YAZARLARIMIZ
Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com



Yapı Kooperatiflerinde Site Yönetimine Geçiş Süreci

Zaman zaman yapılaşmasını tamamlayarak ortaklara konutları veya iş yerlerini teslim eden bazı yapı kooperatiflerinde imar problemleri nedeni ile ferdileşme süreci tamamlanamamakta ve yapı kooperatif statüsü devam etmektedir. Bu durumda sitede yaşam başlamakta ancak kooperatif ana sözleşmede yer alan faaliyetlerinin tamamlayamadığı için tasfiye olamamaktadır. 

Malikin tek ve kooperatif olduğu bu durumda site yönetimi oluşturup, oluşturulamayacağı bu yazımızın konusunu oluşturmaktadır.

Öncelikle bu dönem çok sorulan aşağıdaki soruya cevap vererek başlayalım.

Henüz kat irtifakı kurulmamış yapı Kooperatiflerinde sadece yapı kayıt belgesi alınması ferdileşmeye geçişi sağlar mı ?

Hayır sadece yapı kayıt belgesi alınması kat irtifakı kurulmasını sağlamayacağı için kooperatifin ferdileşmesini mümkün hale getirmez. Bu nedenle de kooperatifin ortaklarına ferdi tapularını verip tasfiye olmasını sağlamaz. Ancak imar barışının ikinci aşaması olan kat mülkiyet süreci ile ilgili gerekli işlemler yapıldığı takdirde, ferdileşme süreci başlar ve kooperatif tasfiye olup, sicilden terkin edilebilir.( üzerinden gayrimenkul kalmadığı, devam eden dava v.b. olmadığı takdirde )

Henüz ferdileşme olmamış ve yapı kooperatifi tek malik olarak bulunuyor ise kat mülkiyeti kanunu uygulanabilir mi ?

Kat Mülkiyeti kanunu kat irtifakı kurulmuş, 2/3 oturum olan ve en az sekiz bağımsız bölüm üzeri yerlerde uygulanabilmektedir. Yapı kooperatifinin tek malik olduğu kooperatiflerde henüz kat mülkiyeti kanunu şartları oluşmadığı için kat mülkiyeti kanunu uygulanamaz ve site yönetimi oluşturulamaz. Bu nedenle yönetme yetkisi kooperatif yönetim kurulundadır. Site yönetimi kuruluş süreci kat irtifakı kurulurken tapuya tescil edilen site yönetim planı ile başlar. (634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanunu madde 10-Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar) Site yönetim planına göre yönetim ve denetim kurulları oluşturulur ve ilgili organlar siteyi kat mülkiyeti kanunu ve yönetim planına göre yönetir. Ancak henüz kat irtifakı kurulmamış ise site yönetimi oluşturularak hukuki alt yapısı olmayan bir organ ile sitenin yönetilmesi hukuki olarak sakıncalıdır. Kat irtifakı kurulmamış yerlerde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanamaz.

Mahsurları Nelerdir ?

Kat mülkiyeti kanununa göre aidatların zamanında ödenmemesi nedeni ile uygulanacak gecikme oranı % 5 dir. Ancak kooperatiflerde bu oran daha düşüktür. Henüz kat mülkiyeti kanunu şartları oluşmadan kurulan site yönetimlerinde % 5 oranında gecikme istenmesi ortakların hak ve menfaatlerini ihlal edecektir.Ayrıca site yönetimi de şartlar oluşmadan kurulur ise yetki ve görev karmaşası yaşanacaktır. Site yönetim kurulu ile kooperatif yönetim kurulu arasında aidat toplama konusunda yetki, ortak yerlerin kiralanması, bakım onarım ve diğer sözleşmelerden doğan sorumluluklar v.b konularda anlaşmazlıklar yaşanması muhtemeldir.

Kat mülkiyeti kanuna göre aidatın teminatı bağımsız bölümün kendisidir. Ancak ortada bir kat maliki ve bağımsız bölüm olmadığı için aidatın teminatı olarak bağımsız bölümün kabul edilmesi de bu durumda mümkün olamayacaktır. 

Aidatlar belirlenirken kat mülkiyeti kanuna göre bazı harcamalar arsa payı bazı harcamalar eşit dağıtılmaktadır. Kat irtifakı kurulmamış yerlerde arsa payı belli olmaması nedeni ile aidat hesaplanması ve dağıtılması noktasında problemler doğacaktır.

Sitede yaşam kuralları tapuda tescil edilememiş ve belki de mevcut olmayan yönetim planına göre değil, kurullarda alınan yetersiz kararlara göre belirlenme riski doğacaktır.

Site yönetimini tanımayan kat maliki aidat borcunu kat mülkiyet kanununa göre değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre borçlar kanunu kapsamında ifa edecektir.

Yukarıda belirttiğim üzere kat irtifakı kurulabilmesi için yönetim planının tapuya tescil edilmesi şarttır. Kat Mülkiyeti Kanunun 14.maddesi emredici bir hükümdür. Madde.14’te belirtilen belgeler verilmemişse kat irtifakı kurulmamış demektir. Bu durumda yönetim planı sadece onu imza edenler bakımından hüküm doğurur. Bu nedenle tapuya tescil edilmeden ve genel kurulda karar alınarak yönetim planının uygulanması mümkün değildir.

Bu şekilde kurulacak site yönetimlerinde Toplantı ve karar nisapları konusunda kat mülkiyeti kanunda yer alan nisaplar ile karar alındığı takdirde karara muhalif kalanların kat mülkiyeti kanununun uygulanamayacağı nedeni ile kararları iptal ettirmesi her zaman mümkün olabilecektir.

Kooperatiflerde site yönetimine geçiş süreci

Kooperatiflerde site yönetimi kurulabilmesi için yukarıda yazılı şartların oluşması gerekmektedir. Konutların fiilen teslimi ve sitede yaşam başlamış olması site yönetimi kurulması için yeterli hukuki alt yapıyı oluşturmaz. Bu nedenle ne zaman kooperatifte kat irtifakı kurulur, 17.maddedeki şartlar tamamlanır ve tek malik olan kooperatif yönetim kurulu tarafından tapuya yönetim planı tescil edilir ise, o zaman site yönetimi oluşturulma şartları oluşur. Site yönetim planına kanuni süreler içinde kalmak şartı ile site dahilinde çift başlılık oluşmaması adına geçici yönetim ve denetim kurulları olarak kooperatif yönetim ve denetim kurulları atanabilir. Bu kurullar süreleri dolmadan önce mutlaka kat maliklerine çağrı yaparak kat malikleri toplantısını gerçekleştirmeleri gerekmektedir. Geçici yönetimin amacı geçiş döneminde sitenin ve kooperatifin iş ve işlemlerinin aksamamasıdır. Ayrıca İşletme sürecinde de gerekli işlemler yapılarak kooperatif tarafından siteye hizmet verilmesi de mümkündür.

Peki kooperatif ana sözleşmesinde yer almayan konularda ortaklarına hizmet verebilir mi ?

Yapı kooperatifi ana sözleşmesinde her ne kadar temizlik, güvenlik v.b. hizmeti verilmesi yazmasa da gerek genel kurul kararları, gerek Yeni Türk Ticaret Kanunu kapsamında ortaklarına verdiği hizmetler ölçüsünde ortaklarında aidat toplayabilir. Yapı kooperatifin sitede bu tip hizmetler veremeyeceğine dair görüşler eksik ve dayanaktan yoksundur. Kaldı ki yargı kararları da yapı kooperatiflerinin ortaklarına veya üçüncü kişilere vermiş olduğu hizmetler nedeni ile aidat tahsil etmesinde hukuka aykırı bir durum tespit etmediği gibi tam tersi tahsil edebileceği yönünde bir çok yargı kararı mevcuttur.

Saygılarımla

26.03.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM