YAZARLARIMIZ
Melih Diril
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
KGK Bağımsız Denetçi
Eski Öğretim Görevlisi
Bilim Uzmanı
mdiril@hotmail.com



Finansal Darboğaz Yaşayan Şirketler İçin Sell And Lease Back (Sat ve Geri Kirala) Yöntemi İle Ucuz, Kolay Finansal Çözümler ve Vergisel Avantajlar

GİRİŞ

Piyasada teknik olarak Sale and Lease Back olarak bilinen ve Türkçe karşılığı Sat ve Geriye Kirala olan işlem ile kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kişiden satın aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşme şeklini ifade etmektedir[1].

Sat-Geri Kirala (Sale & Lease Back) finansman modeli; şirketlerin sahibi oldukları gayrimenkulleri satmaları ve aynı zamanda uzun vadeli olarak geri kiralamaları prensibine dayanmaktadır. Böylece şirket, aynı sahip olduğu dönemlerdeki gibi gayrimenkulün operasyonel kontrolünü elinde tutmaktadır. Türkiye'de birçok şirketin bilançosunda çeşitli nedenlerle edinilmiş gayrimenkuller bulunmaktadır. Bu şekilde sermaye bağlanmış gayrimenkullerin satılması, bilançodan bu varlıkların çıkartılarak sermayenin serbest kalmasını ve bu gayrimenkullerin ortalama getirileri yerine asıl faaliyet konusunda daha yüksek getirilerin elde edilmesi için kaynak yaratılmasını sağlamaktadır.

Sat-Geri Kirala (Sale & Lease Back) yöntemi aynı zamanda günümüz işletmelerinin karşı karşıya kalmış olduğu en büyük sorunlardan birisi olan gayrimenkullerinin gerçek piyasa değerlerine ulaştırmada en etkili yöntemlerden birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Şirketler uzun bir süre aktiflerinde yer alan bu değerlerini ekspertiz, bilirkişi ve mahkeme kararları ile bilançolarına yansıtabilmekte ve ortaya çıkan değer artışlarını sermayelerine ilave etmek istemektedirler. Ancak uygulamada bu durum değişik vergisel sorunları da getirmektedir. Kimi vergi inceleme elemanları oluşan bu değer farkları üzerinden vergi tahakkuk ettirmekte ve mükellefleri uzun süren vergi davaları ile baş başa bırakabilmektedirler. 02.08.2013 tarih ve 28726 sayı ile resmi gazete de yasalaşan 6495 numaralı yeni kanun hükmündeki düzenlemeler ile bu sorun ortadan kalkmış görünmektedir. Buna göre örneğin aktifinde 1 milyon TL defter değeri ile yer alan bir gayrimenkul 3 yıl süre ile sat ve geri kiralama yöntemine göre leasing firmasına 6 milyon TL değerden satıldığı taktirde sürenin bitiminde işletmenin aktifine yeni değer üzerinden girecektir. 3.yılın sonunda şirket aktifinde 5 Milyon TL lik bir değer artış kazancı sıfır vergi ve KDV avantajı ile yer almış olacaktır.

İşletmeler varlıklarını çeşitli şekillerde finanse edebilmektedir. Bunlardan birisi de finansal kiralama işlemidir. Finansal kiralama, bir finansal kiralama sözleşmesine dayalı olmak koşuluyla, finansal kiralama kuruluşu (kiralayan) tarafından finansman sağlamaya yönelik olarak bir malın mülkiyetinin kira süresi sonunda kiracıya devredilmesi; kiracıya kira süresi sonunda malın rayiç bedelinden düşük bir bedelle satın alma hakkı tanınması; kiralama süresinin malın ekonomik ömrünün yüzde sekseninden daha büyük bir bölümünü kapsaması veya finansal kiralama sözleşmesine göre yapılacak kira ödemelerinin bugünkü değerlerinin toplamının malın rayiç bedelinin yüzde doksanından daha büyük bir değeri oluşturması hallerinden herhangi birini sağlayan kiralama işlemini ifade etmektedir.

Bugüne kadar finansal kiralama işlemi, esas olarak edinilmesi düşünülen bir varlığın finansmanı amacıyla kullanılmakta idi. Ancak 6361 Sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu uyarınca finansal kiralama sözleşmesinin tanımı değişmiştir. 13.12.2012 Tarihinde yürürlüğe giren bu Kanunun 18. maddesi uyarınca finansal kiralama sözleşmesi; "kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanımlamaya göre kiracı elindeki varlığı finansal kiralama şirketine satıp, tekrar finansal kiralama şirketinden aynı varlığı kiralayabilecektir. Bu durumda finansal kiralama şirketine satış yapan ve kiracı aynı işletme olacaktır. Böylece kiracı elindeki mevcut bir varlık ile finansman temin etmiş olacaktır. Dolayısıyla finansal kiralamanın amacı varlık için finansmanın ötesine geçerek, varlığı kullanarak finansmanı da içine almıştır. Madde gerekçesinde de bu değişiklik şu şekilde ifade edilmiştir[2]. "...finansal kiralamaya konu olan malın, sadece üçüncü kişilerden değil, bizzat kiracıdan da temin edilebilmesine imkan getirilmiş, böylelikle uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan sat-geri kiralama işleminin yapılabilmesine imkan tanınmıştır."

6361 sayılı Kanun ile Finansal Kiralama Şirketlerinin satıp geri kiralama işlemlerini yapabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu kapsamda, yukarıda yer verilen düzenleme ile finansal kiralama şirketlerinin bizzat kiracıdan satın alıp geriye kiraladığı taşınmazların mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir.

Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında, kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden bir defaya mahsus olmak üzere binde 4,55 oranında harç alınacaktır. Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda, bu madde kapsamında ödenen harç ile normal alım satımda ödenmesi gereken harç tutarı arasındaki fark gecikme faizi ile birlikte ilgililerden tahsil edilecektir[3].

Ayrıca satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından istisna edilmektedir[4].

SALE AND LEASEBACK MODELİNİN VERGİSEL AVANTAJLAR KAPSAMINDA İNCELENMESİ

Finansal kiralama şirketleri tarafından üçüncü bir kişiden alınan malların yanında, bizzat kiracıdan satın alınan malların da finansal kiralamaya konu edilebileceğine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Böylelikle satıp geri kiralama yöntemi (Sell & Lease Back) ile finansal kiralama yapılması mümkün hale gelmiştir. Kanun öncesinde sadece üçüncü kişilerden temin edilen malların finansal kiralamaya konu edilmesi mümkün bulunmaktaydı. (Madde: 18)

Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır. Bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır[5].

A. Harç İstisnası

           Finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kâğıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kağıtların damga vergisinden, bu kağıtlarla ilgili yapılacak işlemlerin harçtan müstesna olduğuna ilişkin düzenleme ile finansal kiralama işlemlerine ilişkin damga vergisi ve harç istisnası uygulamasına açıklık getirilmiştir. Gayrimenkulleri Finansal Kiralama Şirketine Satarken Düşük Oranlı Harç Uygulanacaktır 6361 Sayılı Kanunun 51. maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanununun Tapu ve Kadastro işlemlerinden alınacak harçlar başlıklı (4) sayılı tarifesinin “I-Tapu işlemleri” bölümünün yirminci fıkrasına eklenen aşağıdaki bent ile taşınmazın kiralayana devrinde binde 4,55 oranında harç öngörülmüştür.

“Satıp geri kiralama yöntemi ile gerçekleştirilen kiralama sözleşmeleri kapsamında kiracı tarafından sözleşme süresi sonunda geri alınmak kaydıyla kiralanan taşınmazların kiralayana satışı sırasında devredenden (Taşınmazın herhangi bir şekilde kiracı tarafından geri alınmamasının tespiti durumunda ilgililerden (a) bendindeki oran ile bu bentteki oran arasındaki farka tekabül eden harç tutarı 213 sayılı Kanun hükümlerine göre gecikme faizi ile birlikte alınır.) Binde 4,55 Gayrimenkulleri Finansal Kiralama Şirketinden Geri Alırken Harç Ödenmeyecektir. 6361 Sayılı Kanunun 37/2. maddesi uyarınca satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır.

 

b. Kurumlar Vergisi İstisnası

            02.08.2013 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yasalaşan Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesinde yapılaN bir değişiklik ile taşınmazların; 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için %100 oranında kurumlar vergisi istisnası ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaması öngörülmektedir. Söz konusu yasa da, Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesine ilave öngördüğünden, bu maddede istisna için belirlenen diğer şartların da (iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı hariç) taşınması gerekeceği tabidir. Bunlardan önemli görülenler aşağıdaki gibi sıralanabilir[6];

- Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı (ki bu tutar karın tamamıdır) satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

 

- Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

 

-  Yapılan bu düzenlemeyle, Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında taşınmazların geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışı ile bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince tekrar devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna edilmektedir. Aynı Kanunun 42 nci maddesi ile Kurumlar Vergisi Kanununun İstisnalar başlıklı 5.Maddesinin1.fıkrasının (e) bendinin birinci paragrafındaki parantez içi hükmü aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

 

Eski düzenleme:

Yeni düzenleme:

(Taşınmazların kaynak kuruluşlarca kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile bu varlıkların varlık kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak, varlık kiralama şirketinden devralınan veya kaynak kuruluşça kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama şirketi tarafından söz konusu taşınmazların üçüncü kişi veya kurumlara satılması durumunda, bu varlıkların kaynak kuruluşta varlık kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.)

“(Taşınmazların; kaynak kuruluşlarca, kira sertifikası ihracı amacıyla varlık kiralama şirketlerine satışı ile 21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla, finansal kiralama şirketlerine satışı ve varlık kiralama ile finansal kiralama şirketlerince taşınmazın devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar için bu oran %100 olarak uygulanır ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl süreyle aktifte bulunma şartı aranmaz. Ancak söz konusu taşınmazların; kaynak kuruluş, kiracı veya sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilememesi hâli hariç olmak üzere, varlık kiralama veya finansal kiralama şirketi tarafından üçüncü kişi ve kurumlara satılması durumunda, bu taşınmazların kaynak kuruluşta veya kiracıdaki varlık kiralama veya finansal kiralama şirketine devirden önceki kayıtlı değeri ile anılan kurumlarda ayrılan toplam amortisman tutarı dikkate alınarak satışı gerçekleştiren kurum nezdinde vergilendirme yapılır.).”

 

c. Katma Değer Vergisi İstisnası

6495 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanununun Sosyal ve Askeri Amaçlı İstisnalarla Diğer İstisnalar başlıklı 17 nci maddesinin dördüncü fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir;

 

“21/11/2012 tarihli ve 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri.”

 

Bilindiği üzere 6361 sayılı Kanun ile Finansal Kiralama Şirketlerinin satıp geri kiralama işlemlerini yapabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu kapsamda, yukarıda yer verilen düzenleme ile finansal kiralama şirketlerinin bizzat kiracıdan satın alıp geriye kiraladığı taşınmazların mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir.

 

Yapılan bu düzenlemeyle, Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında taşınmazların geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışı ile bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince tekrar devralındığı kuruma satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna edilmektedir.

 

İstisna maddesi incelendiğinde istisna şartları;

1- Leasing’in kiracıdan taşınmazı satın alması,
2- Leasing’in taşınmazı kiracıya kiralaması,
3- Taşınmazın sözleşme sonunda kiracıya devredilmesi,


İstisna maddesi incelendiğinde istisnaya konu işlemler;


1- Leasing tarafından Kiracıdan taşınmazın alım KDV’si,
2- Leasing tarafından taşınmazın Kiracıya kira KDV’si,
3- Sözleşme sonunda Leasing tarafından taşınmazın Kiracıya devir KDV’si,

Taşınmazın Leasing tarafından 3. Kişi / Kurumlara satılması durumunda yapılacak işlemler;  Bu durumda Leasing tarafından yapılan satış işlemi dolayısıyla Kiracıdan devir alınma zamanı bulunan kayıtlı değerden ile Kiracıda ve Leasing’de taşınmaz için ayrılan amortismanlar düşülerek bulunacak tutar (maliyet) ile 3. kişiye satış tutarı arasındaki fark üzerinden KV hesaplanması gerekecektir. İstisnanın uygulamaya başlanacağı yürürlük tarihi; Maddenin yürürlük tarihi 02.08.2013 olarak düzenlenmiş ve bu tarihten önce yapılan işlemler açısından farklı bir belirlemede bulunulmamıştır. Bu nedenle aksi Maliye Bakanlığı tarafından belirtilmediği sürece (Olası görünmemektedir) 02.08.2013 tarihinden sonra gerçekleşen işlemlerde yeni istisna hükümleri uygulanacaktır.

 

SALE AND LEASEBACK MODELİNİN FİNANSAL AVANTAJLAR KAPSAMINDA İNCELENMESİ

Yeni çıkan yasa ile getirilen vergisel avantajlarla birlikte Sat ve Geri kirala finansman modeli özellikle ekonomik kriz dolayısıyla bugünlerde bankalardan uzun vadeli ticari kredi veya proje finansman kredisi kullanmakta zorlanan şirketler için büyük önem taşımaktadır. Türkiye'de çok bilinmeyen bu finansman yöntemi aslında içinde bulunduğumuz çalkantılı dönemlerde şirketlerin kısa vadeli nakit ihtiyaçlarına bir çözüm alternatifi sunduğu kadar uzun vadeli verimlilik artırma ve bilanço düzenleme amaçlarına da hizmet etmektedir.

 

Şirketlerin Sat-Geri Kirala modelini tercih etmeleri için en büyük neden; bunun bilanço dışı bir finansman şekli olmasıdır. Gayrimenkul için alınmış herhangi bir kredi söz konusu olduğunda bunun tamamı bilançoda "borç" olarak gözükecektir. Birçok operasyonel kiralama için bilançoda gözüken tek şey o yıla düşen kira yükümlülüğüdür. Böylece karşılaştırılamayacak kadar düşük bir bilanço yükümlülüğüne ulaşmak mümkün olmaktadır. Dahası bu model şirketlere hem faiz hem de refinansman riskine tabi finansal yükümlülüklerini çeşitlendirme imkanı tanımaktadır, örneğin sabit ve değişken faiz alternatifleri gibi.

 

Klasik finansman ile, yani banka kredisi ile karşılaştırıldığında; Sat-Geri Kirala modeli söz konusu gayrimenkulün değerinin yüzde 100'ü kadar finansman yaratırken, banka kredileri söz konusu gayrimenkul teminat kabul edildiğinde değerinin en çok yüzde 60-70 oranında finansman yaratabilmektedir. Kaldı ki içinde bulunduğumuz dönemde hem bankaların gayrimenkul teminatı karşılığında kredi verme iştahı çok düşüktür hem de kredi/değer oranı yüzde 50' leri geçmemektedir. Diğer taraftan yüksek değerli gayrimenkuller için kredinin kullanılacağı ana işkolunun risk/getiri analizi yapılmadan bankalar tarafından yalnızca teminata bakılarak kredilendirilme olanağı çok mümkün görünmemektedir.

 

Gayrimenkuller özellik olarak likiditesi sınırlı bir varlıktır ve teminat değeri ve marjı ne olursa olsun bankaların eğilimi yalnızca teminata değil, kredinin kullanılacağı işin nakit yaratma (borç ödeme) kapasitesine bakmaktır. Aksi halde bankaların elinde ödenmeyen kredilerden gelen birçok teminat gayrimenkul birikecek ve onlarda bunları likidite etmek için büyük değer kayıplarıyla karşılaşacaklar, en önemlisi uzun süreler uğraşacaklardır.

 

Sat-Geri Kirala yönteminde kira ödemeleri oldukça esnek şekillerde yapılabilir. Örneğin, ilk 5 yıllık dönemde düşük kira ödemeleri belirlenerek satıcı şirketin bilançosu çok daha rahatlatılabilir. Bu tür esneklikler elde edilecek finansmanı belirli yatırımlarda kullanacak olan ve bu yatırımların dönüş sürelerine hassas şirketler için büyük avantaj yaratmaktadır. Şirketlerin söz konusu gayrimenkulden faydalanma maksatları düşünüldüğünde genellikle kiralamanın maliyeti binanın maliyetinden çok daha avantajlıdır. Kiralama konusu gayrimenkul spesifik özellikler taşımaya başladıkça, örneğin bir petrol depolama tesisi ise, kiracı için maliyetler yükselmeye başlayacaktır. Çünkü mevcut kiracının çıkması halinde yeniden kiralama imkanı sınırlı olacaktır. Keza gayrimenkulün kalitesi düştükçe de benzer şekilde kira maliyeti yükselecektir.

 

Şirketler için bu şekilde binanın tüm operasyonel kontrolü satıştan sonra da ellerinde kalmaktadır. Kira ödemeleri "triple net" şeklindedir, yani tamir, bakım, temizlik ve idame giderleri kiracıya aittir. Yurtdışında sigorta ve vergi giderleri de kiracılar tarafından yüklenilmekteyken Türkiye'de eğilim bunların alıcı tarafından ödenmesidir. Operasyonel kiralamalar genellikle en az 10 yıl için yapılır, kiracının kalitesi veya gayrimenkulün niteliği düştükçe veya lokasyon az talep gören yerlere kaydıkça talep edilen kira süresi uzayacaktır. Tabiki kiracının kiraları ödeyebilme gücü satış ve kiralama sözleşmesinde yer alan çeşitli teminat ve yükümlülüklerle garanti altına alınmaktadır. Kiracının finansal gücü ve gayrimenkulün durumu bir hukuki, teknik ve finansal inceleme süreciyle tespit edilmektedir (due-diligence). Kira sözleşmelerinde 5 yıllık yenileme opsiyonları yaygındır.

 

Bu şekilde yapılacak kiralamalar kapitalizasyon oranı (cap rate) deklare edilerek oluşturulur. Kapitalizasyon oranı kira ödemelerinin gayrimenkul değerine oranıdır. Genellikle yatırımcıların talebi yüzde 10-11 gibi bir getiri elde etmektir. Kiracının finansal yeterliliği yanında gayrimenkulün lokasyonu, kalitesi, yaşı, kira anlaşmasının koşulları gibi faktörler beklenen getiriyi belirleyecektir. Kira dönemlerinin sonunda belirli bir indekse bağlı (enflasyon indeksi gibi) kira artışları belirlenebilir, bu her yıl olabileceği gibi 5-10 yıllık dönemlerin sonunda da olabilir. Kiracının finansal gücü yetersiz ise teminat mahiyetinde belirli bir miktarda depozit veya duruma göre ana şirket garantisi gibi ek güvencelerin talep edilmesi sözkonusu olabilir.

 

Genellikle Sat-Geri Kirala anlaşmaları operasyonel amaçlarla yapıldığı gibi bazı durumlarda sermaye kiralaması şeklinde de yapılabilmektedir. Bu şekilde anlaşmanın sermaye kiralaması sayılması için[7];

 

- Kira sözleşmesinin içinde kiracının belirli bir süre sonunda gayrimenkulü geri alacağına dair bir düzenleme olması,

 

- Dönem sonunda bir pazarlık fiyatına bağlı bir geri satın alma opsiyonu söz konusu olması,

 

- Kira süresinin gayrimenkulün faydalı ömrünün yüzde 75'ini aşması,

 

- Kira değerinin gayrimenkulün değerinin yüzde 90'undan fazla olması,

durumlarından birisinin söz konusu olması gereklidir.

 

Devam eden, gayrimenkule ilişkin kredi ödemeleri de Sat-Geri Kirala anlaşması çerçevesinde kapitalize edilebilir. Hemen hemen her türlü gayrimenkul için bu tip anlaşmaların yapılabilir olması modelin geniş kesimlerin ilgisini çekmesini sağlamaktadır. Buradan sağlanan finansman yeni gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılabilir, tek bir gayrimenkul veya bir gayrimenkul portföyü bu modele konu edilebilir.

 

Gayrimenkule sahip olmak ancak başka kimsenin ilgisini çekmiyorsa o şirket için gereklidir, örneğin çok özel bir fabrikasyona uygun spesifik bir üretim binası ya da bir eğlence parkı gibi. Bunun dışında ana işi gayrimenkul olmayan şirketlerin gayrimenkul tutması sermayenin etkili kullanılamaması sonucunu doğurur. Yıllar yılı enflasyona karşı korunmak amacıyla gayrimenkule yatırım yapmaya alışmış olan Türk şirketlerinin düşük enflasyonlu ekonomik ortamda bilanço etkinliklerini artırarak sermaye verimliliklerini yükseltmelerinin önemi ve gerekliliği artmaktadır.

 

SONUÇ

Özet olarak Sat ve Geri Kirala, şirketin üzerine kayıtlı gayrimenkullerin leasing firmasına satıldıktan sonra tekrar kiralanması işlemidir.

