Kadir Demirbaş
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
vergi.uzmani@yandex.com

Gayrimenkul Sermaye İradına İlişkin Önemli Notlar

Gayrimenkul:

- Daire içerisinde eşyalarıyla birlikte kiraya verilen yerlerde, eşya için alınan kira bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınır.

- Hak olarak kiraya verilenlerde götürü gider uygulamaz.

- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar; eğer tapuya tescil edilmezse, hak kiralaması olarak kabul edilecek ve götürü giderden faydalanamayacaktır.

- Ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümler uygulanır. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere serbest meslek kazancı elde edenler, gayrimenkul sermaye iradı elde ediyorsa, serbest meslek kazancı olarak değil gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınır.

- Vakıfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri gayrimenkul sermaye iradı olarak dikkate alınır.

Gayrisafi hasılat:

- Gayrimenkul sermaye iradı, mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla ve geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Örneğin; 2021 yılı içerisinde elde edilen kira bedelleri,

2020 kira geliri 15.000 TL

2021 kira geliri 25.000 TL

2022 kira geliri 40.000 TL

----------------------------------------

Tahsil edilen   80.000 TL

2021 yılı gelir vergisi beyannamesinde gayrimenkul sermaye iradı 80.000 TL değil 40.000 TL olarak beyan edilecektir.

Bunun istisnası, ölüm veya memleketi terk etmeleri hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı olur. Örneğimizde ise beyan edilecek gelir 80.000 TL olur.

- Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin bittiğinde bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkûr kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır.

Örnek: Kiralayan tarafından oturmuş olduğu konutun ısıtma sistemini yenilemiş, ancak işi sebebiyle bu konuttan taşınmak zorunda kalmış ve bu ısıtma sistemi için yaptığı masrafa karşılık 5.000 TL’yi ev sahibinden almıştır.

Ev sahibi pencerelerin değerini tespiti için takdir komisyonuna başvurmuş ve değerinin 10.000 TL olduğu takdir edilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 72.maddesi 3.fıkrası gereği aradaki 5.000 TL gayrisafi hasılat olarak kabul edilmelidir.

Şayet, 5.000 TL harcama karşılığı ev sahibinden 15.000 TL alınmış olsaydı, aradaki 10.000 TL fark kiracı tarafından Gelir Vergisi Kanunu 82.maddesinin (3) numaralı bendine göre arızi kazanç olarak değerlendirilecekti.

- Gayrimenkul sermaye iradı sahipleri senet aldığında tahsil edilmiş olmazlar, ancak aldığı senetleri ciro ettikleri anda (tahsil edilip edilmediğine bakılmaksızın) tahsil edilmiş ve kira geliri elde edilmiş sayılır.

- Ayın olarak yapılan tahsilatlarda ise, takdir komisyonu tarafından takdir edilecek bedel dikkate alınır. Ancak ayni olarak yapılan tahsilat zirai ürün şeklinde yapılmışsa Vergi Usul Kanunun 267.maddesi hükmü uyarınca zirai kazanç ölçütlerini tespit eden kararnamede yer alan bedellerin dikkate alınması gerekir.

- Yabancı paralarla yapılan tahsilatlar, tahsilat gününde borsa rayici ile, borsa rayici yoksa Maliye ve Hazine Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Lirasına çevrilir.

Emsal kira bedeli esası:

- Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır.

- Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetleri değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerin %10’udur.

- Hangi durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz?

1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

Örnek: (149 nolu Gelir Vergisi Tebliği)

Hasan Günebakan evli olup, kardeşi Hüseyin Günebakan tarafından kendisine bedelsiz olarak tahsis edilen konutta ikamet etmektedir. Hasan Günebakan’ın eşi Oya Günebakan’a da kardeşi Ali Mert tarafından bedelsiz yazlık bir ev tahsis edilmiştir. Bu örnekte yer alan evli eşlere, kardeşleri tarafından iki tane bedelsiz konut tahsis edilmiş olup, emsal kira bedeli vergi değeri yüksek olan uygulanmayacak, diğer konut için uygulanacaktır.

3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

Giderler:

- Kiraya verilen mal ve haklar dolaysıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulamasında gider fazlalığı sayılmaz.)

İktisap bedelinin %5’ine ilişkin indirim sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için geçerlidir. Ayrıca birden fazla gayrimenkul varsa sadece birine ve iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içindir, örneğin; 2018 yılında gayrimenkul alındıysa eğer 2018 ve 2019 yılında götürü gider tercih edilmişse bu hak ihlal olmuş olur. Bu süreyi uzatmaz. 2018,2019,2020,2021 ve 2022 yılında bitmiş olacaktır.

Ayrıca, iktisap bedelinin %5’inden doğan zararlar dikkate alınmaz. Yani; bir sonraki yıla devredilmez. Diğer kazançlardan düşülmez.

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayrisafi hasılattan GVK 74.maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilmeyen kısmı 88’nci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulamasında gider fazlalığı sayılmaz);

Bir önceki madde gibi bu gider kalemi gider fazlalığı olarak kabul edilmez. Başka gelir türlerinden düşülmez ve gelecek yıla zarar devredilmez.

Örnek 1:

Mesken kira geliri	70.000 TL
Mesken istisnası	7.000 TL
Amortisman (1.000.000*0,02)	20.000 TL
İktisap bedelinin %5’i (1.000.000*0,05)	50.000 TL
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (3.000*12)	36.000 TL

Vergiye tabi hasılat = Toplam hasılat – Konut kira geliri istisnası

                                   = 70.000 – 7.000

                                   = 63.000 TL

                                         Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat           

İndirilebilecek Gider = -------------------------------------------------------

                                                           Toplam Hasılat

                                                          20.000x63.000

                                   =--------------------------------------------------------

                                                                 70.000

                                   = 18.000 TL

Amortisman 20.000 TL’lik giderinin, 18.000 TL’sini indirim konusu yapabiliriz.

Geriye kalan tutar= 70.000-18.000=53.000 TL dir.

İndirimden kalan tutar = 86.000 TL

Vergiye tabi hasılat = Toplam hasılat – Konut kira geliri istisnası

                                   = 70.000 – 7.000

                                   = 63.000 TL

 

                                         Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat           

İndirilebilecek Gider = -------------------------------------------------------

                                                           Toplam Hasılat

 

                                                          86.000x63.000

                                   =--------------------------------------------------------

                                                                 70.000

 

                                   = 77.400 TL

 

Kalan gelir tutarı = 53.000 TL

Kalan gider tutarı = (53.000 TL)

-----------------------------------------------

                                0,00 TL

Örneğimizde; kalan gider tutarı 77.400 TL ancak kalan gelirimiz 53.000 TL olduğu için özellikle bu iki tür gider kaleminde Gelir Vergisi Kanunu 88.maddesi 3.fıkrasında gider fazlalığı kabul edilmediğinden bu tutarlardan doğacak giderler matrahı sıfır yapabilir, zarar olarak yazılamaz.

- Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu 74.maddesinde bulunan giderlerden yalnız bu kısma isabet eden hasılattan indirilebilir.

Örnek 2:

Kiraya verdiğimiz konutu Temmuz 2021 de 1 yıllık DASK 3.000,00 TL ödemiştir. Bunun 2021 yılı mesken kira gelirlerinden 6 aylık kısma denk gelen 1.500,00 TL’lik kısmı indirim konusu yapılır.

Kaynaklar:

- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

- 149 seri nolu Gelir Vergisi Tebliği

16.03.2022

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.