YAZARLARIMIZ
Çağlar Karnıyarık
Gelir Uzmanı
ckarniyarik@gmail.com



Müzayede Mahallinde Yapılan Taşınmaz Satışlarında KDV Oranı

Mal teslimi ve hizmet ifalarına uygulanan KDV oranları, 3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak maddede yer alan sınırlar dahilinde, 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişmeden önce Bakanlar Kurulu, değişiklik sonrasında ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir.

Bu kapsamda KDV oranları, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının1.maddesine göre Mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak katma değer vergisi oranları;   

a) Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için,  % 18 

b) Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1 

c) Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 8

olarak tespit edilmiştir.

Bilindiği üzere 29/3/2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan ve 1/4/2022 tarihinde yürürlüğe giren 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile  ile gayrimenkul sektörüne ilişkin olarak konut ve arsa – arazi teslimlerinde uygulanan KDV oranları ile ilgili bazı değişiklikler yapılmıştır. 

KONUT VE ARSA ARAZİ TESLİMLERİ KDV ORANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER;

5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile*;

  • Büyükşehir belediyesi sınırlarında yer alan konutlar için yapı ruhsatı tarihi ve arsanın birim m2 vergi değerine göre ilgili konutun KDV oranının belirlendiği KDV Oranlarının tespitine ilişkin kararın 1 inci maddesinin 6 ıncı fıkrası yürürlükten kaldırılmış,
  • II Sayılı Listenin B/11. maddesinde yer alan “net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri” ibaresi “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanı 150 m2’ye kadar olan kısmı” olarak değiştirilmiştir.

Anılan değişiklik sonrası net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerindeki ilgili konutun büyükşehir belediyesi sınırlarında olup olmamasına, yapı ruhsat tarihi ve arsa birim m2 bedeline göre KDV oranı belirlenmesi uygulamasına son verilmektedir.

Aynı karar ile, Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının tespitine ilişkin kararın II Sayılı Listesine;

“35- Konutların net alanlarının 150 m2’ye kadar olan kısmı,

36-Arsa ve arazi teslimleri” sıraları eklenerek;

Türkiye’nin neresinde ve kaç metrekarelik net alana sahip olduğuna bakılmaksızın konut teslimlerinde ilgili konutun net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı ile arsa ve arazi teslimlerinde uygulanacak KDV oranı %8 olarak belirlenmiştir.

Değişiklik sonrası net alanı 150 m2’den büyük olan konutlar için 150 m2’yi aşan kısım için %18 KDV uygulanması öngörülmektedir.

Anılan Karar 1 Nisan 2022 itibariyle yürürlüğe girecek olup Kararın yürürlük tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için aşağıda detayları açıklanan değişiklik öncesi KDV uygulamalarına devam edilecektir.

Bu değişiklikler sonrasında 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren konut ve arsa/arazi teslimlerinde uygulanacak olan KDV oranı aşağıdaki şekilde belirlenecektir:

1) Öncelikle söz konusu konutun yapı ruhsatının hangi tarihte alındığına bakılacaktır:

a) Yapı ruhsatı 1.4.2022’den ÖNCE alınmış ya da kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.4.2022’den ÖNCE yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar söz konusu ise bu konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı halihazırda uygulanan şekliyle devam edecektir. 

Bu çerçevede;

Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinde konut;

  • Büyükşehir belediye sınırları dışında ise veya,
  • Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamışsa veya,
  • 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı niteliğinde ya da rezerv alanda ya da riskli alanda ise veya,
  • Söz konusu konutun arsası kamu kurum ve kuruluşları ya da bunların iştiraklerince 1.1.2013 öncesi yapılmış ihalelerden alınmışsa veya,
  • Ruhsatının sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

(i) Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projelerinde

a) Beş yüz Türk Lirasına kadar olan (Beş yüz Türk Lirası hariç)

(ii) Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde

a) Bin Türk Lirasına kadar olan (Bin Türk Lirası hariç) 

konutların tesliminde %1,

  • Ruhsatının sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

(i) Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projelerinde

b) Beş Yüz Türk Lirası ile Bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan

(ii) Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projelerinde

b) Bin Türk Lirası ile İki bin Türk Lirasına kadar olan (iki bin Türk Lirası hariç) olan konutların tesliminde %8, oranında yukarıdakiler dışında kalanlarda ise %18 oranında eskiden olduğu gibi KDV uygulanacaktır.

b) Yapı ruhsatı 1.4.2022’den SONRA alınmış ya da kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.4.2022’den SONRA yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar söz konusu ise bu konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı ise değişiklik sonrası belirlenen yeni oranlarda uygulanacaktır. 

Bu çerçevede;

  • Konutların 150 metrekareye kadar olan kısmı %8 aşan kısmı %18 oranında KDV’ye tabi olacak,
  • Söz konusu konut 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ise 150 metrekare’ye kadar olan kısmı %1 aşan kısmı %18 oranında KDV’ye tabi tutulacak,
  • Arsa ve arazi teslimlerimde %8 oranında KDV uygulanacak,
  • Konut ve arsa/arazi dışındaki her türlü gayrimenkul teslimi ise eskiden olduğu gibi %18 oranında KDV’ye tabi olmaya devam edecektir.

01/04/2022 tarihinden daha önce ilanı yapılmış olan ihale yoluyla yapılacak arsa-arazi ve konut satışlarında satış ilanlarında belirlenen KDV oranlarının mı yoksa 29/3/2022 tarihli ve 31793 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yapılan değişiklik sonrası oluşan yeni KDV Oranlarının mı uygulanacağı konusunda uygulamada ihtilaflar yaşanmaktadır.

MÜZAYEDE MAHALLİNDE YAPILAN TAŞINMAZ SATIŞLARINDA KDV ORANI

KDV Genel Uygulama Tebliğinin (I/B-6.1.) bölümünde; 3065 sayılı Kanunun (1/3-d) maddesine göre, cebri icra, izale-i şüyu, ipoteğin paraya çevrilmesi, tasfiye gibi nedenlerle yapılan açık artırma, pazarlık ve diğer şekillerdeki satışlar da dahil olmak üzere, müzayede mahallerinde yapılan her türlü satışların KDV'ye tabi olduğu, müzayede mahallinde yapılan satışlarda vergiyi doğuran olayın, satışın yapıldığı tarihte vuku bulduğu açıklanmıştır.

Bu bağlamda ihale yoluyla yapılan arsa-arazi ve konut satışlarında KDV açısından vergiyi doğuran olay ihalenin kesinleşip satışın yapıldığı tarihte meydana geldiğinden, ihale yoluyla yapılan arsa-arazi ve konut satışlarında uygulanacak KDV oranı ihale ilanında yer alan KDV Oranı değil vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarihteki KDV Oranı olması gerekmektedir.

*https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/bultenler/konut-ve-arsa-arazi-teslimlerindeki-kdv-oranlarinda-degisiklik-hakkinda.html

16.05.2021

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM