Evren Özmen
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilirkişi
evrenozmen@ozmconsultancy.com
www.kooperatiflerkanunu.com

EYT Sonrası Köye Dönüş Trendi: Bilinmesi Gereken Bazı İmar ve Ruhsat Düzenlemeleri

EYT, Pandemi, Enflasyon ve Deprem Sonrası Köy Hayatına Dönüş mü?

Şehirlerdeki yoğun tempo, hızlı yaşam, trafik, tükenmişlik hissi ve artan zorluklarla başa çıkmak, birçok insanın köy hayatına dönüşü düşünmesine neden oluyor.

Köy hayatı, doğayla iç içe olmanın huzurunu, toprakla uğraşmanın tatminini ve komşuluk ilişkilerinin sıcaklığını sunarak, insanların yaşam kalitelerini artırmayı vaat ederken, aynı zamanda, şehirlerdeki ağır yaşam maliyetine ve yüksek enflasyona karşı bir alternatif olarak öne çıkıyor.

Son dönemde EYT, pandemi, enflasyon ve deprem sonrası yaşanan zorluklar, insanların köy hayatına dönüşü düşünmelerine ve doğaya, toprağa ve daha huzurlu bir yaşama özlem duymalarına yol açtığını görüyoruz. 

Bir Köyde Ruhsatsız Bina Yapmak: 

Bu konuda dikkate alınacak temel iki mevzuat mevcuttur. Birincisi 3194 Sayılı İmar Kanunu, ikincisi ise plansız alanlar imar yönetmeliğidir.

• 3194 Sayılı İmar Kanunu;

3194 Sayılı İmar Kanununun 27.maddesinde; “Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz” denilmiştir.

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği;

11.07.2021 tarihinde yapılan değişiklikle, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 51. maddesindeki “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılma” kriteri kaldırılmıştır. 

• Bu değişiklik sayesinde, köyde sürekli oturmayan kişiler de diğer kriterleri karşıladıkları takdirde köylerde ruhsatsız ev inşa edebilirler.
• Bu yönetmelik değişikliği, köylerde yapılaşma sürecine yeni bir boyut kazandırmıştır.

Ayrıca plansız alanlar imar yönetmeliğinin Yapı Ruhsat İşleri başlıklı 57.maddesinde 

• Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. 
• Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmasından sonra, muhtarlığa bildirimde bulunulmak suretiyle yapılması şarttır.
• İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre valiliklerce belirlenir.

Valilikler, talep halinde köy yerleşik alanlarında yapılacak yapılar için, yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun olarak üretilmiş projeleri temin edebilirler.

Köyde Yaşam: Ruhsatsız Ev Yapma Şartları ile ilgili bilinmesi gerekenler nelerdir?

Köylerde ve kırsal mahallelerde yapılaşma sürecini düzenleyen Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, uygun kriterlerin sağlanması durumunda ruhsatsız yapı yapma imkanı sunmaktadır. 

1. Köylerde yapılan yapıların, belediye ve mücavir alan sınırlarının dışında olması ya da kırsal mahalle niteliğinde olması gerekir.
2. Ruhsatsız yapı yapabilmek için köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması önemlidir. Tespit edilmemiş alanlarda ruhsatsız yapı yapılamaz ve bu durumda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64. maddesi hükümleri uygulanır.
3. Yapılacak yapının yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
4. Yapının, konut ve hayvancılık amaçlı olarak kullanılması veya köyde yaşayanların ihtiyaçlarını karşılamak üzere yapılmış olması gerekmektedir.
5. Ruhsatsız yapı yapılabilmesi için imar planı bulunmaması gerekmektedir. 
6. Muhtarlığa bildirim yapılması gereklidir. Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı ile kırsal yerleşik alan ve civarı olarak belirlenmiş alanlarda konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapı yapılabilmesi için ilgili idareden onaylanan etüt ve projelere göre inşaat yapılacağına dair ilgili köy veya muhtarlığa yapı sahibince yazılı bildirim yapılması gereklidir.
7. Bir parselde yapılacak tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40 ı geçemez.
8. Her müstakil ev veya dairede en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.
9. Köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarında 2 kat (7.50) m. den fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz.
10. Bu alanlarda yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir.
11. Yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmasından sonra, muhtarlığa bildirimde bulunulmak suretiyle yapılması şarttır. 
12. İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre valiliklerce belirlenir.
13. Ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
14. Binaların hepsi tek ruhsata bağlanmak şartı ile bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Bu takdirde bitişik binalar hariç yapılacak binaların arasındaki mesafeler (6.00) m.den az olamaz.
15. Her türlü binanın temel ve bordum duvarının kagir olması mecburidir. 
16. Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafından ve yoldan bina cephe hattına kadar (1.00) m. yi, gerisinde ise (1.50) m. yi geçemez. Bu duvarlar üzerine yüksekliği (1.00) m. yi aşmayan ve görüşü kapatmayan parmaklık yapılabilir.

Yan Başlık	Şartlar ve Düzenlemeler
Yerleşim Şartları	Köy ve kırsal mahalle niteliği, belediye ve mücavir alan sınırlarının dışında olma
Ruhsatsız Yapı Şartları	Köy yerleşik alanının tespiti, imar planı bulunmaması, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 64. maddesi uygulanır
Yapı Özellikleri	Yöresel doku ve mimari özelliklere uygun, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun, konut ve hayvancılık amaçlı kullanım veya köyde yaşayanların ihtiyaçlarını karşılamak
Muhtarlığa Bildirim	İlgili idareden onaylanan etüt ve projelere göre yapı sahibince yazılı bildirim yapılması
Taban Alanı Kat Sayısı	Bir parseldeki yapıların müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40'ı geçemez
Oda Şartları	Her müstakil ev veya dairede en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunmalıdır
Kat Yüksekliği	Köy ve mezraların yerleşik alanlarında 2 kat (7.50 m.)den fazla katlı bina yapılamaz
Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni	Konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir
İnşaat Süreci	Yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alındıktan sonra muhtarlığa bildirim yapılmalıdır
Fen ve Sağlık Kuralları	İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre valiliklerce belirlenir
Aykırı Yapı	Ruhsat alınmadan yapılan yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı durumunda, belediye veya valiliklerce inşaat durumu tespit edilir ve yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur
Bina Mesafeleri	Bir parselde birden fazla bina yapılabilirken, bitişik binalar hariç yapılacak binaların arasındaki mesafeler 6.00 m'den az olamaz
Bahçe Duvarları	Duvar yüksekliği: yol tarafından ve yoldan bina cephe hattına kadar 1.00 m, gerisinde 1.50 m; üzerine yüksekliği 1.00 m'yi aşmayan ve görüşü kapatmayan parmaklık yapılabilir
Temel ve Bordum Duvarları	Her türlü binanın temel ve bordum duvarının kagir olması zorunludur

20.03.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.