RSS | Sitene Ekle | Giriş Sayfam Yap | Sık Kullanılanlara Ekle | Asgari Ücret 2014 | 2014 Asgari Geçim İndirimi | Reklam | Bize Ulaşın    


YMM Nesimi Yaşar
İnşaat Yaptırmanın Vergisel Boyutları
(25.07.2014)
Kuyumculuk Muhasebesi ve İşlemleri

MUHASEBECİLERE VE MALİ MÜŞAVİRLERE ÖZEL İNTERNET SİTESİ DETAYLAR İÇİN TIKLAYINIZ

ÜCRETSİZ ÜYELİK

Ücretsiz üye olun,
güncel bilgiler e-posta adresinize gelsin.

 
E-Posta Adresiniz:

EDİTÖRÜN SEÇTİKLERİ

Asgari Ücret 2014
Asgari Geçim İndirimi 2014
Basından Yazılar
E-Kitaplar
İstirahatli / Raporlu İşçinin Bildirimi
Fazla Mesai Ücreti Hesaplama
Kıdem Tazminatı Fonu
Pratik Bilgiler 2014
Güncel Mevzuat
Soru-Cevap
Tek Düzen Hesap
    Planı
Vergi Takvimi 2014
Videolu Soru-Cevap
    (Yeni)
Yazarlarımız

 SON YAZILAR
  Kocam Oğlumuza Kefil Olamaz Mı?

  Ücretten Kesme 1 Ayda 2 Gün Olabilir

  Ev Hizmetlerinde Çalışanlara Sürpriz Var

  Ekim 2008 Öncesi ve Sonrası İsteğe Bağlı Sigortalılık Sürelerinin Değerlendirilmesi Esası

  İnşaat Yaptırmanın Vergisel Boyutları

  Bayramdan Geç Dönmeyin!

  BAĞ-KUR Borcumu Ödemem Gerekir Mi?

  Bağış Amaçlı Alınan Araçlarda Muhasebe

  10.145 Güne Ne Kadar Emekli Maaşı Bağlanabilir?

  Adi Ortaklığın Sermaye Şirketine Dönüşmesi Halinde,Yeni TTK, Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi ve KDV Karşısındaki Durumu

  Bayramda Yurtdışına Çıkanlara Bazı Uyarılar

  Pırlantaya Hücum!

  Kiralanmış Gayrimenkullerde Özel Maliyet Bedeli ve Vergileme

  Muhtaç Yaşlılar ve Engelliler 2014 İkinci Yarısında Maaşlarına Artış Beklemesin


YAZARLARIMIZ
A. Murat YILDIZ
Yeminli Mali Müşavir
Eski Gelirler Başkontrolörü
Eski Ankara Defterdar Yrd.






Gayrimenkul Sermaye İratlarının Beyanında Özellik Gösteren Hususlar

Tarih: 05.03.2013 

 1. GİRİŞ
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlara gayrimenkul sermaye iradı adı verilmektedir.
 
Bu kapsamda2012 yılı içerisinde gayrimenkul sermaye iradı elde edenler, bu gelirlerini 25 Mart 2013 tarihine kadar ikametgahlarının bulunduğu yer vergi dairesine verecekleri gelir vergisi beyannamesi ile beyan edeceklerdir.
 
Bu yazımda uygulamada bir çok mükellefi bulunan gayrimenkul sermaye iradı gelirlerinin hesaplanması ve beyanına ilişkin açıklamalar ile özellik gösteren konulara yer vereceğim.
 
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci maddesine göre bu maddede sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının mükellefi bu mal ve hakların;
 
a)  Sahipleri; (Kiraya verilen mal veya hakkın mülkiyet hakkına malik olan yani adına tapuya tescil yapılmış olan kimsedir.)
 
b)  Mutasarrıfları; (Bir mal veya hak üzerinde, fiilen kullanma yetkisine sahip olan kimsedir. Bu kimse aynı zamanda sahip veya zilyet konumunda da olabilir.)
 
c)  Zilyetleri; (Menkul mallar veya gayrimenkulleri el altında bulunduran ve bunlar üzerinde fiilen hakimiyet kuran şahıslardır.)
 
d)  İrtifak Hakkı Sahipleri;( Bir gayrimenkul üzerinde diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen ayni hakkı tapuya tescil suretiyle elinde bulunduran kimselerdir.)
 
e)  İntifa Hakkı Sahipleri; (Kanun veya sözleşme gereği gayrimenkul üzerinde zilyetlik, istifade, kullanma hakları adına tapuya tescil edilmiş kimselerdir.)
 
f) Kiracılarıdır; (Gayrimenkul niteliğindeki mal veya hakkı kiralamış olan kimsedir. Kiralanan bir gayrimenkul veya hakkın kiracısı tarafından bir başka şahsa kiralanmasından elde edilen gelir de gayrimenkul sermaye iradıdır.)

3. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI – TİCARİ KAZANÇ AYRIMI
 
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre; gayrimenkul sermaye iradı getiren mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu taktirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine yönelik hükümlere göre hesaplanır. Dolayısıyla bu şekilde ticari faaliyete bağlı olarak elde edilen kira gelirleri için, bu bölümde yapacağımız açıklamalar değil, Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazancın tespiti hakkındaki hükümleri geçerli olacaktır.


4. GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA GAYRİSAFİ HASILATIN TESPİTİ
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 72’nci maddesi hükmüne göre; “Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hâsılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.”
           
Madde metninden de anlaşılabileceği gibi; gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hâsılatın elde edilmesi tahsilat esasına bağlanmıştır. Tahsilat esası; hem hukuki hem de ekonomik tasarrufu kapsayan, bir başka deyişle fiili tasarrufu ifade eden bir kavramdır.
           
Örneğin; 2010, 2011 ve 2012 yılları kira gelirlerinin topluca 2012 yılında tahsil edilmesi durumunda;  tahsil edilen tutarın tamamı 2012 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
 
Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir.
 
Örneğin; 2012, 2013 ve 2014 yıllarına ilişkin 3 yıllık kira gelirinin topluca 2012 yılında tahsil edildiği durumda; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
 
Hasılatın hangi dönemde elde edilmiş sayılacağına ilişkin özellik gösteren bazı durumlar ise aşağıda açıklanmıştır.
 
1- Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Görüldüğü gibi peşin tahsil olunan kiralar için tahsilat esası geçerli olmamaktadır. Örneğin; Mükellef sahip olduğu bir binayı 01.10.2012 - 30.09.2013 döneminde yıllık 24.000 TL peşin bedelle kiraya vermiş ise, bunun 2012 yılına isabet eden ( 3 aylık ) 6.000 TL’lik kısmı 2012 yılı geliri olarak 25 Mart 2013’ye kadar, diğer 18.000 TL’lik kısmı ise 2013 yılı geliri olarak 25 Mart 2014’e kadar beyana konu edilecektir. Aynı şekilde 2012, 2013 ve 2014 yılları kira gelirlerinin topluca 2012 yılında tahsil edildiği durumda da her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyana konu edilecektir.
 
2- Ölüm ve memleketi terk hallerinde ise; mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı olarak kabul edilir. Yukarıdaki örneğimizde mükellefin, 1 yıllık kira bedelini peşin olarak tahsil ettikten sonra 15.11.2012 tarihinde ölmesi durumunda, peşin tahsil edilen kira tutarı olan 24.000 TL’nin tamamı mirasçıları tarafından 2012 yılı geliri olarak beyan edilip, vergilendirilecektir.
 
3- Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira süresinin bitiminde bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, söz konusu kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil edilmiş kabul edilir.
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 72’nci maddesinin beşinci fıkrası hükmüne göre gayrimenkul sermaye iradı sahipleri için aşağıdaki hususlar gayrisafi hasılatın tespiti yönünden tahsil hükmündedir.
 
1. Bilgisi olmaları şartıyla adlarına, kamu müessesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
 
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası,
 
Aynı maddenin son fıkrasında ise yabancı para cinsinden yapılan ödemelerin, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrileceği hüküm altına alınmıştır. Maliye Bakanlığı’da, yayınlamış olduğu 130 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde, yabancı para cinsinden yapılan kira ödemelerinin ödeme günündeki T.C. Merkez Bankasınca ilan olunacak döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrileceğini belirlemiştir.

5.  EMSAL KİRA BEDELİ ESASI
 
Mevzuatımızda yer alan vergi güvenlik müesseselerinden biri olan emsal kira bedeli esası Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre; Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifasına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5' idir. Vergi Usul Kanununun 4751 sayılı Kanunla değişik 268’inci maddesinde vergi değeri; bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre tespit edilen değeri şeklinde tanımlanmıştır. Bina ve arazide emsal kira bedelinin belirlenmesinde yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kiranın uygulanmasına sınırlı olarak rastlanmakta yaygın olarak Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5' i olarak uygulanmaktadır.
 
Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10' udur.
 
Bu nedenlerle gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerin 2012 yılı gelir vergisi beyannamesinde bu hususu göz önünde bulundurarak kiraya verdikleri bina ve arazilerin kira bedellerinin rayiç bedele göre yeniden tespit edecekleri emsal kira bedelinden düşük olmamasına özen göstermeleri gerekmektedir.
 
Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; Olcay beyin Antalya’da bulunan ve konut olarak kiraya verdiği binasının rayiç bedeli ( Normal alım-satım değeri ) 200.000 TL ise bu durumda mükellef Olcay beyin 2012 yılı gelir vergisi beyannamesinde gayrimenkul sermaye iradını hesaplarken esas alacağı yıllık kira bedeli, emsal kira bedeli olan (200.000 x % 5 =) 10.000 TL.’ den düşük olamayacaktır.
 
Yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalar çerçevesinde kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin, emsal kira bedelinden düşük olamayacağı genel kural olmakla birlikte;  bazı sosyal gerekçelerle Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’üncü maddesinin ikinci fıkrasında aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmayacağına hükmolunmuştur.
 
1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
 
2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.); Bu bent kapsamında birden fazla gayrimenkulü bulunan şahısların söz konusu gayrimenkullerini usul, füru veya kardeşlerinin her birinin ikametine birer adet tahsis etmiş olmaları şartıyla emsal kira bedeli uygulamasına muhatap tutulmayacaklardır.
 
Örneğin; 5 adet kardeşi bulunan bir kişinin, bu kardeşlerinden her birine birer adet gayrimenkulünü ikamet olarak kullanmaları şartıyla tahsis etmesi durumunda, toplam bedelsiz tahsis edilen gayrimenkul sayısı 5 olmasına karşın emsal kira bedeli uygulanmayacaktır.
 
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
 
4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
 
Ancak, Maliye Bakanlığı’nca yayımlanan 05.01.1999 Tarih ve 1999/1 No’lu Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesinde de açıklandığı üzere, elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu, havale makbuzu vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat ve tevsik edildiği durumlarda emsal kira bedeli esası uygulamasına gidilmeyecektir.

6. GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARININ TESPİTİNDE GAYRİSAFİ HASILATTAN İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER
 
Gayrimenkul sermaye iradı sahipleri beyana konu edecekleri kira gelirlerinin tespitinde kira hasılatlarından düşecekleri giderleri, gerçek ya da götürü gider esaslarından birine göre tespit edebileceklerdir.
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesi hükmüne göre safi iradın bulunması için, izleyen bölümlerinde açıklayacağımız ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 21'inci maddesine göre istisna edilen kısma isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hâsılattan aşağıda yazılı giderler indirilir;
 
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
 
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün hacmi ile uyumlu olan idare giderleri,
 
3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
 
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i .
 
Bu bent hükmü çerçevesinde; konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerin iktisap bedelinin her yıl % 5’i, beş yıl süre ile gayrisafi hasılattan indirilebilecektir. Beş yıllık süre gayrimenkulün iktisap edildiği yıldan itibaren başlamaktadır. İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, birden fazla gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, artan tutar olması halinde fazlalık diğer gayrimenkullerin hasılatından indirilemeyecektir. Aynı şekilde, indirilemeyen kısım Gelir Vergisi Kanunu’nun 88’inci maddesinin 3’üncü fıkrası uygulaması çerçevesinde gider fazlalığı olarak diğer gelir unsurlarından da mahsup edilemeyecektir.
 
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak, çevre temizlik vb. vergiler, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
 
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar; bu bent uygulamasında üzerinden amortisman ayrılacak değer, gayrimenkulün biliniyorsa maliyet bedeli, bilinmiyorsa, bina ve arazi için emlak vergisi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'inci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir.
 
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri; gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya gayrimenkule ilaveler yapılması için yapılan zorunlu olmayan giderler onarım giderleri kapsamına girmemektedir.
 
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
 
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
 
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli;
 
Bu bent çerçevesinde, kira indirimi elde edilen gayri safi hâsılattan bu maddenin diğer bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır. Kiranın indirilemeyen kısmı Gelir Vergisi Kanunu’nun 88’inci maddesinin 3’üncü fıkrası uygulaması çerçevesinde gider fazlalığı olarak diğer gelir unsurlarından da mahsup edilemeyecektir. Bu uygulamadan yararlanabilmenin esasları ve şartları şunlardır.
 
a) Sahip olunan gayrimenkul konut olarak kiraya verilmeli, indirilecek kira gideri de mesken olarak oturulan konuta ait olmalıdır.
 
b) Ödenen kiraların indirime esas alınacak tutarı elde edilen kira bedeli ile sınırlıdır.
 
c) Bu uygulamadan dar mükellefler, (yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri için yararlanamamaktadırlar. Ancak, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları tam mükellefiyet esasında, vergilendirildiğinden Türkiye’de kendisine ve eşine ait bulunan gayrimenkulleri mesken olarak kiraya vermeleri ve gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yabancı ülkede oturdukları yer için ödedikleri kira bedellerine, anılan Kanunun 74’üncü maddesinin 10 numaralı bendindeki şartlar dahilinde elde ettikleri kira gelirlerinden indirebileceklerdir.
 
Diğer taraftan, yurt dışında ödenen kiraya ait belgenin Türkçe’ye çevrilmiş bir örneğinin bulunulan ülke Büyükelçiliğine tasdik ettirileceği ve ilgili vergi dairesince istenildiğinde ibraz edileceği tabiidir
 
            d) Madde uygulamasında; eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin veya lojman kirasının evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla gerçek gider usulünde vereceği beyannamede, söz konusu giderlerin istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere gelir vergisi matrahının tespitinde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır. [1]
            Ancak, Çocuğun kiracı olarak oturduğu konutun kira sözleşmesi kira geliri elde eden mükellef (ana veya baba) tarafından yapılmış ve/veya kirası mükellef tarafından ödeniyor olsa bile, söz konusu kira ödemelerinin kira gelirinin beyanında indirim konusu yapılması mümkün değildir.[2]
 
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya yargı kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
 
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
 
Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
           
Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirim konusu yapılamaz. Vergiye tabi hasılata isabet eden yani indirilebilecek gider kısmının hesabında aşağıdaki formül kullanılacaktır.
 
İndirilebilecek Gider Hesabı =    Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider
Toplam Hasılat
6.2. Götürü Gider Usulü
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin 3’üncü fıkrası hükmüne göre mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) isterlerse gerçek gider usulünde indirilebilecekleri giderlere karşılık olmak üzere kira hasılatlarının  % 25'ini götürü gider olarak indirebilirler.
 
Bu usulde indirilebilecek azami gider tutarı yukarıda yaptığımız açıklamalar çerçevesinde belirlenecek olan gayrisafi hasılatın % 25’idir. Mükellefler götürü gider usulünü seçmişlerse bu usule göre belirledikleri gidere ek olarak G.V.K.’nun 74’üncü maddesinde sayılan gerçek gider unsurlarından hiçbirini ayrıca indirime konu edemeyeceklerdir.
 
Götürü gider usulünü seçmek mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Mükellefler gerçek veya götürü gider usullerinden lehlerine olanı seçmekte serbesttirler. Gerçek gider usulünü seçenler istedikleri dönemde götürü gider usulüne dönebilirken, götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
 
Götürü gider usulü mükelleflerin sahip oldukları tüm gayrimenkuller için (Haklar hariç) bir bütün olarak uygulanır. Yani mükellefler sahip oldukları gayrimenkullerin safi iradının tespitinde bir kısım gayrimenkulleri için götürü gider usulünü, diğer kısmı için ise gerçek gider usulünü uygulayamazlar.
 
Götürü gider usulü uygulamasından sahip oldukları gayrimenkulleri hem mesken ve hem de işyeri olarak kiraya verenler yararlanabileceklerdir.
 
Hakların kiralanmasından elde edilen safi iradın tespitinde ise götürü gider usulü uygulanmayacaktır.
Son olarak 2012 yılında elde edilen mesken kira gelirleri için uygulanacak olan şekliyle; Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesi hükmüne göre; “Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın o yıl için belirlenmiş tutardaki kısmı (2012 yılı için 3.000 TL, 2013 yılı için 3.200 TL .)  gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip, beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanmazlar.”
Aşağıda sıralayacağımız mükellefler diğer şartları taşısalar dahi gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanamazlar.
 
1. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar; Bu kapsamda yıllık beyanname vermek durumunda olan kollektif şirket ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortakları da bu istisnadan faydalanamayacaktır.
 
2. Gelirleri yukarıda sayılanlar tarafından bildirilecek olanlar; 4369 sayılı Kanunla, Gelir Vergisi Kanunu’nun 93’üncü maddesinde bulunan ve tam mükellefiyette eşler ile velayet altındaki çocukların yıllık beyanname ile bildirilmesi gereken gelirlerinin aile reisi tarafından bildirileceğini hüküm altına alan “Aile Reisi Beyanı” uygulamasına son verilmesi ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesi hükmünün ikinci fıkrasındaki hükmün uygulama alanı kalmamıştır. Dolayısıyla bu istisna ailenin her bir ferdi için diğer şartlar da mevcut ise ayrı ayrı uygulanacaktır.
 
3. Mesken dışında kiraya verilen binalardan elde edilen gelirler; Bu istisnadan sadece binaların mesken olarak kiraya verilmesi durumunda yararlanılabilecek, binaların işyeri, muayenehane, mağaza, depo v.b. şekillerde kiraya verilmesi durumunda tevkif suretiyle vergilendirme yapılacak ve istisnadan faydalanılamayacaktır.
 
4. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler; Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde 4369 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanılamayacağı hüküm altına alınmış, bu şekilde binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılatın tam olarak ve zamanında beyanı teşvik edilmiştir.
 
Ancak, Maliye Bakanlığınca yayınlanan 10.02.1999 Tarih ve 1999/2 No’lu Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesinde de açıklandığı üzere, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kirası gelirlerini kendiliklerinden ve süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan edenler de bu istisnadan yararlanabileceklerdir.
 
5. Sahip olunulan birden fazla konut dolayısıyla kira geliri elde edilmiş ise istisna yalnızca bir kez uygulanabilir. Örneğin; bir şahıs sahip olduğu 5 daireyi kiraya vermişse her bir konut için elde ettiği kira gelirleri için ayrı ayrı değil, tüm kira geliri üzerinden bir kez (2012 yılı için 3.000 TL) istisnadan yararlanabilecektir. Benzer bir şekilde geçmiş yıllara ve bu yıla ait olmak üzere birden fazla yıla ilişkin kiranın tamamının 2012 yılında tahsil edildiği durumda da aynı şekilde tüm kira gelirleri üzerinden bir kez (2012 yılı için 3.000 TL) istisnadan yararlanabilecektir.
 
6. Kira geliri elde edilen meskene birden fazla kişi ortak ise 3.000 TL.’lik istisna her bir ortak için ayrı ayrı uygulanabilecektir. Dolayısıyla örneğin mesken olarak kiraya verilen bir binaya tapu kayıtlarına göre iki kardeş müştereken sahip ise kardeşlerden her biri hisselerine isabet eden kira hasılatlarından, 3.000 TL.’lik istisna tutarını ayrı ayrı düşebileceklerdir.Karı-koca adına müştereken tapuda tescilli gayrimenkuller içinde aynı durum geçerlidir.

7.2. Basit Usule Tabi Mükelleflerin Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasından Yararlanıp Yararlanamayacağı 
 
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 4369 sayılı Kanunla değişik 46’ncı maddesinin ikinci fıkrasına göre; basit usulde vergilendirilenler, kazancın tespiti ve V.U.K.’ nun defter tutma hükümleri hariç, bildirme, vesikalar, muhafaza, ibraz, diğer ödevler ve ceza hükümleri ile Vergi Usul Kanunu ve diğer kanunlarda yer alan ikinci sınıf tüccarlar hakkındaki hükümlere tabidirler. Dolayısıyla, bu hüküm çerçevesinde ticari kazancını basit usulde tespit edenler, yıllık beyanname vermek zorunda olduklarından daha önce yaptığımız açıklamalara göre gayrimenkul sermaye iradı istisnasından yararlanamayacaklardır.

7.3. Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnasına İlişkin Uygulama Örneği
 
 
Örnek 1: Nuray hanım 2012 yılı içerisinde mesken olarak kiraya verdiği evinden 9.000 TL kira elde etmiştir. Götürü gider usulünü seçen bu mükellefin beyan edeceği gayrimenkul sermaye iradı aşağıdaki şekilde hesaplanabilir.
 
 
TUTAR (TL)
Gayrisafi Kira Hasılatı
9.000
G.M.S.İ. İstisnası (-)
(-) 3.000
Kalan
6.000
Götürü Gider Tutarı  (6.000 x %25)
(-)1.500
Beyan Edilecek G.M.S.İ
4.500
           
Nuray hanımın 2012 yılı içerisinde mesken olarak kiraya verdiği evinden elde ettiği kira hasılatını 9.000  TL olarak değil de 6.000 TL olarak beyan ettiğinin daha sonra yapılan bir vergi incelemesinde tespit edilmiş olması durumunda ise gelir vergisine tabi gayrimenkul sermaye iradı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.(Bu durumda mükellef G.M.S.İ. İstisnasından yaralanamaz.)
 
 
TUTAR (TL)
Gayrisafi Kira Hasılatı
9.000
Götürü Gider Tutarı  (8.600 x %25)
(-) 2.250
Beyan Edilecek G.M.S.İ
6.750
 
Bu durumda mükellefin istisnadan yararlanmak suretiyle verdiği kendi beyanı üzerinden hesaplanan vergi ile yukarıdaki matrah üzerinden hesaplanan arasındaki fark kadar vergi ziyaı doğmuş olacak ve bu tutar vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi uygulanmak suretiyle mükelleften tahsil edilecektir. Ancak bu durum mükellefin izleyen yıllarda istisnadan yararlanmasına engel değildir.
 
Örnek 2 : Mükellef  Esra KAYA, Adana’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2012 yılında 24.000 Türk Lirası kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı 10.000 Türk Lirasıdır.
 
Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Vergiye tabi hasılata (24.000 – 3.000) isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
 
Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider       21.000 TL x 10.000 TL = 8.750 TL
Toplam Hasılat                                                      24.000 TL
 
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
 
 
TUTAR (TL)
Gayrisafi Kira Hasılatı
24.000
G.M.S.İ. İstisnası (-)
(-) 3.000
Kalan
21.000
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı
8.750
Beyan Edilecek G.M.S.İ
12.250
7.4. Gayrimenkul Sermaye İradı İstisnası Uygulamasında 2013 Yılı Değişiklikleri
           
            Son olarak 15.06.2012 tarih ve 28324 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 6322 sayılı Kanunun 5. Maddesi ile 1/1/2013 tarihinden itibaren elde edilen hasılata uygulanmak üzere; Gelir Vergisi Kanunu'nun 21 inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar” ibaresi “istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı ( 94.000 TL) aşanlar” şeklinde değiştirilmiştir.
 
            Bilindiği üzere binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın her yıl belirlenen kısmı gelir vergisinden istisna tutulmaktadır. Mevcut uygulamada maddede yer alan diğer tüm şartları taşısa dahi ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ise bu istisnadan yararlanamamaktadır.
 
            6322 Sayılı Kanunun 5. maddesiyle Gelir Vergisi Kanunun 21. maddesinde yapılan değişiklikle 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanların yanı sıra belli bir tutarın üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin de söz konusu istisnadan yararlanma imkanı kaldırılmıştır.
 
            İstisnadan yararlanılabilmesi için konut kira geliri elde eden kişilerin ayrı ayrı veya birlikte elde ettikleri ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarlarının toplamının Gelir Vergisi Kanunun 103. maddesinde yazılı gelir vergisi tarifesinin ücret gelirleri için belirlenmiş üçüncü gelir diliminde ( %27 oranında vergiye tabi olan dilim) yer alan tutarı aşmaması gerekmektedir. Bu kapsamda 2013 yılında beyana tabi olsun ya da olmasın 2013 yılında ücret gelirleri için belirlenmiş tarifenin üçüncü gelir diliminde yer alan tutar olan 94.000 TL'yi aşan tutarda ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenler de elde ettikleri gelirlerin beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın konut kira gelirleri için uygulanan istisnadan yararlanamayacaklardır.
 
            Buna göre istisna miktarının üzerinde konut kira geliri elde edenlerin diğer gelirlerin toplamına göre değerlendirmesi yapılırken, bu gelirlerin beyanın gerekip gerekmediğine de bakılmayacaktır. Yeni düzenleme 2012 yılında elde edilen konut kira geliri istisnası uygulamasına etki etmeyecek, bahse konu uygulama 2013 yılından itibaren elde edilecek konut kira gelirleri geçerli olacaktır.
 
            Kanun koyucunun konut kira geliri istisnasından yararlanacakların belirlenmesinde böyle bir değişiklik yapmasının nedeni ise; istisnanın getiriliş amacına ters düşen uygulamaların engellenmesidir. Şöyle ki; Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesinde düzenlenmiş olan istisna, verginin kira fiyatlarına olumsuz etkisinin giderilmesini ve konut edinimini teşvik etmeyi amaçlamaktaydı. Bunun temel nedeni ise, konut arzındaki yetersizlikti. İstisna uygulaması ile aynı zamanda kira geliri elde edenlerin belli şartlar altında hiç vergi ödememesi ya da az vergi ödemesinin sağlanması hedeflenmekteydi. Örneğin, emekli ikramiyesiyle bir ev alıp kiraya veren ve emekli maaşı dışında bir geliri olmayan kimseler böylelikle korunmuş olacaktı.
 
            Ancak; bir yandan gayrimenkullerin konut olarak kiraya verilmesini diğer yandan da kira geliri dışında başka geliri olmayan kimselerin korunmasını sağlayan bu istisna uygulamada istenildiği gibi çalışmadı. İstisnadan yararlanma şartları olarak ortaya konulan; “ticari, zirai ve mesleki kazanç dolayısıyla gerçek usulde gelir vergisine tabi olmama” koşulunun, uygulamada ciddi haksızlıklar ortaya çıkardığı zamanla anlaşıldı. Bu noktada, örneğin kira geliri elde eden küçük esnaf gerçek usulde gelir vergisine tabi olduğu için istisnadan yararlanamazken; astronomik miktarda temettü elde eden şirket ortakları istisnadan yararlanabiliyorlardı. Dolayısıyla 6322 sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunun 21. maddesinde yapılan değişiklik ile vergilemede adalet ilkesine aykırı olan bu durumun engellenmesi ve istisnanın nispeten düşük gelirli olanların konut kira gelirlerine uygulanması amaçlanarak bu düzenleme yapılmıştır.

8. TEVKİF SURETİYLE VERGİLENDİRİLEN GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARININ BEYAN ESASLARI
 
 
Bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5. maddesi hükmü çerçevesinde gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.
 
Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılmıştır. Buna göre işleriyle ilgili olarak yapmış oldukları ödemelerden vergi kesintisi (tevkifat) yapmak zorunda olanlar şunlardır.
 
- Kamu idare ve müesseseleri,
- İktisadî kamu müesseseleri,
- Sair kurumlar,
- Ticaret şirketleri,
- İş ortaklıkları,
- Dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri,
- Kooperatifler,
- Yatırım fonu yönetenler,
- Gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı,
- Zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.
 
Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar.
 
Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.
 
Ancak, gayrimenkulü kiralayan mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden her hangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri ikinci şekilde vergilendirilir. Yani yıllık beyanname ile beyan edilir.
 
Kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken ve hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.
 
Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu’nun 4842 sayılı Kanunun 9'uncu maddesiyle değişen “Toplama Yapılmayan Haller”  başlıklı 86’ncı maddesinin 1/c bendi hükmüne göre; tam mükellefiyette vergiye tabi gelirin; sadece gayrisafi tutarları toplamı G.V.K ’ nun 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı ( 2012 Yılı için 25.000 TL) aşmayan Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan gayrimenkul sermaye iratlarından oluşması halinde beyanname verilmeyecek ya da diğer gelirler nedeniyle beyanname verilse dahi bu gelirler beyannameye dahil edilmeyecektir.
 
Bu tutarın aşılması halinde ise 25 Mart 2012 akşamına kadar beyanname verilecek ve verilen beyanname üzerinden hesaplanacak gelir vergisinden daha önce tevkif suretiyle kesilen vergiler mahsup edilecektir.
 
Beyan sınırı olan 25.000 TL.’lik haddin hesabında dikkat edilmesi gereken ve özellik gösteren önemli bir konu ise, bu haddin aşılıp aşılmadığının hesabında her ne kadar kanun metnine bakıldığında tevkif suretiyle vergilendirilmiş tutarın, bir başka deyişle işyeri kira gelirlerinin toplamının esas alınacağı anlaşılsa da Maliye Bakanlığının bu konudaki yorumu farklı olduğu hususudur. Bu konuya ilişkin açıklamaların yer aldığı 220 seri no’ lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinin 4. bölümünün 34 no’lu paragrafında “elde ettiği mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan tutarı ile vergi kesintisine tabi işyeri kira gelirinin toplamı 25.000 TL.’yi (2012 yılı için) aşan gayrimenkul sermaye iradı sahiplerininbeyanname verecekleri yönünde belirleme yapılmıştır. Nitekim, gerek aynı tebliğin 7. bölümünde yer alan 5 no’lu örnek ve gerekse Gelir İdaresi Başkanlığınca yayınlanan beyanname düzenleme rehberlerinde yer alan örnekler tebliğde yapılan açıklamalara paralellik göstermektedir.
 
Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; Bir mükellefin 2012 yılı içinde mesken olarak kiraya vermiş olduğu gayrimenkulünden 12.000 TL., işyeri olarak kiraya vermiş olduğu bir başka gayrimenkulünden ise 20.000 TL. kira hasılatı elde ettiği bir durumda, tevkif suretiyle vergilendirilmiş bulunan brüt işyeri kira hasılatı 25.000 TL’lik beyan sınırının altında kalmakla birlikte, mesken kirası hasılatının istisna haddini aşan kısmı 9.000 TL. ile işyeri kirasının toplamı olan 29.000 TL. 86’ncı maddede yer alan 25.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, bu gelirlerin tamamı beyana konu edilecektir. Ancak beyanname üzerinden hesaplanan vergiden işyeri kirasından kesilen vergiler mahsup edilecektir.
           
Diğer taraftan, 2012 takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının 25.000 TL’yi aşması halinde, yıllık beyanname verilecektir. Ancak, bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.
 
Bu çerçevede gerçek kişilerce elde edilen gelirin işyeri kirasından ibaret olduğu durumda aşağıda yer alan tablonun tetkikinden de görüleceği üzere 25.000 TL’ye kadar hiç beyanda bulunulmayacak, elde edilen brüt kira tutarının 25.001 TL - 110.240 TL arasında olduğu durumda ise beyanname verilmesine karşın, ödenecek vergi doğmamaktadır.
 
2012 YILINDA ELDE EDİLEN İŞYERİ KİRALARININ BEYANI VE VERGİLENDİRİLMESİNE İLİŞKİN TABLO  (TL)
Yıllık Kira
Geliri (Brüt)
Gelir Vergisi Stopajı
(% 20)
Götürü Gider Tutarı
(% 25)
Gelir Vergisi Matrahı
Hesaplanan Vergi
İade Edilecek Vergi
Ödenecek Vergi
001-25.000
 
 
 
BEYAN YOK
 
 
25.001
5.000,20
6.250,25
18.750,75
3.250,15
1.750,05
-
40.000
8.000
10.000
30.000
5.850,00
2.150,00
-
60.000
12.000
15.000
45.000
9.900,00
2.100,00
-
80.000
16.000
20.000
60.000
14.110,00
1.890,00
-
100.000
20.000
25.000
75.000
19.360,00
640,00
-
110.000
22.000
27.500
82.500
21.985
15
-
110.240
22.048
27.560
82.680
22.048
-
-
120.000
24.000
30.000
90.000
24.610
-
610
Gelir Vergisi Kanunu’nun 86’ncı maddesine 4842 sayılı Kanunla eklenen 1/d bendi hükmüne göre;“Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 2012 yılı için 1.290 TL’yi  aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları” beyan dışı bırakılmıştır. Yapılan düzenleme ile geçmişteki uygulamada tevkifata tabi olmayan ve tutarı ne olursa olsun beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı, belirli bir tutarın aşılması halinde söz konusu olmaktadır. Vergi sistemimize ilk kez 4842 sayılı Kanunla giren bu düzenleme ile çok küçük gelirler için beyanname verilmesi zorunluluğu da kaldırılmış, mükellef ve vergi dairesi gereksiz ve verimsiz işlerden kurtarılmıştır.
 
Konuya örnek olarak basit usulde ticari kazanç sahiplerine işyeri olarak kiraya verilen binalardan elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarını vermemiz mümkündür. Bilindiği üzere basit usulde vergiye tabi mükellefler yapmış oldukları ödemelerden tevkifat yapmamakta, bina işyeri olarak kiraya verildiği içinde herhangi bir istisnadan da yararlanamamaktadır. Dolayısıyla bu kapsamda elde edilen gelir tutarı 1.290 TL’yi aşmadığı sürece beyan edilmeyecek, 1.290 TL’yi aştığı takdirde ise 1.290 TL’lik kısımda dahil olmak üzere elde edilen gelirin tamamı beyan edilecektir.

10. YURT DIŞINDA ÇALIŞAN VATANDAŞLARIMIZIN DURUMU
 
 
G.V.K.’nun 6. maddesinde Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin sadece, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilecekleri hüküm altına alınmıştır.
 
Bu kapsamda 210 no’lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde yapılan açıklamalar çerçevesinde; çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmeleri uygun görülmüştür.
 
Dolayısıyla yabancı ülkelerde çalışan Türk işçileri dar mükellefiyet kapsamında vergilendirildiğinden Gelir Vergisi Kanunu’nun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86’ncı maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre Türkiye’de elde ettikleri vergi kesintisine tabi gayrimenkul sermaye iratları (işyeri kiraları) için tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyecekler, buna karşın Türkiye’de elde ettikleri ve vergi kesintisine tabi tutulmamış gayrimenkul sermaye iratlarının tamamını (mesken kira gelirlerinin 3.000 TL’lik istisna tutarını aşan kısmını) ise beyan edeceklerdir.
 
11. GAYRİMENKUL KİRALAMALARINDA ZARAR DOĞMASI HALİ
 
Gelir Vergisi Kanunu’nun 88. maddesi hükmü çerçevesinde, gayrimenkul sermaye iratlarının hesabında gider fazlalığı dolayısıyla doğan zararların diğer gelir unsurlarından doğan kazançlardan mahsup edilmesi mümkün bulunmaktadır.
 
Bunun birinci istisnası Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin 10. bent hükmü çerçevesinde sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin elde ettikleri hasılattan, kira ile oturdukları konutun kira bedeli düşmeleri sonucunda zarar doğması hali olup, aynı bendin parantez içi hükmünde yer alan özel düzenleme çerçevesinde bu nedenle doğan zararın diğer gelir unsurlarından doğan kazançlardan mahsup edilmesi mümkün bulunmamaktadır.
 
Aynı şekilde Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinin 4. bent hükmü çerçevesinde gayrimenkullerin iktisap bedelinin % 5’inin indirimi sonucunda doğan zararında diğer gelir unsurlarından doğan kazançlardan mahsup edilmesi mümkün bulunmamaktadır.
 
Kiraya verilen gayrimenkullerin sermaye değerlerinde meydana gelen eksilmelerde gider veya zarar olarak kabul edilmeyecektir.
 
 
♦ Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 3.000 TL’lik istisnadan yararlanılamaz.
 
♦ Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat I’inci derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir.
 
♦ Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için  gecikme faizi talep edilir.
 
♦ Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi zorunludur. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince ayrıca her ay için (Ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesap edilir.) ayrı ayrı gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsil yoluna gidilir.
 
♦ Geçmiş takvim yıllarına ait kira gelirlerini ilgili beyan döneminde hiç beyan etmeyen veya eksik beyan eden kira geliri sahibinin bu gelirlerini, Vergi Usul Kanunu’nda yer alan Pişmanlık ve Islah hükümlerinden yararlanarak beyan etmeleri mümkündür. Kira gelirlerini pişmanlık yoluyla beyan eden mükellefler istisnadan yararlanacak ve Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre vergi cezaları kesilmeyecektir. Bu mükellefler hakkında sadece pişmanlık zammı uygulanacaktır.
 

[1] Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nca verilen 13.07.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 74-962 sayılı mukteza.
[2] Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nca verilen 15.07.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 74-984 sayılı mukteza.

 


Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale yazılı veya elektronik ortamda kaynak göstermeden yayınlanamaz)