 

Sat ve Geri Kirala işlemi, leasinge uygun olabilecek ikinci el değerliliği olan gayrimenkullerle yapılır. Ofis, dükkan, otel, fabrika binası, depo gibi gayrimenkuller Sat ve Geri Kirala işlemine konu olabilir.

 

Kiralama süresi sonunda satılan gayrimenkul tekrar firmanın olacaktır. Sat ve Geri Kirala yöntemi ile ekspertiz değerinin %100’üne kadar finansman sağlanabilecektir.

İşletme sermayesinde ek finansman imkanı olanağı vermektedir, Kısa vadeli banka borçlarının orta ve uzun vadeye yayılması sağlanmaktadır.

 

Sat – Geri kiralama işlemine tabi olan gayrimenkuller için %100 Kurumlar Vergisi istisnası getirilmiştir. Ayrıca bu işlem için aktifte iki yıl yer alma zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır.

 

Yine bu yöntemde finansal kiralama şirketlerinin bizzat kiracıdan satın alıp geriye kiraladığı taşınmazların mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile kiralayana satılması, satan kişilere kiralanması ve devri işlemleri katma değer vergisinden istisna edilmiştir.

 

Sat ve Geri Kirala işleminde gayrimenkulün leasing tarafından satın alınması ve geri satılması sırasında ödenecek tapu harcı bir defaya mahsus olmak üzere binde 4,55’tir. Süre sonunda kiracıya devir sırasında ise tapu harcı ödenmeyecektir.

 

Yeni yasa ile birlikte sektörde bürokrasiyi ve kırtasiye masraflarını azaltacak, buna karşın sistemin hızını artıracak diğer avantajlar ise şunlardır:


* Süre sınırı kaldırıldı: Eski yasada leasing sözleşmeleri için dört senelik minimum süre sınırı vardı. Belli ürünlerde bu süre iki yıla kadar indiriliyordu. Yeni yasada ise süre sınırlaması tamamen ortadan kaldırıldı. Geçmiş uygulamalarda örneğin iki senelik bir finansman ihtiyacı olan ve o makineye iki sene ihtiyacı olan bir işletme, dört sene zorunluluğu nedeniyle leasing işlemi yapmaktan vazgeçebiliyordu. Şimdi ise işletmelerin ne kadar süreye ihtiyacı varsa o süreyi seçme serbestisi bulunmaktadır.


* Noter zorunluluğu yok: Uygulamada yapılan her leasing işlemi için bir sözleşme imzalanması gerekiyor. Eski uygulamada bu sözleşmelerin noterden tescil edilmesi şartı aranıyordu. Artık noter zorunluluğu bulunmuyor. Bu uygulama bürokrasiyi azaltmasının yanı sıra zamandan ve maliyetlerden de ciddi tasarruf sağlıyor.


* Masraflar bin ile 5 bin TL arasında azaldı: Noter tescili ortadan kalktığı için masraflar büyük ölçüde düştü. Eski yasada şirket sahipleri sözleşmeyi imzalarken ayrıca noter masrafı da ödemek zorunda kalıyordu. Genelde ise masraflar bin ile 5 bin TL arasında değişiyordu. Örneğin, bir şirket bilgisayar sistemi satın almak için 20-30 bin liralık bir işlem yapmak istediğinde bin 500 TL’nin üzerinde noter masrafı ödemek zorunda kalıyordu. Özellikle küçük miktarlı işlemlerde noter masrafı caydırıcı oluyordu.


* Notere tescil kaldırıldı: Yeni yasa sayesinde noter siciline tescil zorunluluğu da kaldırıldı. Tescil işlemi kurulacak birlik yapılanması içinde gerçekleştirilecek. Tescil işlemi daha az maliyetli olacak. Ayrıca işlemler sektörün içinde kalacak.


