Gürkan Vatansever
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
muhasebe@gurkanvatansever.com

Dikkat! 2023 Yılında Satılan Gayrimenkulünüz Var İse Gelir Vergisi İle Karşılaşabilirsiniz

Değerli okurlar,

Bilindiği üzere her yıl mart ayının 1.günü akşamından 31.günü akşamına kadar bir önceki yıla ait yıllık gelir vergisi beyannameleri verilmektedir. Mart ayına yaklaştığımız bugünlerde önemli olarak gördüğümüz ve üzerinde durulması gereken bir konuyu ele almak istedik.

Maliye bakanlığı, son dönemlerde sıklaştırmış olduğu denetimler ile gayrimenkul alım satımlarının araştırılması ve buna bağlı olarak muhtemel vergi kayıp kaçaklarının engellemesini amaçlamaktadır.

Gayrimenkul Satış Kazançları Hangi Gelir Unsuruna Tabidir ?

Öncelikle gelir, bir gerçek kişinin bir takvim yılında elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır. ( GVK Md.1)

Gelire giren kazanç ve iratlar ise; ticari kazançlar, zirai kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları, menkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar olarak sayılmıştır. (GVK Md.2)

Konu itibariyle gayrimenkul satış kazançları 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Mük.80.maddesinde düzenlenmiş olup,

………..,

6.İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar… değer artış kazancı olarak sayılmaktadır.

Gayrimenkulün Elde Tutma Süresi ve Edinim Tarihinin Tespiti

Miras ve bağış dışında iktisap edilen (satın alınan, inşa ettirilen vb) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekmektedir. Başka bir deyişle, gayrimenkullerin 5 yıldan daha az bir süre zarfında elde tutulduktan sonra satılması halinde, prensip olarak elde edilen kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir. Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmaktadır.

Örneğin; 25 Mart 2018 de alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 26 Mart 2023 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih ve sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olacağından, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir.

Gayrimenkullerin iktisap tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul edilir.

Buna göre 2023 yılında satılan bir gayrimenkul,  eğer 2017 ve öncesinde alınmış ise satış kazancı beyana tabi olmayacaktır.  2018 yılında alınan gayrimenkul ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığının alış ve satış tarihlerindeki günlere bakarak hesaplama yapılması gerekmektedir.  Lakin 2019 ve sonrasında alınmışsa satıştan sağlanan ve istisnayı aşan kazancın beyan edilmesi ve verginin ödenmesi gerekecektir.

Gayrimenkul Satış Kazancının Tespiti, İstisna Tutarı ve Beyanı

Konu başlığımızı bir örnek ile açıklayacak olur isek; Örneğin gerçek kişi mükellef Bay (A) 15.04.2019 tarihinde tapuya tescil ettiği ve 1.250.000 TL bedelle iktisap ettiği dairesini, 23.08.2023 tarihinde 7.500.000 TL bedelli satmış olduğunu varsayalım.

Öncelikle gayrimenkul satış kazancının tespit edilebilmesi için, alış tarihindeki maliyet bedelinin satış tarihindeki güne endekslenmesi bir başka ifade ile enflasyonun etkisinden arındırılması gerekmektedir. TÜİK tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranları açıklanmaktadır. Gayrimenkul satış kazançlarının tespitinde dikkate alınan endeks Yİ-ÜFE endeksidir. Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki aya ilişkin endeks ile satın alındığı aydan bir önceki aya ilişkin endeks arasındaki artış oranı hesaplanması gerekmektedir. Örneğimizde belirttiğimiz üzere; Satış tarihi 23 Ağustos 2023 olduğundan, Temmuz 2023 dönemine ilişkin Yİ-ÜFE endeksi ile, alış tarihi olan 15 Nisan 2019 olduğundan, Mart 2019 dönenime ilişkin Yİ-ÜFE endeksinin baz alınması gerekir.

Alış Tarihi	15.04.2019
Alışa Ait Bir Önceki Ayın Yİ-ÜFE MART 2019	431,98
Satış Tarihi	23.08.2023
Satışa Ait Bir Önceki Ayın Yİ-ÜFE TEMMUZ 2019	2511,75
Düzeltme Katsayısı	5,81451
Alış Tutarı	1.250.000,00
Düzeltilmiş Maliyet Bedeli	7.268.131,63
Satış Bedeli	7.500.000,00
Değer Artış Kazancı	231.868,37
2023 Yılı Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı (-)	55.000,00
Vergiye Tabi Matrah	176.868,37
Hesaplanan Gelir Vergisi	33.754,46

Görüldüğü üzere 15.04.2019 tarihinde 1.250.000 TL parasal değere sahip gayrimenkul, temmuz 2023 döneminde 7.268.131,63 TL olmaktadır. Bu nedenle hesaplamada kanunlara uygun şekilde değerlenmiş alış bedeli olarak 7.268.131,63 TL kullanılmıştır.

Değer artış kazançlarının 2023 yılına ilişkin istisna tutarı ise; 30/12/2022 Tarihli ve 32059 (2.Mükerrer) sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2023 Takvim yılında uygulanmak üzere getirilen miktar 55.000 TL’dir.

Örneğimizde değer artış kazancının 231.868,37 TL olarak hesaplandığını görmekteyiz. Bu tutar üzerinden 2023 yılı istisna rakamı düşüldükten sonra kalan tutar vergiye tabi matrahı oluşturacaktır. Ayrıca hesaplanan gelir vergisinin ise 01 Mart gününden itibaren 31 Mart 2024 ( 01.04.2024) tarihine kadar beyan edilip, birinci taksitinin 31.03.2024 tarihinde 2.taksitinin ise 31 Temmuz 2024 tarihinde beyan edilip ödenmesi gerekmektedir.

Gerçek kişilerin 2023 yılı içinde gayrimenkul satışları söz konusu oldu ise, mali müşaviri ya da yeminli mali müşaviri ile istişare edip muhtemel gelir vergisi ve kazanç hesabının yaptırılması yararına olacaktır. Aksi halde bu konu üzerinde hata ve unutmalar bir hayli fazla olduğundan, ilerleyen süreçlerde yapılacak olan inceleme ve denetimler ile durumun tespit edilmesi halinde vergi ziyaı cezası gecikme zammı ve gecikme faizleri ile karşı karşıya kalabilirler.

Kaynak

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği

13.02.2024

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.