YAZARLARIMIZ
Fedai Aydın
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
fedai.aydin@everestymm.com



Ön Ödemeli Konut Satışında Belge Düzeni ve KDV Uygulamaları

İnşaat tamamlanmadan önce satış vaadi sözleşmesi veya arsa üzerinde kat irtifakı kurularak konut satışı yapılması sıkça karşılaşılan bir durum. Alıcının konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı alıcıya devir veya teslim etmeyi üstlendiği ön ödemeli konut satışlarında belge düzeni, KDV uygulamaları ve iadenin hangi dönemde talep edileceği konularında uygulamada tereddütler yaşanmaktadır. Konuya ilişkin açıklama ve değerlendirmelere ilgili mevzuat çerçevesinde aşağıda yer verilmiştir.

TAHSİL EDİLEN TUTARLAR HANGİ DÖNEMİN KAZANCI SAYILACAK?

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6’ncı maddesinde, kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 38’inci maddesine göre, bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsdeki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet farktır.

Ticari kazancın tespitinde "tahakkuk esası" ve "dönemsellik" olmak üzere iki temel ilke geçerlidir. Tahakkuk esası ilkesi, gelir veya giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmiş olmasını ifade eder. Mahiyeti ve tutarı itibarıyla kesinleşme, taraflar arasında mevcut ticari ilişkide edimlerin eksiksiz yerine getirilmesi suretiyle karşılıklı mutabakatla belirlenen bedele hak kazanılması ve bu bedelin belirginleşerek kesinleşmesini ifade eder. Alacak ve borcun, alacaklısının ve borçlusunun kimliğinin tespiti kişiselleşmesini, muhatap tarafından istenebileceği safhaya gelmesi de borcun veya alacağın hukuken istenebilirliğini ifade etmektedir. Bu tanıma göre, gelirin tahsil edilmiş veya giderlerin ödenmiş veya ödenmemiş olmasının tahakkuk esasına etkisi bulunmamaktadır. Dönemsellik ilkesi ise, her dönemin faaliyet sonuçlarının diğer dönemlerden bağımsız olarak saptanmasıdır. Bu ilke uyarınca gelir ve giderlerin özel bir düzenleme bulunmadığı sürece mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir.

Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, inşaat devam ederken satış vaadi sözleşmesi veya arsa üzerine kat irtifakı kurulmak suretiyle yapılan satışlarda konut teslimi henüz gerçekleşmediğinden, tahsil edilen bedellerin avans olarak değerlendirilmesi ve inşaatın tamamlanıp teslimin yapıldığı dönemin kazancı olarak dikkate alınması gerekmektedir.  Konutun tesliminden önce avans olarak tahsil edilen tutarlara ilişkin olarak fatura düzenlenmiş olması da bu durumu değiştirmeyecektir. 

ALINAN BEDELLER İÇİN FATURA DÜZENLEMESİ ZORUNLU MU?

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229'uncu maddesinde fatura; “satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır” şeklinde tanımlanmıştır. Aynı Kanunun 231'inci maddesine göre fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır.

İnşaat devam ederken yapılan satıştan elde edilen ve kayıtlara avans olarak intikal ettirilmesi gereken bedeller karşılığında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. Anılan gayrimenkulün inşasının tamamlanarak kat mülkiyetine konu konutun alıcı adına tapuya tescil ettirildiği tarihten veya tapuya tescilinden önce alıcının kullanımına tahsis edilmesi durumunda bu tahsisin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

ALINAN AVANSLARIN KDV KARŞISINDAKİ DURUMU

3065 sayılı KDV Kanununun (1/1) maddesine göre Türkiye’de ticari, sınaî, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler vergiye tabidir. 3065 sayılı Kanunun 2’nci maddesine göre teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya onun adına hareket edenlere devredilmesidir. Vergi Usul Kanununun 19’uncu maddesi uyarınca, vergi alacağı vergi kanunlarının vergiyi bağladıkları olayın vukuu veya hukuki durumun tekemmülü ile doğar. 3065 sayılı Kanunun (10/a) maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması; (10/b) maddesinde, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküm altına alınmıştır.

Gayrimenkul teslimlerinde mülkiyetin devri, gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi suretiyle gerçekleşmekle birlikte, tapuya alıcı adına tescilin yapılmasından önce gayrimenkulün alıcının fiili kullanımına sunulması (fiili olarak teslim edilmesi) ve alıcı tarafından malik gibi kullanılmaya başlanması halinde, KDV uygulaması bakımından vergiyi doğuran olay gayrimenkulün alıcının fiili kullanımına bırakılması anında meydana gelmektedir.

İnşaat devam ederken yapılan satışlara ilişkin olarak tahsil edilen avans niteliğindeki bedeller, bir teslim veya hizmetin karşılığını oluşturmadığından KDV’ye tabi olmayacaktır. Ancak alınan avanslar için fatura düzenlenmesi halinde, Kanunun 10/b maddesi gereği vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden, faturada gösterilen bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.

UYGULANACAK KDV ORANI

KDV Kanununun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 30/12/2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Kararname eki Karar ile KDV oranları (I) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan mal ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan diğer vergiye tabi işlemler için %18 olarak belirlenmiştir. Söz konusu Kararname eki (I) sayılı listenin 11’inci sırası uyarınca net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinde Kararın 1’inci maddesinin 6’ncı fıkrasında belirlenen şartlar çerçevesinde %1 oranında KDV uygulanmaktadır. 60 No.lu KDV Sirkülerinin 8.2.1. bölümünde, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışlarının, konut sayılacağı ve net alanı dikkate alınarak uygulanacak KDV oranının belirleneceği açıklanmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliğinde yapılan açıklamalara göre, konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV’nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV’de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır.

Buna göre, inşaat henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan satışlar dolayısıyla teslimden önce fatura düzenlenmesi durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınmak suretiyle KDV hesaplanması gerekmektedir.

İADENİN TALEP EDİLECEĞİ DÖNEM

KDV Kanununun 29/2 maddesi ile Kanunun 28’inci maddesi uyarınca vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup indirilemeyen ve tutarı ilgili yıl için tespit edilecek sınırı aşan verginin yılı içinde mahsuben, izleyen yıl içerisinde de mükellefin talebi doğrultusunda nakden veya mahsuben iadesine imkân tanınmıştır.

3065 sayılı Kanunun 29’uncu maddesinin (2) numaralı fıkrasında 6770 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup indirilemeyen ve tutarı Cumhurbaşkanı tarafından tespit edilecek sınırı aşan mahsuben iade edilmeyen verginin yılı içinde nakden iadesiyle ilgili sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemleri belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkili kılınmıştır. Bakanlık bu yetki çerçevesinde, indirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılmasının mümkün olduğunu açıklamıştır.

İndirimli orana tabi işlemlerde iade hakkını doğuran işlem malın teslimi veya hizmetin ifasıdır. İndirimli orana tabi konut satışları için teslimden önce fatura düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olay meydana gelmekte ancak iade hakkını doğuran işlem vuku bulmamaktadır. Buna göre, inşaat tamamlanmadığı halde fatura düzenlenmiş ve kat irtifakına konu konutun alıcı adına tapuda tescili yapılmış olsa dahi, fiilen konut teslimi söz konusu olmadığından bu işleme ilişkin olarak en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde iade talebinde bulunulabilecektir.

02.10.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.


GÜNDEM