Yusuf Kılıç
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Kıdemli Denetçi
yusuf_kilic@ismmmo.org.tr

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) Kuruluşu, Ortaklarına Ve İştirakçilerine Sağlanan Vergisel Avantajlar

Günümüzde inşaat sektörü, ekonominin şah damarı konumuna gelmiştir. Ülkemizde nüfus artışının olması, metropol şehirler dışında ekonomik ve sosyal dengenin bozuk olması, büyük şehirlerde inşaat faaliyetinin artmasını ciddi etkilemektedir.

Ekonomideki pozitif büyüme yabancı yatırımcı sayısını arttırmış, Ülkemizin jeopolitik konumu itibari ile deprem bölgesinde olması kentsel dönüşüm projelerinin uygulanmasına hız katmış, modern yaşamın gerektirdiği ihtiyaçlar farklı yapıda projeler yapılmasına sebep olmuştur. (Yeşil Konut, Akıllı Ev vs.)

Buna bağlı olarak lüks konut, yeşil konut, görkemli iş merkezi ve alış veriş merkezleri projelerinin kısa sürelerde hayata geçirilerek, tüketicilerin kullanımına sunulmaktadır. Yapılan projelerin çok maliyetli olması hasebi ile şirketlere ağır bir finansman yükü getirmektedir. Bu aşamada Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları devreye girmekte olup, inşaat projelerinin halka arzını sağlayarak, şirketlerin üzerinde oluşan finansman yükünü kurtararak, yeni projelere başlanılmasına ön ayak olmaktadırlar.

Gayrimenkul alımı tasarrufuna sahip olmayan küçük yatırımcılar, Gayrimenkul satın almak yerine, gayrimenkul sektöründeki olumlu artışlardan fayda elde etmek için, GYO gayrimenkul projelerine yatırım yapmak istemektedirler. SPK mevzuatında gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO); gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanmaktadır.

Son günlerde GYO’larda vergi istisnalarının kaldırılacağına ilişkin haberler dolaşmaktadır. Söz konusu duyumlar şimdiden bu piyasada olumsuz yönde hareketlilik sağlamıştır. GYO hisselerinde %1,5- %2 arası düşüş görülmüştür.

28.05.2013 tarih ve 28660 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Gayrimenkul yatırım Ortaklıklarına ilişkin esaslar tebliği ve söz konusu tebliğin bazı maddelerini değiştiren 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “GYO ilişkin Esaslar tebliğinde değişiklik yapılmasına dair tebliğ” ışığında GYO’lar kuruluş işlemlerine tabi tutulmaktadır.

 Yatırım ortaklıklarının kuruluşunu, asgari sermaye Ortaklık kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı ayni haklar TTK’nın 342 ve 343 üncü maddeleri çerçevesinde ayni sermaye olarak konulabilir. Ancak, gerek kuruluşta gerekse sermaye artırımı sonrasında, çıkarılmış sermayenin nakden ödenen kısmının bu Tebliğin 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen oranın/tutarın altına düşmemesi zorunludur.

 VERGİ MEVZUATIMIZDA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI

GYO’lara ilişkin genel bir harç istisnası bulunmamaktadır. Dolayısı ile özellikle tapu ve kadastro harçlarına tabidirler. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5’ınci maddesinin (1) numaralı fıkrasının d/4 bendi uyarınca, Sermaye Piyasası Mevzuatına uygun olarak kurulup bu şekilde faaliyet göstermeleri şartıyla GYO’ nın elde ettikleri kurum kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.

Bunun dışında GYO’ nın kurum kazançları üzerinden kurum bünyesinde KVK’ nun 15. maddesinin (3) fıkrası uyarınca yapılması gereken kurum içi stopaj 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca “0” olarak yapılmaktadır. Diğer bir ifade ile GYO’ nın kazançları üzerinde tevkifat ve kurumlar vergisinden kaynaklanan bir vergi yükü yoktur.

 GYO’ nın Menkul Kıymet Alım Satım Kazançları Üzerinden Yapılan Vergileme

Bilindiği üzere Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler. GYO’nın bu işlemler nedeniyle elde ettiği kazançlar Gelir Vergisi Kanunu’nun Geçici 67. Madde hükmüne göre vergilendirilmektedir. Söz konusu vergi kesintileri KVK’nun 15/3 maddesi uyarınca kurum bünyesinde yapılan stopajdan mahsup edilebilecektir. Ancak 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile GYO’nın dağıtılsın veya dağıtılmasın kazançlarından yapılacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir. Bu durumda kurumlar vergisi beyannamesinde gösterilecek olan vergi kesintileri mükellefe iade edilebilecektir.

Katma Değer Vergisi Açısından Vergilendirme

GYO’ ların portföylerinde bulunan hisse senedi, tahvil gibi kıymetlerin teslimi Kanunu’nun 17/4-g maddesince vergiden istisna edilmiş olmasına karşın bu şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin satılması ve kiralanması için herhangi bir istisna hükmü bulunmadığından bu teslim ve kiralamalar KDV ‘ne tabidir.

Damga Vergisi Açısından Vergileme

Damga Vergisi’nden istisna edilen kağıtlarla ilgili 2 no’lu tabloda; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.

 GYO İştirakçilerinin Elde Ettikleri Kazançların Vergilendirilmesi

 İştirak Edenin Kurum Olması Durumunda

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın sermayesine iştirak eden kurumların bu iştirakten elde edecekleri kazançlar (kar payları) KVK’nun 5’ınci maddesinin 1’ınci fıkrasının (a) bendi uyarınca iştirak kazancı olarak nitelendirilmiş ancak bu kazançlar iştirak kazançları istisnası dışında tutulmuştur. İştirak kazançları, vergilemede mükerrerliğin önlenmesi amacıyla kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. İstisnaya konu kazanç esas itibariyle kazancın elde edildiği ilk kuruluşta kurumlar vergisine tabi tutulduğundan, kar dağıtım yoluyla intikali sağlanan diğer kurumlarda mükerrer vergilemenin önüne geçilmek istenmiştir. GYO bünyesinde elde edilen kazanç kurumlar vergisinden istisna edilmiş olduğundan, bu kurumlara iştirakten elde edilen kazanç kurumlar vergisi yükü taşımamaktadır. Dolayısıyla mükerrer vergileme de söz konusu olmamakta bu yüzden de elde edilen bu kazancın istisna edilmesine izin verilmemektedir.

GYO’ na iştirak eden kurumlar söz konusu iştirak hisselerini satmaları halinde ise elde ettikleri kazancı kurum kazancı olarak beyan etmeleri gerekmektedir. Ancak söz konusu iştirak hisseleri kurum aktifinde en az iki tam yıl kaldıktan sonra satılırsa bu satıştan doğan kazancın %75’i KVK’ nun 5/(e) maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisnadır.

İştirak Edenin Gerçek Kişi Olması Durumunda Kar payları

 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları dağıtılsın veya dağıtılmasın uygulanacak stopaj oranı “0” olarak tespit edilmiştir. Diğer bir ifade ile tam mükellef gerçek kişilerce elde edilen kar payı üzerinden tevkif suretiyle vergi alınmayacaktır. Tam mükellef gerçek kişilerce elde edilen temettü gelirinin yarısının, varsa tevkif suretiyle vergilendirilmiş diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte toplam tutarının beyan sınırını aşması halinde, temettü gelirinin yarısı yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

 

Sonuç Olarak; Hükümetin vergi politikalarını belirlerken, reel durumu ve piyasa olgusunu iyi analiz ederek yasal zemin hazırlaması gerekir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurulmasında belirleyici rol alan kurumlar vergisi ve diğer istisnaların kaldırılmasının çok doğru olmadığı görüşündeyim.

Gelişmekte olan Türkiye’nin daha çok sayıda kurumsal alt yapıları iyi olan GYO’ lara ihtiyacı vardır.

Yukarıda bahsettiğim kar payı gelirlerinin vergilendirilmesini özetleyen tablo aşağıda bilgilerinize sunulmuştur.

 

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (GYO) HİSSE SENEDİ KÂR PAYI GELİRLERİ

 

TAM MÜKELLEF KURUM	TAM MÜKELLEF GERÇEK KİŞİ
Stopaja tabi değil	Kâr dağıtımı yapan kurum tarafından stopaj yapılır (% 0). -
Kurumlar vergisine tabi	Tam mükellef kurumlardan elde edilen temettü gelirinin yarısının,
	varsa tevkif suretiyle vergilendirilmiş diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile birlikte toplam tutarının,
	beyan sınırını aşması halinde, temettü gelirinin yarısı yıllık beyanname ile beyan edilir.

05.01.2016

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.