BASINDAN YAZILAR
Gayrimenkul Alım Satım İşlemlerinde Ödemelerin Kontrol Edilebilir Hale Getirilmesi - MuhasebeTR

Gayrimenkul Alım Satım İşlemlerinde Ödemelerin Kontrol Edilebilir Hale Getirilmesi

Çizgisel tarih; tarihin sıfır noktasından başladığını ve belli bir ereğe doğru ilerlediğini savunmaktadır. Tarihi okumalar genel olarak siyasi gelişmeler, sosyolojik olaylar üzerine şekillenerek kayıt altına alınmaktadır. Tarihi okumaları bu yazımızda farklı olarak vergisel düzenlemeler üzerine gerçekleştireceğiz. Elbette bunu yaparken ülkemizde vergi uygulamalarının temel kaynağı olan 04.01.1961 tarih ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu çerçevesinde yapacağız. Bizler vergi uygulamalarına dair kanun çerçevesinde 1961 yılını sıfır noktası alacak olursak mezkûr kanun 1961 yılından beri diğer kanunlar gibi insana mahsus olan değişimler ve gelişimlere endeksli olarak değişikliğe uğramış ve bundan sonraki dönemler için uğrayacağı aşikârdır.

Vergi uygulamalarında kanunilik ilkesi doğrultusunda, kanuna dayandırılarak yayınlanan tebliğ düzenlemeleri ile amaç mükellefin vergisel yükümlülüklerini yerine getirmesinde açıklık getirmek ve kayıt dışılığı önleyerek vergi kayıp/kaçağını ortadan kaldırmak, olarak yorumlayabiliriz. Tebliğler ile kanuni düzenlemelerin detaylandırılabilmesi için ilgili kanun bünyesinde yetki maddeleri tanımlanmıştır. Vergi Usul Kanununun Mükerrer 257 inci maddesi de Hazine ve Maliye Bakanlığı’na birden çok alanda yetki tanımlaması yapmıştır. Tanımlanan yetkilerden biri Mükerrer Madde 257/2’de şöyle ifade edilmiştir;

Maliye Bakanlığı

2. Mükelleflere muameleleri ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğunu getirmeye ve bu zorunluluğun kapsamını ve uygulamaya ilişkin usul ve esaslarını belirlemeye,

Yetkilidir.

Bu yetki kapsamında ise tevsik zorunluluğu olan ve olmayan ödeme ve tahsilatlar ile bu işlemlerin yapıldığı kurum ve kuruluşlara ilişkin açıklamalar, ilk olarak 2003 yılında yayınlan Vergi Usul Kanununun 320 nolu tebliği ile başladı, ardından Vergi Usul Kanunun 323, 332 ve en son 459 sıra nolu Genel Tebliğlerinde düzenlemiştir.

Tevsik zorunluluğu ile ilgili en son 459 sıra nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde,  tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen işlemler karşılığında yapılan tahsilat ve ödemelerin, bankalar, benzeri/özel finans kurumları veya posta idarelerince aracı kılınarak yapılması zorunluluğu bulunmadığı belirtilmiştir.

Bu aşamaya kadar herhangi bir sorun gözükmemektedir ancak bizim üzerine istişare edilmesini düşündüğümüz düzenleme tamda bu noktada ortaya çıkmaktadır. Kayıt dışılık ile mücadele ve vergi kayıp/kaçağını önleme kapsamında çizgisel tarih kendini gösterse ve 2003 yılındaki mevzuat düzenlemeleri teknolojik gelişmelerle entegre olsa ve halihazırda geçerli durum bankacılık sistemine zorunlu entegrasyon sağlasa tamamen olmasa da büyük bir aşamada kayıt dışılık ile mücadelede ilerleme kaydedilemez mi? sorusuna yazımızda cevap aramaktayız.

Kayıt dışı ekonomi; devletten gizlenen, kayıt altına alınmayan/alınamayan ve bu nedenle denetlenemeyen ticari işlemler bütünü olarak tanımlanmaktadır. Kavram imgede geniş bir alanı kapsamaktadır. Yasa dışı olan veya yasal olup beyanın tamamen/kısmen kayıt dışı bırakılması gibi çeşitli varyasyonları içerisinde barındırmaktadır. Kayıt dışılık geniş bir alana sahip olsa da yazımızda beyanı tamamen veya kısmen kayıt dışı kalan gayrimenkul alım satımı nazara verilmektedir.

Kayıt dışılık, gelişmiş/gelişmekte olan/az gelişmiş olmak üzere tüm ülkelerin başına bela kavram/olgu olarak tanımlanabilir. Her ne kadar varlığı kaçınılmaz olsa da durumun devletler özelinde alışılması ve kabullenilmesi elbette mümkün değildir ve egemen güç olan devletler kendilerince farklı da olsa yöntem belirleyerek mücadelelerini sürdürmektedirler. Ülkemizde de bu olgu ne yazık ki kendini göstermekte ve bununla birlikte mücadelesi verilerek kayıtlı ekonomiye geçiş için planlamalar yapılmakta ve zamanla ilerleme sağlanmaya çalışılmaktadır. Bu noktada önemli husus ise ülke ekonomisinde öncü sektör olarak nitelendirilen gayrimenkul sektöründe kayıt dışılık ile mücadele ve kayıtlı ekonomiye geçiş aşamalarıdır.

Gayrimenkul sektöründe, sektörün büyüklüğü ve olayların nevi şahsına münhasır olmasına ilişkin birçok vergisel sorunları bünyesinde barındırmaktadır. Geçmişten günümüze birçok vergisel düzenleme ile çözümler getirilmiş ancak tam olarak sektörün vergisel sorunları çözülmüş diyemeyiz. Bizler yazımızda sorunların temeli niteliğinde gördüğümüz Gayrimenkul alım satımında, ödeme ve tahsilatlarının gerçekleşme usulü ve bunların yol açtığı kayıp/kaçak üzerine vurgu yapacağız.

459 sıra nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde, tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen işlemler karşılığında yapılan tahsilat ve ödemelerin, bankalar, benzeri/özel finans kurumları veya posta idarelerince aracı kılınarak yapılması zorunlu bulunmadığı”  Şeklinde bir mevzuat düzenlemesini önceki paragrafta belirtmiştik. Tam olarak bu hususta çizgisel tarih takip edilerek geçmişten gelen düzenlemenin yeniliğe muhtaç olduğu vurgusunu yapmayı düşünüyoruz. Mezkûr genel tebliğlerde tevsik zorunluluğu kayıt dışılığı önlemek amacı doğrultusunda nihai tüketiciler de dâhil toplumun geneleni kapsamaktadır. Durum böyleyken yani nihai tüketicileri de kapsayan ödemelere kadar mevzuat bu anlamda sınırlama getirmişken milyon liraları bulan gayrimenkul alım satımında işlemin tapu idaresinde yapılması referans alınarak istisnaya tabi tutulması, üzerine düşünülmesi gerektiği kanaatindeyiz.

Beyan üzerine alınan vergilerde denetimin etkili gerçekleşmesi adına en sağlıklı yöntemlerden biri de harici veri niteliğinde bilgi ve belgeler ile desteklenmesidir. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 134. Maddesinde belirtilen; vergi incelemesinden maksat, ödenmesi gereken vergilerin doğruluğunu araştırmak, tespit etmek ve sağlamaktır. Lafzının pratiğe dönüşmesinde de harici verilerin geçmişten günümüze önemli olduğu yadsınamaz. Buraya kadar olan durumu özetlemek gerekirse mevzuat kapsamında istisna tutulan gayrimenkul alım satımında ödeme tevsike edici belge aranmaması sorun olarak görülmektedir. Bankacılık sektörü ile kamu idarelerinde yaşanan dijitalleşmenin bir sonucu olarak bu alım satımların banka ve benzeri finans kurumları aracılığıyla yapılmasının zorunluluğu durumu üzerine düşünülmesi gerektiği inancındayız.

Gayrimenkul alım satımında en yaygın vergisel düzenlemenin muhakkak ki tapu harcı olduğu bilinmektedir. Tapu harcı, Harçlar Kanununda düzenlenmiş olup (4) sayılı tarifede nispeti belirtilmiştir. Mezkûr kanunun 63. Maddesinde ise harç alma ölçüsü olarak kayıtlı değer, emlak vergisi değerine vurgu yapılır. Burada kanun metni şöyle geçmektedir;

“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.”

Tapu harç matrahı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere diye tanımladığımız kanun lafzı emlak vergi değeri olarak algılanmış olup mükelleflerin büyük bir kısmı tarafından bu bedel dikkate alınarak tapu harç matrahları belirlenmektedir. Ancak olağan hayatta sıkça karşılaştığımız durum emlak vergi değerinin, gerçek alım satım bedelini yansıtmadığı aşikardır. İşlemin müeyyidesine baktığımızda ise gerçek durumu yansıtmadığının tespiti halinde aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re ’sen tarh edileceği vurgulanır ve vergi ziyaı cezasının %25’i nispetinde uygulanacağı belirtilir. Tüm vergi türlerinde vergi ziyaı cezasına sebebiyet verilmesi halinde bir kat olarak gerçekleştirilen vergi ziyaı cezası tapu harç uygulamasında %25’i olarak vurgulanmaktadır ve caydırıcılığı konusunda tartışılması gerektiği düşünmekteyiz. 

Ödemelerin tevsiki durumu ve harç matrahının belirlenmesi usullerine bu kadar büyük önem atfedilmesi elbette ki konunun sadece tapu harcı olmadığı gerçeğidir. Sıfır konut teslimleri dâhilinde düşünüldüğünde kurumlar/gelir vergisi, katma değer vergisi başta olmak üzere birçok vergi türünde kayıp kaçağa yol açma ihtimalinin olduğu izahtan varestedir.

Ödemelerin kayıt altına alınması noktasında 2015 yılından beri uygulamada olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Takasbank işbirliği ile “webtaputakas” yöntemi geliştirilmiştir. Sistem ilk aşamasında alıcı ve satıcının, tapu dairesinden alınan e-ödeme numarası ile tapu takas internet adresinden gerekli bilgilerin sisteme girmesi ile başlar. Belirtilen Takasbank hesabına ki burada hesap numarası satıcının numarası olmayıp kurum hesabı olmak üzere gönderilir. Son aşamada tapu dairesinde tescil işlemi gerçekleştiğinde gayrimenkul bedeli satıcıya EFT ile gönderilir. Ancak izah edilen bu durum ihtiyari olarak uygulanmaktadır. Bu sistemin gayrimenkul alım satımlarında sorun teşkil etmeden güvenilir şekilde çalışması durumunda ödemelerin bu kanal vasıtasıyla gerçekleştirilmesi meselesi yasal zemine çekilebilir. Mevzuat çerçevesinde zorunlu hale getirilen ödemeler elbette gayrimenkul alım satımlarında sorunu tamamen çözer şeklinde bir yorum yapmak mümkün değildir ancak sistemi olağan durumdan daha kontrol edilebilir hale getireceği aşikârdır.

Gayrimenkul sektörü üzerine birçok düzenleme ile durum daha kontrol edilebilir hale gelmektedir. Son dönemlerde ilan sitelerinin bildirim yükümlülüğüne dair getirilen düzenleme ile fahiş fiyat artışlarının önlenmesinde önemli bir yol kat edilmiştir. Gayrimenkul alım satımlarında ödeme ve tahsilat işlemlerinin de banka ve benzeri finans kurumları üzerinden gerçekleşmesinin yasal bir zemine dayandırılması durumunda da kayıt dışılığın ve fahiş fiyatların önlenmesinde önemli rol oynayacağına inanıyoruz.

(Kaynak: Recep Bora / Dünya Gazetesi | 18.08.2022)

GÜNDEM