YAZARLARIMIZ
Engin Genç
Vergi Müfettişi
genc.engin@hotmail.com



Ortak Mülkiyete Tabi Konutların (Kapıcı Dairelerinin) Site Yönetimlerince Kiraya Verilmesinin Gelir Vergisi Açısından Durumu

Ülkemizde site adını verdiğimiz toplu konut alanlarının sayısı Ekonomik refahın artışı ve şehirleşme ile birlikte her geçen gün artmaktadır.

Sitede yaşayan insanların ortak giderlerinin finansman aracı olarak öncelikli kaynak aidatlar olmakla birlikte,ortak alanların kiraya verilip gelir elde edilmesi önemli bir yer tutmaktadır.Örneğin bugün birçok site yönetimi kapıcı  adını verdiğimiz hizmetli personel istihdam etmemekte bu kişilere tahsis edilmesi gereken konut alanlarını (kapıcı dairelerini) kiraya vererek gelir elde etmektedir. Bu durum elde edilen gelirin  nasıl vergilendirilmesi gerektiği sorusunu da  beraberinde getirmektedir. Makalemiz bu konuya açıklık getirme amacı taşımaktadır. Öncelikle ortak alanların ne olduğunu tanımlayarak başlamak faydalı olacaktır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4.maddesinde;

Ortak Yerler

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Aynı kanunun 16.maddesinde  Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.Yine aynı kanunun  45.maddesinde ise Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bu maddeden anlaşılacağı üzere ortak alanların kiraya verilmesi ancak kat maliklerinin oyçokluğuna yada site yönetiminin kararına bırakılmamış kat maliklerinin oybirliği şartı kuralına bağlanmıştır.

Sitelere ait ortak alanların kiraya verilmesi için, sitede yada apartmanda bulunan her daire sahibinin muvaffakiyeti şarttır. Ayrıca bu alanlardan elde edilen gelir maliklerin ortak geliridir.Bu alanlardan sağlanan kazanç Gelir Vergisine tabi olmakla birlikte Gayrimenkul Sermaye İradı olarak vergilendirilecektir.Mükellefi ise site yönetimi değil  maliklerdir,yani daire sahipleridir.

Bu vergisel yükümlülük hiçbir şekilde site yönetimlerine sözleşme vs gibi yollarla devredilemez. Nitekim 213 Sayılı Vergi Usul kanunu’nun 8.maddesinde özel mukavelelerin vergi dairelerini bağlamayacağı hüküm altına alınmıştır.

193 Sayılı Gelir Vergisinin 70.maddesinde Gayri Menkul Sermaye İradının tarifi yapılmış, anılan maddede;

Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

1.Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

3.Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

5.Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);

6.Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);

7.Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

8.Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.

Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.

Site yönetimi tarafından kapıcı dairesinin kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira gelirinin kat maliklerinin geliri olması nedeniyle, site yönetimlerinin elde edilen  kira gelirlerinden dolayı mükellefiyet tesis ettirmesi mümkün değildir.

GVK’nun 21. maddesinde “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2020 yılı için 6.600,00 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu madde hükmüne göre, ortak alan kabul edilen kapıcı dairelerinin kat maliklerinin tasarrufunda  olması ve site yönetimlerince  malikler adına  mesken olarak kiraya verilmesi durumunda, kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (2020 takvim yılı için belirlenen 6.600,00  lira) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.Bu maddede belirtilen bir diğer önemli hususta kat maliklerinden ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirecek olanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır. Kira miktarı ne olursa olsun bu kişilere isabet eden kısım beyan edilecektir.

Kat malikleri tarafından elde edilen kira gelirinin beyanında, aynı Kanunun 74. maddesinde; gerçek gider usulüne göre safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan indirilecek giderler sayılmış, aynı maddenin son bendinde ise mükelleflerin (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde maddede yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 15’ini götürü gider olarak indirebileceklerdir.Özetle gider hususunda arzu eden malik götürü gider yöntemini(gider belgesine gerek kalmadan doğrudan %15) ,arzu eden malik ise ortak alan için yapılan harcamanın hissesine düşen kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

30 daireye sahip bir sitenin kapıcı dairesinin aylık 3.000,00-TL’ye site yönetimi tarafından kat maliklerinin rızasıyla kiraya verildiğini düşünürsek  elde edilen yıllık 36.000,00-TL ,  30 dairenin ortak geliri kabul edilecektir. Daire başına yıllık 1200,00-TL kazanç elde edilmiş olacaktır. Bu rakam İstisna haddinin altında kaldığından beyanname verilmesine gerek yoktur. Fakat kat malikleri arasında ticari (basit usulde vergiye tabi mükellefler dahil), zirai veya mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar varsa, miktar sınırına bakılmaksızın istisna haddi uygulanmayacağı için beyanname vermek ve tahakkuk edecek vergiyi ödemek zorundadır.

Kaynak:

-634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

-213 Sayılı Vergi Usul Kanunu

-193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

29.03.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM