YAZARLARIMIZ
Arda Doğan
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı
ardafiratdogan@gmail.com



Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesinde Kritik Tarih: 05.12.2019

Taşınmaz ticareti ile iştigal eden esnaf ve sanatkârlar ile ticari işletmeler hakkındaki ilk yasal düzenleme niteliğinde olan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 05.06.2018 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Söz konusu yönetmelik ile taşınmaz ticareti işi ile iştigal edenlerin çalışma hayatlarında önemli değişiklikler meydana gelmiştir. Ancak detaylarına değineceğimiz üzere yönetmelikte öngörülen on sekiz aylık, bir nevi geçiş süresi ile, yönetmelik günümüze kadar yeteri kadar gündeme gelmemiştir. Yazımızda, geçiş süresi olarak öngörülen 18 aylık sürenin 05.12.2019 tarihinde dolması nedeniyle, yönetmeliğin tümü değil, yönetmelikten önce taşınmaz ticareti ile iştigal edenlerin durumu ve bazı muafiyetlerden yararlanarak yetki belgesi almak için yapılması gerekenler irdelenecektir.

1- TAŞINMAZ TİCARET YÖNETMELİĞİNİN GETİRDİĞİ YENİLİKLER

İlgili yönetmeliğin 5. Maddesi 1. Fıkrasında “Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır.” denilerek, taşınmaz ticaretinin bundan böyle yetki belgesine bağlı olarak yapılacağı düzenleme altına alınmıştır. Öyle ki işletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce yetkili idareler tarafından kontrol edilecek ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilmeyecektir. Taşınmaz ticareti yetki belgesi almak için ise bir takım şartlar bulunmaktadır. Bunları kişisel şartlar ve fiziksel şartlar olarak ikiye ayırır isek;

Kişisel Şartlar (Madde:6, 1. Fıkra)

a) Meslek odasına kayıtlı olunması,

b) Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,

c) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün;

  • On sekiz yaşını doldurmuş olması,
  • En az lise mezunu olması,
  • İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre itibarının yerine gelmiş olması,
  • Konkordato ilan etmemiş olması,
  • Yönetmelikte sayılan suçlardan hüküm giymemiş olması,

d) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması,

Fiziksel Şartlar (Madde 12)

            1- İşyerinin;

* 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az otuz metrekare olması.

*İçinde idari büro ve kabul yeri ile 14 üncü maddenin birinci fıkrasının (l) bendinde belirtilen dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunması.

*Hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması.

2- Bir işletmede 6 ncı maddenin birinci fıkrasının (a) bendi dışındaki bentlerde sayılan şartları taşıyan birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet göstermesi halinde, bu maddenin (a) bendinde belirtilen işletme büyüklüğü her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için yüzde yirmi artırılarak uygulanır,

şeklindedir.

2- YÖNETMELİK ÖNCESİ TAŞINMAZ TİCARETİ İLE İŞTİGAL EDENDELERİN DURUMU

Yönetmelik yürürlüğe girmeden önce taşınmaz ticareti ile iştigal eden, genel ifadesi ile emlakçılık faaliyetinde bulunan mükellefler, en az lise mezunu değilse, ofisleri 30 m2 altında ise, vb. diğer şartları taşımıyorsa durumları ne olacaktır? Konuyu hem şartları ayrı ayrı irdeleyerek hem örneklendirerek açıklamakta fayda vardır.

Eğer mükellef, en geç yönetmelik yürürlük tarihinde (05.06.2018), gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olup, meslek odasına kaydı mevcut ise mükellefin lise mezunu olma şartı aranmayacaktır.

Yanı sıra, mükellef en geç yönetmelik yürürlük tarihinde (05.06.2018) gelir veya kurumlar vergisi mükellefi ise ve meslek oda kaydı da mevcut ise, adreslerini değiştirmedikleri sürece yönetmeliğin 12. Maddesinde yer alan fiziksel şartları yerine getirme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bunlara ilave olarak mükelleflerin yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla (05.06.2018), gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olmaları ve meslek odasına kayıtlı olmaları halinde ise, halk eğitim merkezleri ya da Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen meslek odalarınca verilen eğitim sonucunda taşınmaz ticareti ile ilgili sertifika almış olmaları halinde, yönetmeliğin 6. Maddesi birinci fıkrasının d bendinde bulunan mesleki yeterlilik belgesi şartı aranmayacaktır. Bir başka deyişle yeniden alınacak bir mesleki yeterlilik belgesine ihtiyaç yoktur. Bu maddede çok önemli bir husus dikkati çekmektedir. Birçok meslek erbabı yönetmelik çıkana kadar mesleki sertifikalarını halk eğitim merkezleri veya meslek odalarından değil, özel eğitim kurumları veya üniversitelerden almışlardır. Yönetmelik sonrası Ticaret İl Müdürlüğü yetkilileri ile gerçekleştirilen konferanslarda, yapılan toplantılarda yönetmelikte belirtilmediği için özel eğitim kurumları ve üniversitelerden alınan sertifikaların geçerli olmayacağı belirtilmekteydi. Ancak son dönemde meslek odasından yapılan duyuruya göre, Bakanlık tarafından özel eğitim kurumlarından ve üniversitelerden alınan belgelere göre yapılacak başvuruların reddedilmeyeceği, beklemeye alınacağı duyurulmuştur.