* Tapu harcı binde 4.55’e indirildi: Eskiden gayrimenkuller üzerinden yapılan leasing işlemlerinde hem alıcı hem de satıcıdan yüzde 2 tapu harcı alınıyordu. Yani iki tarafın ödediği tapu harcı yüzde 4 oluyordu. Örneğin, üç yıllık bir leasing işlemi yaptıysanız bu sürenin sonunda gayrimenkulün bu defa da finansal kiralama şirketinden, şirkete devri gerçekleşiyor, bu işlemde de taraflar yine yüzde 2’şer tapu harcı ödüyor ve böylece toplamda yüzde 8’lik bir tapu harcı ödenmiş oluyordu. Bugün de gayrimenkul leasing’i yaptıranlar toplamda yüzde 8 tapu harcı ödüyor. Ancak sat geri kirala yöntemini kullananlar için artık durum farklı. Şirket aktifindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine, yine yukarıdaki örnekte olduğu gibi üç yıllığına sattığında bir kereye mahsus olmak üzere binde 4.55 tapu harcı ödeyecek. Üç yılın sonunda borcu bittiğinde leasing şirketinden gayrimenkulünü geri satın aldığında ise hiç harç ödemeyecektir. Böylece bu işlem için ödenen toplam tapu harcı binde 4.55’le sınırlı kalacaktır.
 

            Sat Geri Kirala yöntemi ile işletmelerin en önemli sıkıntılarından olan kolay kaynak bulma sorununu ortadan kaldırmaktadır. Aktifinde gayrimenkulü bulunan şirketler bu değerlerini kullanarak ucuz ve kolay yoldan kredi temin edebileceklerdir. KDV, Harç ve Kurumlar vergisi istisnaları da dikkate alındığında bu yöntem sayesinde şirketler orta vadeli kredilerden daha cazip imkanlarla finansman bulma olanağına kavuşabileceklerdir.

 

            Bilançolarında maliyet değeri ile yer alan gayrimenkuller gerçek değeri ile Leasing firmasına satılıp süre sonunda bu değer üzerinden aktife girişleri sağlanabilmektedir. Uygulamada gayrimenkullerinin defter değerleri düşük kalan firmaların vergisiz ve mahkeme kararı olmaksızın gerçek değer üzerinden bilançoya yansıtılması olanağına imkan vermektedir. Kira süresi boyunca Bilanço aktif ve pasifinde herhangi bir değişiklik olmayıp kiralanan gayrimenkuller 260- Haklar kaleminde izlenebilmekte ve buradaki değer üzerinden amortisman ayrılmasına olanak vermektedir.

 

            Yine önemli bir husus olarak da Leasing şirketleri kira süresinden önce müşteri isterse krediyi erken kapatma olanağı tanıyabilmektedirler. Ayrıca ödenen kiralar kadar olan kısmı müşteri talep ettiğinde yeniden kredilendirme imkanı da bulunmaktadır.

 

            Finansman sorunu yaşayan ve çeşitli finans kuruluşlarından gayrimenkul teminatı yolu ile kredi kullanan Küçük ve Orta ölçekli firmalar bu yöntemle refinansman (yeniden yapılandırma) imkanına kavuşabileceklerdir. Değişik bankalar da riski bulunan firmalar ellerindeki gayrimenkuller için leasing firmasından temin edeceği finansman ile diğer banka kredilerini kapatabilecekler ve yukarıda belirtmiş olduğumuz avantajlar sayesinde finansal maliyetlerini ciddi anlamda azaltabileceklerdir.      

 


[1] Ahmet EROL,Sat ve Geri Kirala(sale and lease back)  Mükellefin Dergisi, Sayı: 75, Mart 1999, ss. 50-59.http://www.ahmeterol.com.tr/makaleler/LEASE.pdf

[2] Emrah AYGÜL,YENİ BİR FİNANSMAN İMKANI "SATIP GERİ KİRALAMA" (SALE AND LEASEBACK) İŞLEMİ,

1 Temmuz 2013,http://www.alomaliye.com/2013/emrah-aygul-yeni-bir-finansman.htm

[3] (Madde: 51), (Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarife kapsamında, alım satımda devir eden ve devir alanın ayrı ayrı ödemesi gereken harcın oranı binde 20'dir.)

[4] (Madde: 37), Kuzey Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu” TBMM Genel Kurulunda kabul edildi, Sirküler,No:133, 28/11/2012, http://www.vergidegundem.com/tr/ circularDetails?circularId=903196

[5] RESMİ GAZETE, BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN Kabul Tarihi: 12/7/2013 ,R.G.28726,2 AĞUSTOS 2013

[6] http://www.verginet.net/dtt/11/Vergi-Sirkuleri-2013-91.aspx

[7] http://emlakkulisi.com/22851_sat_geri_kirala__sirketine_kaynak_yarat_ (Kürşat TUNCEL)

03.05.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM