YAZARLARIMIZ
Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com



Kooperatifler ve Toplu Yapı Site Yönetimlerini Yapı Kayıt Belgesi Aldıktan Sonra Neler Bekliyor ?

Bir çok yapı kooperatifi ve sitede hareketli bir dönemi geride bıraktık, bu kısa süre içerisinde çok yüksek bedeller toplanarak bakanlığın hesabına yatırıldı ve yapı kayıt belgeleri çıkarıldı. Aidatlar süresinde zor toplanıyor bu rakamlar nasıl toplanılacak derken aidatların yaklaşık 10–15 katı büyüklüğünde rakamlar imar barışı fırsatının kaçmaması için malikler tarafından hızla ödendi.

İmar barışında ödeme yapmayarak son günü yapılması muhtemel uzatmayı beklemek vekalet akdi ile görev yapan kooperatif veya site yöneticilerinin almaması gereken bir riskti ve bir çoğu da zaten bu riski almadı. Mevduat faizlerinin yüksek olduğu bu dönemde toplanan bedelleri bir süre daha bankada değerlendirememek belki yönetim kurulları için üzücü olsa da , ne site ne de kooperatiflerin amacı ticaret şirketleri gibi kar maksimizasyonu olmadığı için süresi içinde bedellerin yatırılarak yapı kayıt belgelerinin çıkarılması görevlerinden doğan asıl sorumlulukları olduğunu düşünüyorum.

Kat irtifakı olan ve kat mülkiyeti tapusu almak isteyen site ve kooperatiflerde veya hiç kat irtifakı kurulmamış site ve kooperatiflerde blok bazında yapı kayıt belgeleri çıkarıldı.

Peki şimdi ne yapılacak ? Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonraki süreç nasıl ?

Bilindiği üzere imar barışı iki aşamalı, ilk aşama yapı kayıt belgesinin alınması, ikinci aşama kat mülkiyeti tapusu süreci . 

Kooperatif veya Sitenin blok bazında (mevcutta kat irtifak tapusu olan veya hiç tapusu olmayan yerler için ) yapı kayıt belgeleri alındı ise;

  • Bağlı bulunduğunuz belediyeye dilekçe vermeniz gerekmektedir. Dilekçede 3194 sayılı imar kanununa eklenen geçici 16.madde kapsamında kooperatifinizde veya sitenizde imar barışı imkanından faydalanarak blok bazında yapı kayıt belgelerini çıkardığınızı, bu belgelere istinaden yıkım kararı veya idari para cezalarının kaldırılmasını arz edebilir, böyle bir ceza söz konusu değil ise de bilgi amaçlı olarak dilekçenin taraflarına gönderildiğini yazabilirsiniz.
  • Yapı kayıt belgesi aldığınız yerlerden önceki dönemlerde emlak vergisi ödenmemiş yerler var ise belediyeler geriye dönük emlak vergisini de isteyebilir. 

İkinci aşama ise yukarıda yazdığım üzere kat mülkiyeti süreci. 

Kat mülkiyeti süreci herkesi ilgilendiren veya ilgilendirebilen bir konu değil , çünkü kat mülkiyeti sürecinde ilk aşama gibi sadece parayı toplamak ve yatırmak yetmiyor. Ek olarak ilk aşamada olduğu gibi bir son tarih yok, yani ne zaman parayı toplar ve gerekli belgeleri hazırlarsanız sürece devam edebiliyorsunuz. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün çıkarmış olduğu 2018–8 Sayılı genelgede yapı kayıt belgesi alındıktan sonraki süreç detaylı olarak anlatılmış. Toplu yapı veya kooperatiflerde parsel bazında birden fazla blok da var ise kat mülkiyet tapularının kat irtifakına çevrilmesi süreci biraz uzun ve meşakkatli. Bazen de mümkün değil Bunun nedenleri

1-Bazı site ve kooperatiflerde terklerin yapılabilmenin fiilen mümkün olamaması (12 Ekim Tarihinde genelgeye bazı yeni maddeler eklendi, örnek olarak yol ve park ihlalleri de imar barışı kapsamına alındı. Ancak tapuda bu şerh belirtiliyor)

2-Bütün kat maliklerinden muvafakatname alınması zorunluluğu

yukarıda yazılı 2 madde dışında mimari projenin çizimi, harçların ödemesi, yönetim planının hazırlanması ve ferdileşme sürecinde yapılması gereken bazı diğer işlemler de mevcut. İşlemlerin tamamı 2018–8 Sayılı genelgede detaylı ve çok net anlatılmış. Ben de bu konuda 13.08.2018 tarihinde detaylı bir yazı hazırlamıştım. MuhasebeTr sitesi üzerinden yazıya ulaşabilirsiniz.