Son olarak yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla (05.06.2018), gelir veya kurumlar vergisi kaydında veya meslek odasına kaydında eksiklik bulunan mükellefler şartlarını 05.12.2019 tarihinde kadar altıncı maddenin birinci fıkrasına uygun hale getirirlerse yetki belgesini alabilirler.

Görüldüğü üzere kısa görünen ama görece karmaşık sayılan bir durum söz konusudur. Örnekler ile konuyu bir nebze daha basitleştirmeye çalışalım.

Örnek-1 Taşınmaz Ticareti ile 2015 yılından bu yana iştigal eden Bayan (A), bu tarihten itibaren Gelir vergisi mükellefi olup aynı tarihten itibaren de mesleki oda kaydı bulunmaktadır. Aynı zamanda Bayan (A) nın 2016 tarihinde meslek odasından almış olduğu meslek sertifikası bulunmaktadır. Bu durumda Bayan (A) için, lise mezunu olma şartı aranmayacaktır. Bayan (A) nın mesleki yeterlilik belgesi de almaya ihtiyacı yoktur. Bayan (A) nın işyeri kaç metrekare olursa olsun, fiziksel şartları ne olursa olsun adresini değiştirmediği sürece aynı yerde yetki belgesini alarak faaliyetine devam edebilir.

Örnek-2 Taşınmaz Ticareti ile 2000 yılından bu yana iştigal eden Bay (A), gelir vergisi mükellefidir. Aynı tarihten itibaren Meslek odası kaydı bulunan Bay (A) ortaokul mezunu olup, herhangi bir meslek sertifikası bulunmamaktadır. Bu durumda, Bay (A) yönetmelik yürürlük tarihi itibarıyla gelir vergisi mükellefi olduğu ve oda kaydı bulunduğu için lise mezunu şartı aranmayacaktır. Yine aynı sebepten 12. Maddedeki işyerine ait fiziki şartlar da aranmayacak olup. Bay (A) 05.12.2019 tarihine kadar ilgili kurumlardan mesleki yeterlilik belgesi alması halinde diğer şartlardan muaf olarak yetki belgesini almaya hak kazanacktır.

Örnek-3 2017 yılından beri taşınmaz ticareti ile iştigal eden Bay (B) gelir vergisi mükellefidir ancak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin yürürlük tarihi olan 05.06.2018 tarihi itibariyle meslek odası kaydı bulunmamaktadır. Üniversite mezunu olan Bay (B)’nin meslek sertifikası bulunmamaktadır. Bay (B) yönetmeliğin yürürlük tarihi itibarıyla meslek odasına kayıtlı olmadığından 05.12.2019 tarihinden itibaren işyerine ilişkin yönetmeliğin 12. Maddesiyle getirilen zorunluluklara uygun bir işyerinde faaliyet göstermek zorundadır. Ayrıca Bay (B) mesleki yeterlilik belgesini almak zorunda olup aksi takdirde 05.12.2019 tarihinden sonra cezai müeyyide ile karşılaşabilir.  

Örnek-4 2008 yılından beri taşınmaz ticareti ile iştigal eden (C) Limited Şirketi kurumlar vergisi mükellefi olup ticaret odasına kayıtlıdır. Şirketi temsile yetkili Bayan (B) ilkokul mezunudur ve üniversiteden alınmış mesleki sertifikası vardır. Temsilcisi olduğu şirket kurumlar vergisi mükellefi ve odaya kayıtlı olduğundan Bayan (B) yönetmeliğin 6. Maddesinde belirtilen lise mezunu olma şartından muaftır. Ayrıca şirket vergi ve oda kaydı şartlarını sağladığından adresini değiştirmediği sürece yönetmeliğin 12. Maddesinde belirtilen işyerine ilişkin şartlardan da muaftır. Ancak Bayan (B) mesleki sertifikasını üniversiteden aldığından yetki belgesi verilmesinde mesleki yeterlilik belgesinin aranıp aranmayacağı konusu tartışmalıdır. Ancak hak kaybı yaşanmaması için 05.12.2019 tarihine kadar yetki belgesi başvurusu yapmasında fayda vardır.

3- SONUÇ

Yukarıda bir kısmına ayrıntılı olarak değindiğimiz yönetmelik taşınmaz ticareti iştigalinde birçok yenilik ve yükümlülük getirmiştir. Bilhassa yönetmelik yürürlük tarihinden önce taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan, gelir ve ya kurumlar vergisi kaydı olan, meslek odasına kayıtlı, meslek sertifikası olanlara yetki belgelerini almaları için ciddi muafiyetler sağlandığı, 05.12.2019 tarihine kadar gerekli işlemleri yapmalarının hak kaybının önüne geçeceği bilinmelidir.

KAYNAKÇA

05.06.2018 Tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik

19.11.2019

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM