YAZARLARIMIZ
Murat Dayanç
Yeminli Mali Müşavir
Eski Baş Hesap Uzmanı
Bağımsız Denetçi
Bilim Uzmanı
mdayanc@bnddenetim.com



Örnek Uygulamalarla Dövizli Taşınmaz Kira Sözleşmelerinin TL’na Çevrilmesi, Ortaya Çıkan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

  1. GİRİŞ

25.2.1930 tarih ve 1433 sayılı Resmi Gazete (RG)’de yayımlanan Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’un 6258 sayılı Kanun ve 2/7/2018 tarih ve 700 sayılı KHK’nin 8 inci maddesiyle ile değişik 1 inci maddesinden alınan yetkiyle[1] 13.09.2018 tarih ve 30354 sayılı RG’de yayımlanan 85 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararı (CK) ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4 üncü maddesine yeni bir bent eklenerek “Türkiye’de yerleşik kişilerin, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirlenen haller dışında, kendi aralarında menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı ve bu hükümler yürürlüğe girdikten itibaren otuz gün içinde daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerin döviz cinsinden kararlaştırılmış bedellerinin Türk Parasına çevrilmesi gerektiği” hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda yer alan maddede belirtilen “Maliye Bakanlığı’nca belirlenen hallerin” ne olduğu anılan Bakanlıkça 6.10.2018 tarih ve 30557 sayılı RG’de yayımlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’De Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/51)” isimli düzenleme ile belirlenmiştir.

Bu düzenleme ile 28/2/2008 tarihli ve 26801 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in mülga 8 inci maddesi başlığı ile birlikte değiştirilmiştir.

Tüm bu düzenlemeler sonucunda döviz cinsinden düzenlenmiş pek çok sözleşme türünün 13.10.2018 tarihine kadar Türk parasına çevrilmesi zorunluluğu doğmuş ve yukarıda bahsedilen Tebliğ açıklaması ile bu işlemin nasıl yapılacağına yönelik açıklamalarda bulunulmuştur.

Bu çalışmada yabancı para cinsinden gayrimenkul kira sözleşmelerinin hangi esaslar çerçevesinde Türk parasına çevrileceği, taşınmaz kira sözleşmelerinin Türk parasına çevrilmesi kapsamına girmeyen durumların var olup olmadığı, hesaplamaların nasıl yapılması gerektiği konularında detay bilgiler sunulmaya çalışılacaktır.

  1. GAYRİMENKUL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN TÜRK PARASINA ÇEVRİLME SÜRECİ
  1. Kapsam

Yukarıda kısaca özetlenen yasal mevzuat değişiklikleri incelendiğinde ve CK ile düzenleme yapılıp yapılamayacağı ihmal edildiğinde gayrimenkul (taşınmaz) kiralamaları konusunda aşağıdaki bilgilere ulaşılabilmektedir.

Türkiye’de yerleşik kişiler; kendi aralarında akdedecekleri, konusu serbest bölgeler dâhil yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacaklardır.

Bu düzenlemede yer alan ve yukarıda altı çizili olan bazı kavramların ne anlama geldiğini açıklamamız gerekecektir. Buna göre;

1) Gayrimenkul (Taşınmaz) Nelerden Oluşur?

Serbest bölgeler dâhil yurtiçinde yer alan taşınmazın nelerden teşekkül ettiği 32 sayılı Karar veya bu Kararın dayanağı olan Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’da tanımlanmamıştır. Ancak bu unsurların ne olduğu Türk Medeni Kanun (MK)’un 704 üncü maddesindeki belirlemelere göre tayin edilebilecektir. Buna göre, Türkiye siyasi sınırları içinde bulunan arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak adlandırılabilecektir. Bu kapsamda her türlü konut ve çatılı iş yerleri kapsama dahil iken çatısı olmayan iş yerleri kapsama dâhil olmayacaktır. Ancak çatısız iş yeri kavramı yukarıda tanımlanan taşınmaz kavramı dışında nasıl değerlendirilecektir bu konu bilinmemektedir. Ne yazık ki yapılan düzenlemede de “çatılı iş yeri” karamı niye yazılmıştır. Bilinmemektedir.

Serbest bölge ise siyasi sınırlar içinde bulunmasına rağmen ayrı bir fiziki bölge olarak oluşturulmuş, ülkede geçerli ticari, mali ve iktisadi alanlara ilişkin hukuki ve idari düzenlemelerin uygulanmadığı veya kısmen uygulandığı, sınai ve ticari faaliyetleri için daha geniş teşvik sisteminin uygulandığı gümrüklü sahalardır. Bu sahalar 32 sayılı Karar kapsamında Türkiye siyasi sınırları içinde kabul edilmektedir.

2) Türkiye’de Yerleşik Gerçek Kişiler Kimlerdir?

Türkiye’de yerleşik kişiler konusunda 32 sayılı kararın 2/b maddesinde “yurtdışında işçi, serbest meslek ve müstakil iş sahibi Türk vatandaşları dahil Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişiler” şeklinde belirleme yapılmıştır.

Buna göre bir gerçek kişinin Türkiye’de yerleşik kişi kabul edilmesi için Türk vatandaşı olarak kabul edilen yurtdışında çalışan kişilerde dâhil olmak üzere Türkiye’de kanuni yerleşim yerinin bulunması gerekmektedir.

Kanuni yerleşim yerinin ne olduğu ise MK’un 19 ila 22 nci maddelerinde tarif edilmiştir. Buna maddelere göre, yerleşim yeri, “bir kimsenin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yer” olarak tanımlanabilir. Bir kişinin (ticarî ve sınaî kuruluşlar hariç) aynı zamanda birden çok yerleşim yeri olamaz. Bu anlamda yerleşim yerinin değiştirilmesi yenisinin edinilmesine bağlı bulunmaktadır. Önceki yerleşim yeri belli olmayan veya yabancı ülkedeki yerleşim yerini bıraktığı hâlde Türkiye'de henüz bir yerleşim yeri edinmemiş olan kimsenin hâlen oturduğu yer, yerleşim yeri sayılacaktır.

Velâyet altında bulunan çocuğun yerleşim yeri, ana ve babasının; ana ve babanın ortak yerleşim yeri yoksa çocuğun kendisine bırakıldığı ana veya babanın yerleşim yeri kabul edilecektir. Diğer hâllerde çocuğun oturma yeri, onun yerleşim yeri sayılacaktır.

Vesayet altındaki kişilerin yerleşim yeri, bağlı oldukları vesayet makamının bulunduğu yer olacak ancak bir öğretim kurumuna devam etmek için bir yerde bulunma ya da eğitim, sağlık, bakım veya ceza kurumuna konulma, yeni yerleşim yeri edinme sonucunu doğurmayacaktır.

Tüm bu belirlemelere göre örneğin Türkiye sınırları içinde (serbest bölgeler dâhil) taşınmazı olan ve Türk vatandaşlığı yanında aynı zamanda Almanya vatandaşı olan bir kimsenin yerleşim yeri tayin edilirken yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda hareket edilecektir. Yani bu kişi sürekli kalma niyetiyle Türkiye’de bir adreste ikamet ediyorsa ve bu yer Türkiye’de mevcut adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde kayıtlı ise bu kişinin Türkiye’de yerleşik kişi olduğu kabul edilecek aksi halde Türkiye’de yerleşik olmadığı sonucuna ulaşılacaktır. Bu kişi eğer Almanya’da yerleşik ise ya da aynı zamanda Türk vatandaşı olmasına rağmen Almanya’da fiilen yaşıyorsa ve burada yerleşikse bu kişinin Türkiye’deki taşınmazını kiraya verirken Türkiye’de yerleşik olmayan kişi statüsünde değerlendirilmesi gerekecektir.

3) Türkiye’de Yerleşik Tüzel Kişiler Kimlerdir?

Türkiye’de yerleşik tüzel kişiler bakımından olaya yaklaştığımızda ise Türk Ticaret Kanunu (TTK)’na göre kanuni merkezi Türkiye’de olan şirketleri anlamamız gerekecektir. Bu durumda kanuni merkezi Türkiye sınırları içinde (Serbest bölgeler dâhil) bulunan tüzel kişiler (ki bu kişilerin Ticaret Siciline kayıtlı olmaları gerekir) kapsama dâhil olacaklardır.

Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile doğrudan ya da dolaylı olarak sahipliklerinde bulunan şirketler (tüzel kişiler) Türkiye’de yerleşik tüzel kişiler olarak değerlendirilecektir.

Bu belirlemelere göre kanuni merkezi Türkiye’de bulunan tüzel kişiler ile bu tüzel kişilerin yönetim ve denetiminde bulunduğu yurtdışı şirketler Türkiye’de yerleşik kabul edilecektir.

Fakat Türkiye’de kanuni merkezi olmayan tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi ve bu taşınmazı kiralaması halinde bu kişiler bakımından Türkiye’de yerleşik olmayan tüzel kişi statüsünde değerlendirmede bulunulacaktır.

4) Sözleşme Nedir?

Sözleşme kavramı Borçlar Kanunu (BK) kapsamında tanımlanmış bir hukuksal terimdir. Buna göre hukuksal bir sonuç doğurmak amacıyla, iki ya da daha çok gerçek veya tüzel kişinin, karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamasına sözleşme diyebiliriz. Bu işlem yazılı olabileceği gibi, sözlü de yapılabilir.

Ancak 32 sayılı Kararın 4 üncü maddesi kapsamında ifade edilen sözleşmelerin daha çok yazılı sözleşmeler olarak hayata geçen işlemler için uygulanacağı anlaşılmaktadır. Zira sözlü sözleşmelerin ticari nitelik veya hukuki sonuç yaratabilmeleri için ispatı zor olduğundan ve değiştirilmeleri konusunda maddi delil olarak sunulmaları bakımından da zafiyet taşıdıkları için değerlendirme kapsamına girmeleri zor görülmektedir.

5) Dövize Endeksli Sözleşme Ne Anlama Gelir?

Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler, dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilecektir. Yani taşınmaz olarak kabul edilen unsurların kiralanması için düzenlenen sözleşme bedelleri, döviz cinsinden kararlaştırılamayacağı gibi dövize dolaylı olarak bağlanan emtia veya kıymetli maden fiyatlarına veya dövize endeksli sözleşme fiyatlarına bağlı olarak da kararlaştırılamayacaktır.

A.6) Döviz Nedir?

Döviz’in ne olduğu 32 sayılı kararın 2/g ve h maddelerinde açıklanmıştır. Buna göre, efektif dâhil yabancı parayla ödemeyi sağlayan her nev'i hesap, belge ve vasıtalar döviz olarak adlandırılacaktır. Efektif döviz ise banknot şeklindeki bütün yabancı ülke paralarını ifade edecektir.

7) Kiralama Sözleşme Bedelleri İçin Düzenlenen Kıymetli Evraklar Döviz Cinsinden Düzenlenebilir Mi?

Yapılan bu yeni düzenleme uyarınca kiralama sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacaktır. Hatta bu sözleşmelerde yer alan bedellerin ödenmesi için düzenlenecek kıymetli evrak bedelleri de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün olamayacaktır. Kısaca taşınmaz kiralama sözleşmeleri döviz cinsinden sözleşmeye bağlanamayacağı gibi kira bedelinin ödenmesi için düzenlenecek kıymetli evraklarda döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmeyecektir.

Kıymetli evrakın ne olduğu ise TTK’nun 645 inci maddesinde “kıymetli evrak öyle senetlerdir ki, bunların içerdikleri hak, senetten ayrı olarak ileri sürülemediği gibi başkalarına da devredilemez.” şeklinde tanımlanmıştır. Ayrıca yine TTK hükümlerine göre kambiyo senetleri, kıymetli evrakın tüm özelliklerini taşmakta olduğu için kıymetli evrak olarak değerlendirilecektir. Bu anlamda poliçe, çek ve senet (bono) en yaygın olarak kullanılan kıymetli evrak çeşidi olarak karşımıza çıkacaktır.

8) Dövizli Kiralama Sözleşmeleri Türk Parası Cinsinden Belirlenmek Zorunda Mı?

Eğer Türkiye’de bulunan bir taşınmaz Türkiye’de yerleşik bir gerçek veya tüzel kişi tarafından döviz cinsinden kiralanmışsa (ki 13.09.2018 tarihinden itibaren döviz cinsinden kiralanamaz) bu sözleşmelerde yer alan bedelin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin Türk parası olarak taraflarca 13.10.2018 tarihide kadar yeniden belirlenmesi zorunlu olacaktır.

Eğer kiralama yapan taraf (taşınmaz sahibi) Türkiye’de yerleşik olmayan gerçek veya tüzel kişilerden ise bu takdirde Türkiye’de yer alan taşınmaz kiralama sözleşmelerinin Türk parası olarak kararlaştırılmasına gerek kalmayacaktır.

9) Tahsili Yapılmış Veya Gecikmiş Kiralama Alacaklarının Durumu

Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan taşınmaz kiralama sözleşmelerinde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar için 32 sayılı Kararın yukarıda özetlenen hükümleri uygulanmayacaktır.

  1. Taşımaz Kiralama Sözleşme Bedellerinin Türk Parasına Çevrilmesi Uygulaması

1) Genel Olarak

Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan taşınmaz kiralama sözleşmelerinin 13.10.2018 tarihine kadar, Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunluluk kapsamındadır.

Bu zorunluluğun nasıl yerine getirileceği konusunda aşağıdaki açıklamalar esas alınacaktır.

  1. Türk parası olarak düzenlenecek sözleşme için öncelikle taraflar arasında anlaşma zemini aranması gerekmektedir. Taraflar mutabık kalırsa, dönüşüm döviz kurunu kendileri belirleyebilecektir.
  2. Tarafların anlaşamaması durumunda, 13.09.2018 tarihinden önce düzenlenen taşınmaz kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, 02.01.2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02.01.2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)’nun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle TL’ye dönüştürülecektir.
  3. 13.09.2018 tarihinden önce düzenlenen konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller yukarıda belirtildiği şekilde 2 yıllık süre için Türk parası olarak belirlenecektir.

Ancak, Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren 1 yıl (01.01.2019-31.12.2019 dönemi için) geçerli olmak üzere; kira bedelinin Türk parası olarak belirlenmesi aşamasında taraflarca kira bedeli konusunda mutabakata varılamazsa; belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar TÜİK’in her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecektir.

Bir sonraki kira yılın (01.01.2020-31.12.2020)  Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca mutabakata varılamazsa, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin TÜİK’in belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecek ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olacaktır.

Ancak eğer taşınmaz kiralama sözleşmeleri iki yıldan daha fazla bir süreyi kapsayan şekilde düzenlenmişlerse ve iki yıllık sürenin hitamında nasıl bir yöntemle kira tutarını belirleyecekleri belli edilmemiştir. Ancak bu takdirde de tarafların anlaşamaması halinde artış yapılacak dönemden önceki yıllık TÜFE oranı esas alınarak işlem yapılmasının daha mevzuata uygun olacağı düşünülmektedir. Zira son açıklanan orta vadeli planda tüm taşınmaz kira sözleşmelerinde TÜFE oranının esas alınması gereği vurgulanmış bulunmaktadır.

TÜFE hesaplamaları yapılırken TÜİK’ten alınan tüketici fiyat endeksi rakamları dikkate alınmalıdır. Örneğin 15 Ocak 2017 tarihinde döviz cinsinden taşınmaz kira bedeli kararlaştırılmış olan sözleşmenin 13.10.2018 tarihinde TÜFE değeri hesaplanırken Eylül 2018 tarihindeki TÜFE değeri, Aralık 2017 tarihindeki TÜFE değerine bölünecek ve bu değerden (1) rakamı çıkarılarak TÜFE oranına ulaşılacaktır. Ancak yapılacak bu hesaplamalarda aylık TÜFE rakamları esas alınacak, artık veya eksik günler hesaplamaya dâhil edilmeyecektir. Yani kısten uygulama yapılmayacaktır.

2) Örnek Uygulamalar

SORU 1: Hem Türk vatandaşı ve hem de Amerikan vatandaşı olan Bay Mehmet Ankara’da bulunan dairesini Bay Murat’a 15.2.2017 tarihinde aylık 1.000 ABD doları üzerinden kiralamıştır. Bay Mehmet Amerika’nın New York kentinde yaşamaktadır. Bay Mehmet her yıl 2 ay boyunca Bodrum’daki yazlığına gelip tatil yapmaktadır. Bay Mehmet’in Türkiye’de yasal bir ikametgâhı bulunmamaktadır.

Bu bilgilere göre, 32 sayılı Karar ile yapılan düzenlemeler çerçevesinde taşınmaz kiralama sözleşmesinin ne şekilde işleme tabi tutulacağını tartışınız? Tarafların anlaşamaması halinde kira sözleşme bedelinin 13.10.2018 tarihi itibariyle Türk parasına nasıl dönüştürüleceğini hesaplayınız.

YANIT 1: Sorudaki bilgilerden tespit edileceği üzere çifte vatandaş olan Bay Mehmet Türkiye’de nüfus kayıt sistemine dâhil edilmiş yasal bir yerleşim yeri bulunmamaktadır. Her yıl 2 ay boyunca Bodrum’da sahibi olduğu yazlığına gelip kalması onu Türkiye’de yerleşik gerçek kişi kapsamına dâhil etmeyecektir.

Bu itibarla Bay Mehmet Türkiye’de yerleşik olmayan bir kişidir ve Bay Murat’a 15.2.2017 tarihinde döviz cinsinden kiraladığı taşınmazın sözleşmesini 32 sayılı Karar kapsamında Türk parasına çevirmesi gerekmemektedir.

SORU 2: Türk vatandaşı olan Bay A Almanya’da işçi olarak çalışmaktadır. Bay A’nın Ankara’da adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dâhil bir yasal yerleşim yeri bulunmaktadır. Bay A yine Ankara’da bulunan diğer dairesini Bay B’ye 25.2.2017 tarihinde kiralamıştır. Bay A Türkiye’ye sadece izinli bulunduğu dönemlerde çok kısa süreliğine ziyaret etmek için gelmektedir.

Bu bilgilere göre, 32 sayılı Karar ile yapılan düzenlemeler çerçevesinde taşınmaz kiralama sözleşmesinin ne şekilde işleme tabi tutulacağını tartışınız? Tarafların anlaşamaması halinde kira sözleşme bedelinin 11.10.2018 tarihi itibariyle Türk parasına nasıl dönüştürüleceğini hesaplayınız.

YANIT 2: Sorudaki bilgilerden tespit edileceği üzere Bay A sürekli olarak Almanya’da ikamet eden ve orada işçi olarak çalışan Türk vatandaşıdır. Ancak Bay A’nın Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunmaktadır. Buna göre Bay A Türkiye’de yerleşik bir gerçek kişidir. Bu itibarla Bay A’nın Ankara’da bulunan dairesini Bay B’ye döviz cinsinden kiralaması kapsamında düzenlenen sözleşme bedelinin Türk parasına çevrilmesi gerekmektedir.

Taraflar kendi aralarında anlaşamamış olması hasebiyle kiralama sözleşme bedelinin 11.10.2018 tarihinde Türk parasına çevrilmesi aşağıdaki gibi olacaktır.

Sözleşme tarihi: 25.2.2017

TL’ye çevrilme tarihi: 11.10.2018

Döviz Sözleşme Bedeli: 1.000 ABD doları.

TCMB’nın 1.2.2018 tarihindeki ABD doları efektif satış kuru: 3,7776 Dolar/TL

TÜFE: (Eylül 2018 TÜFE/Aralık 2017 TÜFE – 1=) 19,37%

TL’ne Çevrilen Sözleşme Bedeli= (1.000 x 3,7776) x (1+0,1937)= 4.509,32 TL olacaktır.

SORU 3: Türkiye’de yerleşik bir Y AŞ:’nin yurtdışında yönettiği X fonunun aktifinde yer alan ve İstanbul’da bulunan bir çatılı işyeri, BND AŞ’ne 5 yıl süre ile 05.02.2017 tarihinde aylık 1.000 ABD doları karşılığında kiralanmıştır.

Bu bilgilere göre, 32 sayılı Karar ile yapılan düzenlemeler çerçevesinde taşınmaz kiralama sözleşmesinin ne şekilde işleme tabi tutulacağını tartışınız? Tarafların anlaşamaması halinde kira sözleşme bedelinin 09.10.2018 tarihinde ve sonraki iki yıl boyunca Türk parasına nasıl dönüştürüleceğini hesaplayınız.

YANIT 3: Sorudaki bilgilerden tespit edileceği üzere Türkiye’de yerleşik Y AŞ.’nin yurtdışında yönettiği X Fonunun aktifine kayıtlı olan İstanbul’daki çatılı işyeri BND AŞ.’ne 5 yıl süre boyunca 05.02.2017 tarihinde kiralanmıştır. İşyerini sahibi olan Fon yurtdışında kurulmuş olmasına karşın bu Fonu yöneten şirketin Türkiye’de yerleşik olması hasebiyle bu işyerinin kira sözleşmesinin Türk parasına çevrilmesi gerekecektir.

Taraflar kendi aralarında anlaşamamış olması hasebiyle kiralama sözleşme bedelinin 09.10.2018 tarihinde ve gelecek iki yıl boyunca Türk parasına çevrilmesi aşağıdaki gibi olacaktır.

Sözleşme tarihi: 5.2.2017

TL’ye çevrilme tarihi: 09.10.2018

Döviz Sözleşme Bedeli: 05.02.2017 tarihli 5 yıl süreli sözleşmede yer alan işyeri yıllık kira bedeli (aylık 1.000 ABD Doları)

TCMB’nın 1.2.2018 tarihindeki ABD doları efektif satış kuru: 3,7776 Dolar/TL

TÜFE 1: 02.01.2018 tarihinden 09.10.2018 tarihine kadar TÜİK tarafından açıklanan 9 aylık toplam TÜFE değişim oranı (Eylül 2018 TÜFE/Aralık 2017 TÜFE – 1=) 19,37%

TL’ne Çevrilen Sözleşme Bedeli 1= 09.10.2018-05.02.2019 tarihleri arasında geçerli olacak TL kira bedeli (1.000 x 3,7776) x (1+0,1937)= 4.509,32 TL olarak hesaplanacaktır.

TÜFE 2: 09.10.2018 tarihinden 05.02.2019 tarihine kadar TÜİK tarafından açıklanan toplam 4 aylık TÜFE değişim oranı (varsayımla %6 kabul edilecektir)

TL’ne Çevrilen Sözleşme Bedeli 2= 05.02.2019-05.02.2020 tarihleri arasında geçerli olan sözleşme bedeli = Sözleşme Bedeli 1 x (1+TÜFE 2) = {(4.509,32 x (1+0,06)=} 4.779,88 TL.

TÜFE 3: 05.02.2019 tarihinden 05.02.2020 tarihine kadar TÜİK tarafından açıklanan toplam 12 aylık (yıllık) TÜFE değişim oranı (varsayımla %20 kabul edilecektir)

TL’ne Çevrilen Sözleşme Bedeli 3= 05.02.2020-09.10.2020 tarihleri arasında geçerli olan sözleşme bedeli = Sözleşme Bedeli 2 x (1+TÜFE 3) = {(4.779,88 x (1+0,20)=} 5.735,85 TL.

  1. SONUÇ

Makalenin (II) bölümünde yer alan açıklamalar dikkate alındığında aşağıdaki sonuçlara ulaşılabilecektir.

  1. Taşınmaz kiralama sözleşmeleri, esas olarak sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmeler arasında yer almaktadır. Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler, dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilecektir.
  2. Taşınmaz kapsamına Türkiye siyasi sınırları içinde bulunan (serbest bölgeler dâhil) arazi, tapu kütüğünde kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler girmektedir. Bu kapsamda her türlü konut ve çatılı iş yerleri kapsama dâhil iken çatısı olmayan iş yerleri kapsama dâhil olmayacaktır.
  3. Sözleşmeni tarafları geçek veya tüzel kişiler olabilir ancak bu kişilerin Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunması şarttır. Gerçek kişiler bakımından kanuni yerleşim yeri sürekli kalma niyetiyle oturulan yerdir. Bu anlamda yerleşim yerinin değiştirilmesi yenisinin edinilmesine bağlı bulunmaktadır.

Tüzel kişiler bakımında kanuni yerleşim yeri ise kanuni merkezi Türkiye’de olan şirketler, Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile doğrudan ya da dolaylı olarak sahipliklerinde bulunan şirketleri kapsamaktadır.

  1. Yapılan bu yeni düzenleme uyarınca Türkiye’de bulunan bir taşınmaz Türkiye’de yerleşik bir gerçek veya tüzel kişi tarafından kiralamaya konu edilirken 13.09.2018 tarihinden sonra döviz cinsinden kiralanamayacak ve taşınmaz kiralama sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacaktır. Hatta bu sözleşmelerde yer alan bedellerin ödenmesi için düzenlenecek kıymetli evrak bedelleri de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün olamayacaktır.
  2. Taşınmaz 13.09.2018 tarihinden önce döviz cinsinden kiralanmışsa buna ilişkin sözleşme bedelinin 13.10.2018 tarihine kadar Türk parasına çevrilmesi gerekecektir.
  3. Sözleşme bedelleri Türk parasına çevrilirken öncelikle tarafların anlaşma zemini aranacak ve tarafların mutabık kaldıkları dönüşüm döviz kuru esas alınacaktır.
  4. 13.09.2018 tarihinden önce döviz cinsinden düzenlenen taşınmaz kira sözleşmelerinin Türk parasına çevrilmesi aşamasında anlaşma zemini olmazsa döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, 02.01.2018 tarihinde belirlenen TCMB efektif döviz satış kuru kullanılarak Türk parası karşılığı bulunacak ve bu bedele de TÜİK’nun her ay için belirlediği TÜFE oranı esas alınarak TL’ye dönüştürülecektir.
  5. 13.09.2018 tarihinden önce düzenlenen konut ve iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller tarafların anlaşamaması halinde yukarıda belirtildiği şekilde 2 yıllık süre için de Türk parası olarak belirlenecektir.
  • Bu takdirde Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren 1 yıl geçerli olmak üzere belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar TÜİK’in her ay için belirlediği TÜFE oranı esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecektir.
  • İkinci yıl için ise Türk parası cinsinden kira bedeli, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin TÜİK’in belirlediği TÜFE oranı esas alınarak artırılması yoluyla belirlenecektir. Belirlenen bu kira bedeli iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olacaktır.
  • İki yıllık sürenin bitiminden itibaren nasıl bir kira bedeli belirleneceği konusu açık olmamakla beraber hükümetin en son açıkladığı 5 yıllık Orta Vadeli Plan’da kira artışlarında TÜFE oranının uygulamasının geçerli olacağı belirtilmiştir.
  1. 13.09.2018 tarihinden önce döviz cinsinden yapılan bir kiralama sözleşmesi bedellerinin tahsili yapılmışsa veya tahsili gecikmiş alacaklar mevcut ise bu alacaklar ve tahsilatlar için Türk parasına çevrilme zorunluluğu bulunmamaktadır.

[1] Anılan madde kapsamında Cumhurbaşkanlığına tanınan yetkinin yapılan düzenlemenin içeriğini kapsayıp kapsamadığı yani Anayasa ve Borçlar Kanununca sözleşme serbestisi olarak isimlendirilen temel hakkın, ihlal edilip edilmediği tartışması yapılmaktadır. Bu tartışmalar ciddi hukuksal eleştiri tabanına dayanmakla birlikte tarafımızca yapılan bu çalışmada bu eleştiriler dikkate alınmamıştır. Bize göre, CK ile hayata geçirilen bu uygulama, sözleşme serbestisi olarak anılan temel anayasal hakkı zedelediği düşünülmektedir.

01.11.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

GÜNDEM