YAZARLARIMIZ
Ferhat Selvi
Bilim Uzmanı
selvi.ferhat@gmail.com



Taşınmaz / Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

Kurumlar Vergisi Kanunun 5/1-e maddesi gereğince, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakkının satışından doğan kazançların % 75 lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde  yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 50 lik kısmı.[1]  Kurumlar vergisinden istisnadır.   

Söz konusu madde kapsamında istisna uygulamasında menkul kıymetler ve gayrimenkul varlıklar arasında 7061 sayılı kanun ile yapılan değişiklik sonrasında oran farklılaştırması yapılmıştır. İlgili satış kazancı istisnasında satış tarihi eğer 05.12.2017 tarihinden önce ise alınacak istisna oranı % 75 sonra ise % 50 dir.

Amacı

Bu istisnanın amacı şirketlerin sermaye yapılarını güçlendirmek, finansman sıkıntılarını gidermek ekonomik faaliyetlerinde daha etkin ve verimli olmalarını sağlamaktır.

İstisnadan Kimler Yararlanır

İstisnadan yararlanmak ihtiyarı olmakla beraber, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri ( menkul kıymet veya taşınmaz alım- satımı veya kiralanması ile iştigal eden kurumlar için getirilin kısıtlama hükümleri saklı olmak üzere ) yararlanabileceklerdir.

İstisnaya Konu Olacak Taşınmazın Durumu

İstisnaya konu olacak taşınmazların Türk Medeni Kanunun 705’inci maddesi gereği kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Uygulamada cins tashisi işleminin kurum adına tapuya tescilinin yapılması ile ilgili olası yaşanacak gecikmelerde taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup  bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilmesi gerekir. Bu şekilde istisna uygulaması mümkün olacaktır.

İstisna Uygulamasına ilişkin Şartlar

  • İki Tam Yıl Süre İle Aktifinde Bulundurma

İstisna uygulamasına konu alacak taşınmazlar ve iştirak hisselerinin en az iki tam yıl ( 730 gün ) kurumun aktifinde yer alması ve sahip olması gerekmektedir.

  • İnşa Halinde Binalarda İki Yıllık Sürenin Tespiti

Kurumlar tarafından, inşaatı tamamlanamayan, kullanılma imkanı da henüz bulunmayan binaların satılması halinde, Şirketin aktifinde iki yıl kayıtlı olması şartıyla, sadece binanın arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı kadar istisna uygulaması yapılabilir.

Satış Kazancına İstisna Uygulaması ve İstisna Kazancının 5 Yıl Özel Fonda Tutulması

Taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakkının satışında kazanç, satış işlemi ile birlikte doğacağından, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılmış olsun istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır.

Bundan dolayı istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan kısmının, pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir.

Fon hesabında izlenen kazanç tutarının mükelleflerce sermayeye ilavesi mümkündür. Fakat, fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilave edilmesi dışında, beş yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi yada şirketin tasfiyesi halinde, İstisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Fon hesabında tutulması gereken süreden, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar olan sürenin anlaşılması gerekmektedir. İstisna kazancının sermayeye ilave edilmesi durumunda da aynı süre geçerli olacaktır.

  • Satış Bedelinin İki Yıl İçinde Tahsil Edilmesi

KVK’nın 5-1 /e maddesine göre, satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içerisinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

  • Menkul Kıymet veya Taşınmaz ( Gayrimenkul ) Ticareti İle Uğraşılmaması

KVK’nın 5-1 /e maddesine göre, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.  Ancak  ofis, depo gibi kendi faaliyetleri için kullandıkları  taşınmazlarının satışında bu kapsamda istisnadan yararlanabilirler.

Kazancın Hesaplanması, Kur Farkı ve Vade Farklarının Durumu

Satış işlemi ile birlikte satış kazancı oluşacağından istisna, satışın gerçekleştirildiği dönemde uygulanacaktır. İstisna kapsamındaki değerlerin satışından doğan alacaklar için alınan faiz, komisyon vb. gelirler istisna kazancının tespitinde dikkate alınmayacaktır.                Bu durum satış bedeli eğer döviz cinsinden belirlenmiş ise ortaya çıkan kur farkları için de geçerli olup istisna kazancının tespitinde dikkate alınmayacaktır.

Örnek

Mükellef  Kurum 2006 yılı yasal defterlerine göre istisnaya konu olan taşınmazı F.S. ‘den 20.000 TL maliyetle 01.01.2006 tarihinde satın almıştır. Daha sonra mükellef  kurum bu taşınmazını 01.01.2018 tarihinde  X A.Ş.’ye 750.000 TL ‘ye satmıştır.

İlk alış tutarı : 2006 yılı  20.000 TL

Satış Tutarı : 2018 yılı 750.000 TL

Net Bilanço Değeri 20.000 TL

Satış Geliri : 730.000 TL

Mükellef kurum, 750.000 TL olan toplam satış bedelinin, maliyet bedeli olarak 20.000 TL düşülerek 730.000 TL net kar bulunmuş ve gelir tablosunda 679 Diğer Olağandışı Gelir ve Karlar  hesabında beyan edilmiştir. Ayrıca 730.000 TL olan karın % 50 lik kısmı olan 365.000 TL’yi KVK 5/1-e bendi uyarınca 2018 yılı kurumlar vergisi beyannamesinde Zarar Olsa Dahi İndirilecek İstisna ve İndirimler bölümünde beyan edecektir. 549. Özel Fonlar hesabına alınma işleminin ise 3 nolu KV tebliğinde yapılan açıklamalara göre, satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılması gerekmektedir.


[1] 7061 kanunla değişmeden önce ki hükümde… doğan kazançların % 75 lik kısmı taşınmaz satış kazancı istisnası olarak değerlendirilir.

09.11.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM