YAZARLARIMIZ
Cemal Kadan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Bilim Uzmanı
cemal.kadan@hotmail.com



2018 İmar Affı Nedir? Kaçırılmayacak Fırsat Mı? Geçici Bir Önlem Mi?

Değerli okurlar, İmar affı ya da kamuoyunda “imar barışı” diye bilinen ve uzun süredir gündemi meşgul eden bu konu resmen onaylandı. Bundan sonra vatandaşlara büyük iş düşmektedir. Bu konu ile ilgili sorunu olanlar, 31.10.2018 tarihine kadar aşağıda anlatmaya çalışacağımız şekilde müracaat yapacaklardır. Nedir imar barışı ? Ruhsatsız ve ruhsat ile eklerine aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması ve Kayıt belgesinden sonra talep edilmesi halinde “GEÇİCİ” olarak Elektrik, su, doğalgaz gibi ruhsata bağlı hakların kullanımı ile kat irtifakı olan tapuların kat mülkiyetine geçirilerek yeni tapularına kavuşabilmesi imkanıdır.

Yasal Dayanak;

İmar barışı ile ilgili 18 Mayıs 2018’de Resmi Gazetede yayımlanan 7143 Sayılı yasanın 16.madde ile 3194 sayılı İmar Kanununa geçici madde eklenmiştir. Buna göre;  “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat veya eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017’den önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018’e kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018’e kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde “Yapı Kayıt Belgesi” verilebilir.”

Uygulama ile ilgili izlenecek yasal prosedür;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 06.06.2018 tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ve Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlıklı Tebliği incelendiğinde konu iki bölüm halinde ele alınmaktadır.

Birinci bölüm; Yeni Kayıt Belgesi müracaatı ve kullanılacağı yerler.

Tebliğin 4.maddesinde Yapı Kayıt Belgesi 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir denmektedir. Bu yapıların anılan tarihte yapılıp yapılmadığı gerek uydu görüntülerinde gerekse ilgili belediye kayıtlarında vb diğer ispat edici kanaat getirici bir takım belgelerle ispatlanacağı anlaşılmaktadır. Çünkü, başvuru sırasında yapı ile ilgili JPG,PNG uzantılı digital fotoğraflarla ispatlanması istenmektedir.

İmar Affı Hangi yapıları ilgilendirecektir; 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış tüm yapıları bu kanunun temel amacıdır.

Müracaat Tarihi ve şekli; Yapı Kayıt Belgesi İçin, yapı maliklerinden (birden çok olması halinde) herhangi birisi veya vekili tarafından, “e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi Formu “ doldurulur. e-Devlet şifresi olmayanlar için de belirlenen kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle (yazılı belge ve beyanlar bir dosya halinde tam ve eksiksiz be beyan usulü olmak kaydıyla) 31.10.2018 tarihine kadar müracaat edilecektir.

e-Devlet üzerinden yapılan müracaattan sonra, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirleyeceği hesap numarası ya da bizzat bölge müdürlüklerindeki veznesine Yapı Kayıt Belgesi Bedeli yatırılır. Ödeme yapıldıktan sonra yine e-Devlet sisteminde müracaatta bulunan yapı sahibi adına sistem tarafından otomatik üretileceğini düşündüğümüz bir numara ile “YAPI KAYIT BELGESİ” matbu ve geçerli bir evrak olarak alınacaktır.

Ödeme Yeri ve Zamanı ; Yapı Kayıt Belgesi Bedelleri 31.12.2018 tarihine kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Merkez Muhasebe birimi hesabına ödenebilecektir.

Müracaat ve Ödeme İçin Süre Uzatımı var mı? Yapı Kayıt Belgesi Başvuru ve ödeme süresini 1 (bir) yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.

Ödeme Tutarı Nasıl Hesaplanacaktır; Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen “emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden” Konutlarda % 3 ve Ticari Kullanımlarda % 5 oranında alınır.

Şöyle ki;

 

  1. Emlak Vergisi Değeri : İlgili belediyeden alınacak “rayiç bedeli” gösterir belgede yazılı değer ile

 

  1. Yapının Yaklaşık Maliyet Bedeli. ( Aşağıda yazılmış olan nitelik ve tutarlar)

1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m2

2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapılar için 600 TL/m2

3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar için 1.000 TL/m2

4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1.600 TL /m2

5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2.000 TL/m2

6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW esas alınmak suretiyle yapılır.

            Dikkat Edilecek Diğer Hususlar;

  1. Yapının konu veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınıp kendi oranlarına göre katsayı ile ödeme yapılacaktır.
  2. Yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorunluluğu vardır.
  3. Yapı Kayıt Belgesi ya da Yapı Kullanma İzini bulunmayan yapılara aykırılıklarda, Yapı Kayıt Bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmez.
  4. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerine payları oranında rücu etme hakkına sahiptir.

 

İkinci Bölüm; Yeni Kayıt Belgesi müracaatı ve kullanılacağı yerler

  1. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapı sahipleri, bu belgenin bir örneğini bağlı olduğu İl, İlçe ya da İl Özel idaresine vermek zorundadır.
  2. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, elektrik, su, doğalgaz aboneliği için geçici izin alabilirler. Tebliğde kesin abonelik konusunda açık bir hüküm bulunmadığından ileriye dönük bir sakınca yaratacağı aşikardır.
  3. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara 3194 sayılı İmar Kanununa muhalefetten kesilen her türlü para cezası ve yıkım kararları iptal edilecektir.
  4. Belli şartların yerine getirilmesi sonucu (tebliğin 6.maddesinde bulunmaktadır.) Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılar için Tapuda Cins değişikliği ve kat mülkiyeti yapılabilir.

Bir önemli konu da tebliğin 9.maddesinde “Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır. ”

Yapı Ruhsatı alıp da Yapı Kullanma İzin belgesi almamış veya Yapı Ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile kat maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksınız cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. Bu durumda yukarıdaki yüzde 3 ve yüzde 5’lik bedelin iki katı ödenecektir.

Beyanların dikkatli ve gerçeğe uygunluğu önemlidir. Zira, 10.madde de Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan yalan ve yanlış beyanlarda Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulacağından, beyan ve belgelerin gerçeği yansıtması önerilmektedir.

Tüm bu teknik açıklamalar ışığında; gerekli hazırlık ve başvuru süreçlerini tebliğde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yapılması halinde iskan ruhsatı almamış yapılarda ya da balkon, çıkma, çatı katı sorunu, imar taşmaları, kaçak yapıların (ilgili bakanlıkça satışı yapıldıktan sonra) yeniden ruhsatlandırılması konularında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilgili birimlerinden alınacak (e-devlet sistemi üzerinden) belge ile belediye ve sonrasında tapuda işlem tesis edebileceklerdir. Kat maliki olunan çok katlı yapılarda birlikte hareket edilmesi tavsiye edilmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi ile  kaçak inşaatlar af edilecek . Elektrik, su ve doğalgaz abonesi olamayanlara bu konuda kolaylık sağlanacak. Önemli başkası bir katkısı da “Yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir.” Denmektedir.

Değerli okurlar, 31.10.2018 tarihine kadar zaman var. Zaman darlığı ve talep çokluğuna göre Bakanlar kurulunda bir yıl daha uzatabilme yetkisi var. Yıkım kararları ve cezalar affa girdi. Konutlar işyerlerine göre biraz daha avantajlı olacaktır. Birinci aşama müracaat ve paranın ödenmesi ikinci ve en zor aşama da binalarda kat maliklerinin tamamının muvafakatinin sağlanması.

 

Benim de kişisel olarak büyük bir kısmına katıldığım ve haklı bulduğum hususlar için,  Şehir Plancıları Odasınca Anayasa Mahkemesine dava açılmıştır. Dava dilekçesinin sonuç bölümünü aynen aktarıyorum. “Odamız tarafından, kaçak yapılara ilişkin yürürlükte olan yasalarda tanımlanan yaptırımları uygulamak bir yana; kamu yararı gözetilmeden ülkedeki tüm korunması gereken alanlara, halk sağlığını tehlikeye atma pahasına affeden tebliğ ve dayanağı olan yasal düzenlemenin Anayasanın bağlayıcılığı ve üstünlüğü ilkesi ve alıntılanan diğer Anayasa hükümlerini ihlal etmesi nedeniyle, ilgili tebliğin herhangi bir maddesinin değil tamamının iptali talep edilmesi talebiyle, Danıştay Başkanlığı tarafından konunun değerlendirilerek Anayasa Mahkemesi'ne iletilmesi için dava açılmıştır.” 

Ben böyle okudum ve yorumladım. Umarım okuyuculara bir faydası dokunur. Mutlu olurum. Herkese bol kazançlı işler, komşularla geçim dolu günler dilerim.

25.06.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM