi doğuran olayın yani müteahhitçe dairelerin tapuda devrini takip eden takvim yılı sonuna kadar indirebileceği tabidir.)

Cevap-c) Bay A edinmiş olduğu bağımsız bölümlerin tamamını 16/02/2020 tarihinde satarak 4.800.000,00-TL gelir elde etmiştir. Bağımsız bölümlerin satışı esnasında komisyoncuya 50.000,00-TL komisyon, tapu harcı olarak ta 96.000,00-TL ödenmiştir. Bay A, söz konusu satışların tamamını aynı tarihte ve aynı tüzel kişiliğe satması nedeniyle elde etmiş olduğu kazanç değer artış kazancı olacaktır.

Ancak değer artış kazancının hesaplanmasından evvel, dairelerin iktisap bedelinin endekslenerek satış tarihindeki değerine indirgenmesi gerekmektedir. Dairelerin iktisap bedeli ise artık müteahhit tarafından arsa sahibine düzenlenen faturada yer alan KDV hariç tutardır. Bu bedel Yİ-ÜFE ile oranlanarak endekslenmiş maliyete ulaşılacaktır.

Bağımsız Bölümlerin Ham İktisap Bedeli		3.200.000,00
Ekim/2019 Yİ-ÜFE Oranı		451,31
Ocak/2020 Yİ-ÜFE Oranı		462,42
Artış Oranının % 10 Olup Olmadığı	(462,42-451,31)/451,31	0,0246
Not: Yİ-ÜFE artış oranı %10 ve üzeri olmadığı için iktisap bedeli endekslenmeyecektir.
Bağımsız Bölümlerin Dikkate Alınacak İktisap Bedeli		3.200.000,00

Yukardaki tabloda görüleceği üzere, Yİ-ÜFE artış oranının alış ve satış dönemleri içerisinde %10 oranını yakalamaması nedeniyle müteahhit tarafından arsa sahibine satılan bağımsız bölümlerin iktisap bedeli olarak faturada gösterilen KDV hariç bedel alınması gerekmektedir. Bu haliyle bağımsız bölümlerin satışına ilişkin değer artış kazancı aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.

Bağımsız Bölümlerin Devrine İlişkin Değer Artış Kazancı
A	Bağımsız Bölümlerin İktisap Bedeli	(Müteahhit tarafından düzenlenen faturada yer alan değer esas alınacaktır.)	3.200.000,00
B	8 Adet Bağımsız Bölümün Satış Bedeli		4.800.000,00
C	Daire Satış Karşılığı Ödenen Komisyon	Mük.80/1 gereği elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerdendir.	50.000,00
D	Tapu Harcı	Mük.80/1 gereği elden çıkarma dolayısıyla ödenen vergi ve harçlardandır.	96.000,00
E=(B-C-D-A)	Değer Artış Kazancı		1.504.365,80
F	Değer Artış Kazancı İstisnası	(2020 Yılı için)	18.000,00
G=E-F	Safi Değer Artış Kazancı		1.486.365,80

DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI

 İstisna tutarının altında kalan değer artış kazançları için yıllık beyanname verilmeyecek istisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise beyanname verilerek istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir. 

Değer artış kazancına ilişkin beyan, kazancı elde edenler tarafından www.hazirbeyan.gib.gov.tr/ adresinden işlem adımları takip edilerek beyan edilebilecektir. Bir takvim yılına ilişkin elde edilen kazançlara ilişkin beyan mükelleflerce mart ayının 1’i ila 25’i akşamına kadar söz konusu site aracılığı ile yapılabilecektir.

Daha önce vergi dairesi kayıtlarında adlarına bu kazanç nedeniyle mükellefiyeti bulunmayanlar, beyannamenin elektronik ortamda onaylanmasını müteakip gelir vergisi mükellefiyeti tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri Sistem tarafından otomatik olarak gerçekleştirilecektir.

İnternet Vergi Dairesi şifreniz varsa bu şifreyi kullanarak Sistem'e girebilirsiniz. Kullanıcı Girişi ile sisteme giriş yapmak isteyen mükellefler herhangi bir vergi dairesine giderek hiçbir ücret ödemeden Kullanıcı Kodu ve Şifre alabilirler. Ayrıca sisteme mavi kart bilgileri ve e-devlet ile de girilebilecektir.

Mükelleflerin beyanname verme aşamasında yapmış oldukları hayat veya şahıs sigorta prim ödemeleri, eğitim ve sağlık harcamaları, bağış veya yardımlar gibi ödemelerini de beyanname üzerinde oluşan kazançtan indirebileceklerdir.

Verilen beyanname sonrası tahakkuk edecek vergiler ise mükelleflerce, beyan verilen takvim yılının Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödeyebileceklerdir.

11.03.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.