SORU - CEVAP (Her gün 1 SORU - 1 CEVAP)
Fiili olarak kullanılan ancak satış esnasında tapuya tescil edilen gayrimenkulün gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanacak mıdır?

Fiili olarak kullanılan ancak satış esnasında tapuya tescil edilen gayrimenkulün gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanacak mıdır?

 

Soru:

 

Fiili olarak kullanılan ancak satış esnasında tapuya tescil edilen gayrimenkulün gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanacak mıdır?


Cevap:
Bazı işletmeler aktiflerinde 2 yıldan fazla süredir bulundurdukları ve fiili olarak kullandıkları ancak tapuya tecil ettirmedikleri gayrimenkulleri satışa çıkardıkları zaman hem kurumlar hemde KDV açısından gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanıp yararlanmayacaklarını bilememektedirler. Böyle bir soruya karşılık gayrimenkulün kullanıma başlamadan önce tapuya tescil edilmesi gerekir düşüncesi hakim olsa da bunun gerçekten böyle olmadığını aşağıda kısaca açıklamaya çalışalım.

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “istisnalar” baslıklı 5 inci maddesinde;
(1) Asagıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müstesnadır:

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan tasınmazlar ve istirak
hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının
satısından dogan kazançların % 75'lik kısmı.

Bu istisna, satısın yapıldıgı dönemde uygulanır ve satıs kazancının istisnadan
yararlanan kısmı satısın yapıldıgı yılı izleyen besinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon
hesabında tutulur. Ancak satıs bedelinin, satısın yapıldıgı yılı izleyen ikinci takvim yılının
sonuna kadar tahsil edilmesi sarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satıs bedeline isabet eden
istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa ugramıs sayılır.
istisnaedilen kazançtan bes yıl içinde sermayeye ilave dısında herhangi bir sekilde
baska bir hesaba nakledilen veya isletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana
merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen
vergiler ziyaa ugramıs sayılır. Aynı süre içinde isletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan
devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî degeriyle elde edilen
hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme
tarihi esas alınır.

Devir veya bölünme suretiyle devralınan tasınmazlar, istirak hisseleri, kurucu senetleri
ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satısında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan
veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır...” hükmü yer almaktadır.
Konu ile ilgili açıklamaların yer aldıgı 1 seri nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliginde;

“5.6.2.1. istisnadan yararlanacak olanlar
Söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm
kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.

5.6.2.2. istisnanın uygulanmasına konu olacak iktisadi kıymetler

5.6.2.2.1. Tasınmazlar
istisnaya konu olan tasınmazlar, Türk Medeni Kanununda “Tasınmaz” olarak
tanımlanan ve esas niteligi bakımından bir yerden baska bir yere tasınması mümkün olmayan,
dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;
-Arazi,
-Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bagımsız ve sürekli haklar,
-Kat mülkiyeti kütügüne kayıtlı bagımsız bölümler
olarak sayılmıstır.

Elden çıkarılacak tasınmazlardan dogacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu
olabilmesi için tasınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi geregince kurum adına
tapuya tescil edilmis olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili
yapılmamıs bir binanın satısından dogan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çesitli nedenlerle
gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, tasınmazın isletme aktifinde iki yıl süreyle
bulunup bulunmadıgının, tespitinde, isletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen
kullanıldıgının, yapı insaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi
ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

Örnegin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya
çesitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz
tescil edilmemis bir tasınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetligin devri suretiyle
satılması durumunda bir tasınmaz satısından bahsedilemeyeceginden istisna uygulanmayacak,
ancak, iki tam yıl kullanıldıgı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen
tasınmazın tapuda kurum adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıstan elde edilen
kazançlar bu istisna kapsamında degerlendirilecektir.

5.6.2.3.1. iki tam yıl süre ile aktifte bulundurulma
İstisna uygulamasına konu olacak tasınmazlar ve istirak hisseleri ile kurucu senetleri,
intifa senetleri ve rüçhan haklarının en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer
alması, diger bir ifadeyle kurumun bu degerlere iki tam yıl süreyle bilfiil sahip olması
gerekmektedir.

Örnegin; 2 Subat 2005 tarihinde iktisap edilmis ve aktife alınmıs bir tasınmazın, 2 Subat 2007
tarihinden sonra (bu tarih dahil) satılması ve diger sartların da gerçeklesmesi halinde bu
satıstan dogan kazanç kurumlar vergisinden istisna edilecektir.

5.6.2.3.1.2. Devir ve bölünme hallerinde iktisap tarihi
Kurumlar Vergisi Kanununun 19 ve 20 nci maddeleri kapsamında gerçeklestirilen
devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan tasınmazlar,
istirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının iktisap tarihi olarak,
devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır.
…” açıklamalarına yer verilmistir.
Diger taraftan 3065 sayılı Katma Deger Vergi Kanunu’nun “Verginin Konusunu

Teskil Eden işlemler” baslıklı 1. maddesinde;
“ Türkiye’de yapılan asagıdaki islemler katma deger vergisine tabidir:
1-Ticari, sınai, zırai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve
hizmetler
...” hükmü bulunmaktadır.

Aynı Kanunun, “Sosyal ve Askerî Amaçlı istisnalarla Diger istisnalar” baslıklı
17/4-k maddesinde,
Organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla olusturulan iktisadi
isletmelerin arsa ve isyeri teslimleri hükmü ile aynı maddenin “r” bendinde;
Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl
süreyle bulunan istirak hisseleri ile tasınmazların satısı suretiyle gerçeklesen devir ve teslimler ile
bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karsılık  tasınmaz ve istirak hisselerinin
(müzayede mahallerinde yapılan satıslar dahil) bankalara devir ve teslimleri.
istisnakapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde
bulundurdukları  tasınmaz ve istirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dısındadır.
istisnakapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin
yapıldıgı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma deger vergisi, teslimin yapıldıgı
hesap dönemine iliskin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate
alınır.” hükmü bulunmaktadır.

Anılan kanunun 17 maddesinin 4 numaralı fıkrasının (k) bendi uyarınca organize sanayi bölgeleri ile küçük sanayi sitelerinin kurulması amacıyla olusturulan iktisadi isletmelerin arsa ve isyeri teslimleri, “r” bendi hükmünce de kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan istirak hisseleriyle gayrimenkullerin satısı suretiyle gerçeklesecek devir ve teslimler katma deger vergisinden istisna edilmistir.

Tüm bu açıklananları özetleyecek olursak; iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanıldıgı anlasılan bir tasınmazın, tapuda sirket adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıstan elde edilen kazancın % 75’i, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/e maddesindeki sartlar dâhilinde kurumlar vergisinden müstesnadır.



Koray ATEŞ
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
E. Öğretim Görevlisi
korayates@muhasebetr.com
www.MuhasebeTR.com

(27.12.2010)

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

GÜNDEM