YAZARLARIMIZ
Kadir Erkeçoğlu
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
kadirerkecoglu@deneyimymm.com



Tapu Sicilinde Devir Yapılmadan Satılan Taşınmazlarda Katma Değer Vergisi İstisnasından Yararlanabileceğinizi Biliyor muydunuz?

Değerli okurlar,

Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan ve tapu siciline kayıtlı olan taşınmaz satışlarının, çeşitli sebeplerden dolayı tapu siciline tescil işleminin yapılamaması hallerinde gerçekleşen bu  taşınmaz satışlarının Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesine göre  “ Taşınmaz satış kazancı istisnası “ ile Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesinde düzenlenen “ KDV istisnasından ”        yararlanılıp yararlanılamayacağı hususu makalemizin konusunu oluşturmaktadır.

1- Kurumlar Vergisi Kanunu Yönünden

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu 5/1-e maddesine göre ; Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 50' lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. (7061 sayılı kanunun 89.maddesiyle değişen ve 05.12.2017 tarihi itibariyle yürürlüğe giren)

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların, satışında aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır.

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.

Resmi Gazete'nin 03/04/2007 tarihli ve 26482 sayılı nüshasında yayımlanan 1 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin "5.6.2.2. İstisnanın uygulanmasına konu olacak iktisadi kıymetler"  başlıklı bölümünün, "5.6.2.2.1" ayrımında; "İstisnaya konu olan taşınmazlar”, Türk Medeni Kanunu'nda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

            Bunlar Türk Medeni Kanunu'nun 704.maddesinde;

            -         Arazi,

            -         Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

            -         Kat Mülkiyeti Kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun  705.maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

İstisnanın uygulanabilmesi için gerekli diğer şartların varlığından önce, bir taşınmazın satışından elde edilecek kazancın, satışı gerçekleştiren kurumun ekonomik faaliyetine bir etkinlik kazandırıp kazandırmayacağının ve kurumun mali bünyesini güçlendirip güçlendirmeyeceğinin tayini önem arz etmektedir.

2- Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden

Resmi Gazete'nin 02/11/1984 tarihli ve 18563 sayılı nüshasında yayımlanan 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre;

Kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV den istisna olup, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri istisna kapsamı dışındadır.

İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır.

3- SONUÇ

Yukarıda yapılan hüküm ve açıklamalara göre ;

a- Kurumlar Vergisi Kanunu 5/1-e maddesine göre istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağı,

Tapuda taşınmazların mülkiyet devri tapuya tescil ile gerçekleşeceğinden   tapuya tescil işlemi yapılmadan taşınmaz mülkiyeti devredilmiş sayılmayacağından , tapu tescili gerçekleşmeden  yapılan taşınmaz teslimlerinden elde edilen bedellerin 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesine göre taşınmaz satış kazancı istisnasından yaralanması mümkün değildir.

b- Katma Değer Vergisi Kanunu 17/4-r maddesine göre istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağı,

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun;

Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler Bölümünün 1/1.maddesinde, ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV’nin konusunu teşkil ettiği,

Teslim başlıklı 2/1.maddesinde, teslimin bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olduğu,

Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi başlıklı 10/a maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması anında,10/b maddesinde ise malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geldiği,

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun diğer istisnalar başlıklı 17/4-r maddesinde ise kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV den istisna olduğu, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı,

hüküm altına alınmıştır.

Buna göre;

Tapuda taşınmazların mülkiyet devri tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup, taşınmazın tapuya tescilinin yapılmasından önce

  • Taşınmazın, alıcıya fiili olarak teslim edilip kullanımına fiilen sunulması,
  • Taşınmazın alıcı tarafından malik gibi kullanılmaya başlanması halinde,

KDV uygulaması bakımından vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş bulunmakta olup, bu şekilde satışı yapılan ve alıcı adına taşınmazın tapuda tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın, taşınmazların alıcının fiili kullanımına bırakılma tarihi itibariyle iki tam yıldan fazla şirket aktifinde kayıtlı bulunan taşınmazların teslimi ve diğer şartların mevcut olması durumunda Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesindeki istisnadan yararlanılabilecektir.

Şirketlere tavsiyem ise, Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-r maddesinde düzenlenen istisnadan yararlanıp yararlanmayacağınız hususunda durumunuzla ilgili özelge talep etmeniz şirketinizin yararına olacaktır.

16.10.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM