YAZARLARIMIZ
Cumhur Çetin
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Denetçi
cetincumhur@gmail.com



Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnasında Önemli Bir Detay

Bazı işletmeler aktiflerinde 2 yıldan fazla süredir bulundurdukları ve fiili olarak kullandıkları ancak tapuya tecil ettirmedikleri gayrimenkulleri satışa çıkardıkları zaman hem kurumlar hem de KDV açısından gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanıp yararlanmayacakları konusunda tereddüt etmektedirler. Böyle bir soruya karşılık gayrimenkulün kullanıma başlamadan önce tapuya tescil edilmesi gerekir düşüncesi hâkim olsa da bunun gerçekten böyle olmadığını aşağıda kısaca açıklamaya çalışalım.

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “istisnalar” başlıklı 5 inci maddesinde;

(1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75'lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50'lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında aktifte bulundurma sürelerinin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır....” hükmü yer almaktadır.

Konu ile ilgili açıklamaların yer aldığı 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde;

“5.6.2.1. istisnadan yararlanacak olanlar başlığında ise söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükelleflerinin yararlanacağından bahsedilmektedir.

Yine  Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde Taşınmaz,

- Arazi,

- Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satısından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Ticari hayatın olağan akışında cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Böyle bir durumda, gayrimenkulün şirket aktifinde iki yıl boyunca bulunup bulunmadığının tespitinde, şirket aktifinde iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

Örneğin; organize sanayi bölgelerince verilen tahsis belgesine istinaden veya bazı sebeplerle iki yıldan fazla fiilen kullanılan ancak, tapuda şirket adına tescil edilmemiş bir gayrimenkulün tahsis belgesine istinaden veya zilyetliğin devri yoluyla satılması halinde bir gayrimenkul satısından söz edilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak iki tam yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar kapsamınca tevsik edilen taşınmazın tapuda şirket adına tescil edildikten sonra satılması durumunda, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında değerlendirilecektir.

İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadeyle kurumun bu değerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması gerekmektedir.

Şöyle ki; 1 Aralık 2017 tarihinde şirket aktifine alınan bir taşınmazın, 1 Aralık 2019 tarihinden sonra (bu tarih dahil) satılması ve Kanunda belirtilen şartlarında gerçekleşmesi halinde bu satıştan doğan kazanın %50’si kurumlar vergisinden istisna edilecektir.

Tüm bu açıklananları özetleyecek olursak; iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanıldığı anlaşılan bir taşınmazın, satış esnasında, tapuda şirket adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazancın % 50’si, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e maddesindeki şartlar dâhilinde kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

Kaynak:

1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği

13.06.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.41.15.01 – KVK- 2010 / 12 – 66 sayılı Özelge

04.12.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM