Abdullah Öztürk
Vergi Müfettiş Yardımcısı
abdullahozturk_1991_ts@hotmail.com

Özel Maliyet Bedelinin Kiralayana Devrinin Vergisel Durumları ve Muhasebe Kayıtları

KDV Kanunu’nun 1. Maddesinde ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler Katma Değer Vergisine tabidir. Bu nedenle özel maliyet bedeline konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin devri işletme faaliyeti kapsamında bir teslim mahiyetinde olduğundan KDV Kanunu’nun 1’ inci maddesine göre KDV’ ye tabi bir işlemdir. Bu nedenle devir esnasında kiracının teslim bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekir. Eğer bedelsiz devir söz konusu ise bu durumda kiracı tarafından KDV Kanunu’ nun 27’ nci maddesi hükmü uyarınca emsal bedel üzerinden KDV hesaplanmalıdır. Mükellefin emsal bedel için Takdir Komisyonu’ na başvurması gerekmektedir.

Gayrimenkulü kiralayanın gerçek kişi olması durumunda Gelir Vergisi Kanunu’nun 94/5-a bendinde aynı kanunun 70’ inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (2009/14592 sayılı B.K.K. ile %20 Yürürlük; 03.02.2009) tevkifat yapılması gerekmektedir. Aynı kanunun 72. Maddesinin üçüncü fıkrasında kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz( Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur. Bu nedenle kiracı tarafından yapılan iktisadi kıymetin değerini artıran harcamaların kira süresi sonunda gerçek kişi kiralayana devrinde gelir vergisi tevkifatı yapması gerekmektedir. Kiralayan gerçek kişi ise devredilen iktisadi kıymetin tutarını gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmesi ve yapılan tevkifatı hesaplanan gelir vergisinden mahsup etmesi gerekmektedir. KDV Kanunu’ nun 1/3-f bendinde Gelir Vergisi Kanunu’ nun 70. Maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması KDV’ ye tabi iken, aynı kanunun 17/4-d maddesinde iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin ( 6225 sayılı Kanunun 6 ıncı maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 26.04.2011) kiralanması işlemleri Katma Değer Vergisinden istisna olduğundan özel maliyet bedeline konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin kiracı tarafından kiralayana devrinde kiralayan gerçek kişi KDV hesaplamayacaktır.

Gayrimenkulü kiralayanın gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefi olması durumunda kiracı tarafından özel maliyete konu olan harcama sonucunda oluşturulan iktisadi kıymetin kiralayan gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefine devrinde trampa söz konusu olduğundan hem kiracı hem de kiralayan gerçek usulde gelir vergisi mükellefi/kurumlar vergisi mükellefi tarafından KDV hesaplanacaktır. İktisadi işletmeye ait olan gayrimenkullerin kiralanması karşılığında elde edilen gelir hem gerçek usulde gelir vergisi hem de kurumlar vergisi mükellefi tarafından ticari kazanç olduğundan bu tür ödemelerden tevkifat yapılmayacaktır.

Örnek: Z A.Ş. 01.02.2009’ da 8 yıllık süre ile kiraladığı bir işyerine aynı yıl içerisinde 100.000 TL’lik dekorasyon yaptırmıştır. Şirket 24.10.2013 tarihi içerisinde gayrimenkulü boşaltmış ve iş yerine yaptırdığı dekorasyonu bedelsiz olarak sahibine devretmiştir. Takdir komisyonu bedelsiz bırakılan dekorasyon bedelini 40.000 TL olarak takdir etmiştir. Yapılan anlaşma gereği emsal bedel üzerinden hesaplanan KDV’yi kiraya veren ödeyecektir. Şirketin dekorasyon yapıldığı yıl içerisindeki kayıtlar ile 2013 yılı içerisinde yapacağı kayıtları ve ayıracağı amortisman tutarları şöyle olacaktır. (KDV oranı %18)

Kira Süresi: 8 yıl

İtfa Oranı: 1/8 = %12,5

Tevkifat Oranı: %20

                                                                            01.02.2009

264 ÖZEL MALİYETLER	100.000
191 İNDİRİLECEK KDV	18.000
100 KASA		118.000

                                                            

                                                                          31.12.2009

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ	12.500
268 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR		12.500

                                                            24.10.2013

268 BİRİKMİŞ AMORTİSMANLAR	50.000
689 DİĞ. OL. DIŞI GİDER VE ZARARLAR	50.000
264 ÖZEL MALİYETLER		100.000

                                                             2013 YILI

689 DİĞ. OL. DIŞI GİDER VE ZARARLAR (770 GENEL YÖNETİM GİDERİ)	50.000
136 DİĞER ÇEŞİTLİ ALACAKLAR	7.200
679 DİĞ. OL. DIŞI GELİR VE KARLAR		40.000
391 HESAPLANAN KDV		7.200
360 ÖDENECEK VERGİ VE FONLAR KDV Hariç brüt tutar 40.000/(1-020)=50.000*0,20=10.000 TL’dir.		10.000

 

KDV’ nin kiraya veren tarafından ödenmemesi halinde KDV dahil tutar kiraya veren tarafından elde edilmiş net gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilip bu tutar üzerinden brüt tutar hesaplanır ve brüt tutar üzerinden tevkifat yapılır.

Kaynakça:

·         3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu
·         193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
·         213 Sayılı Vergi Usul Kanunu
·         Uğur UĞURLU, Özel Maliyet Bedeli Uygulaması, Vergi Raporu Dergisi, Aralık 2013
·         Zafer KÜTÜK-Hasan ALTUNCU-Yusuf AKDAĞ, Vergisel İşlemlerin Muhasebeleştirilmesi, Ağustos 2014

01.06.2015

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.