Yapı Kayıt Belgesinin kooperatifler kanunu ve vergi kanunları karşısında değerlendirilmesi

Bir çok işyeri ve konut kooperatifinde yıllar önce teslimlerin yapıldığı ancak kat irtifak veya kat mülkiyet tapularının verilememesi nedeni kooperatif statüsünün devam ettiği,kat irtifakı kurulamadığı için tapuya sitenin nasıl yönetileceği dair yönetim planının verilemediği, genel kurullarda alınan kararlar üzerinden kooperatifte devam eden günlük yaşama dair kurallar konulmaya çalışıldığı bu dönem içinde hatalı yöneticilik uygulamaları nedeni ile ortaklar arasında hak ve eşitliğin zedelenerek bazı konutların işyeri olarak kullanılmaya başlandığı veya işyeri yapı kooperatiflerinde site içinde imar kanununa aykırı tadilatlara göz yumularak, ortak alanlara müdahalelerin sürekli hale geldiği gözlemlenmektedir. 

Öncelikle Kooperatiflerde baştan beri aynı ana sözleşmeyi kabul etmiş ve ödemelerini genel kurul kararları doğrultusunda düzenli yapmış ortaklar arasında açıkça gerekçeli bir genel kurul kararı alınmadıkça eşitliğin bozulması mümkün değildir. Uygulamada bazı farklılıklara ve istismarlara göz yumulmuş olması bunu yapan ortaklar açısından kazanılmış hak oluşturmaz. Ayrıca konut yapı kooperatiflerinin görevi ortaklarına konut teslim etmek olup, işyeri teslimi ancak sosyal ve ticari alanlar kapsamında belirtilen yerler için genel kurul kararına dayanılarak mümkündür. Uygulamada işyeri olarak kullanılan yerlerin yönetim kurulları tarafından gerekli ihtarnameler çekilerek tahliye edilmesi veya kooperatifin yapılacak ilk genel kurulunda kapsamlı bir ana sözleşme değişikliği yapılması gerekmektedir. Kooperatiflerde ana sözleşme değişikliğini sürecinde öncelikle bakanlık izni alınması gerekmekte olup daha sonra genel kurula bu husus getirilmeli ve gerekli nisap ile karar alınmalıdır.

Bu noktada konut yapı kooperatiflerine sağlanan vergi avantajları kullanılarak görece olarak düşük maliyetler ile elde edilen konutların işyeri olarak kullanılması, (emlak vergisinin uzun dönemdir işyeri olarak ödenmesi v.b). eğer teslimin yapıldığı dönemde gerekli hukuki ve vergisel yükümlülükler yerine getirilmemiş, ortaklardan bu hususlarda gerekli taahhütnameler alınmamış ve hatalı kullanımlar ile ilgili yönetim kurulları gerekli hukuki işlemleri başlatmamış ise, geçmiş dönemlerde yararlanılan avantajların tartışılmasına yol açabilir. Özet olarak her ne kadar imar barışı ile ilgili çıkan düzenlemeler kapsamında fiili kullanım ne ise o şekilde bildirilmesi yaklaşımı var ise de , kooperatif yöneticilerin sadece fiili kullanıma bakarak başvuru yapmaları, geçmiş dönemlerde yapılan hatalı uygulamaları dikkate almadan, o uygulamaları düzeltmeleri gerekirken sürece sadece fiili kullanım noktasından bakmaları, kooperatifler mevzuatı açısından yeterli değildir.

Sonuç olarak; artı ve eksileri ile imar barışında bir noktaya gelindi. Umarız imar barışından elde edilen kaynaklar bu dönem kendini ufak ufak tekrar hatırlatan deprem riski noktasında gerekli işlemlerin yapılmasını sağlar.

Saygılarımla

14.01.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM