Bülent Şişman
Eski Baş Hesap Uzmanı
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
bulent@turkeyaudit.com

7144 Sayılı Kanun İle Taşınmazların Artırılması Maliyet Bedelinin Artırılması, Değer Artış Fonu ve %5’lik Vergi

A. GİRİŞ

25 Mayıs 2018 tarih ve 30431 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7144 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (Kabul Tarihi :16.5.2018) 5. Maddesi ile 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’na Geçici Madde 31 olarak yeni bir madde ilave edilmiştir.

Bu maddeye göre tam mükellef olan ve bilanço esasına göre defter tutan gelir ve kurumlar vergisi mükellefleri (kanunda sayılan bazı mükellefler hariç), 25 Mayıs 2018 tarihi itibariyle aktiflerine kayıtlı taşınmazlarını 30 Eylül 2018 tarihine kadar, bazı şartlar ile yeniden değerleyebilecektir.

Bu değerlemedeki amaç, tarihi maliyetlerde kalan taşınmazların maliyet bedellerinin güncellenmesi, bu yolla bilançoların ve sermayenin daha güncel hale getirilmesi, işletmenin varlık ve sermaye durumunun güncel hale getirilmesine destek sağlanmasıdır.

B. KANUNLA YAPILAN DÜZENLEMELER VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

1. Değerlemede sadece taşınmazlar kullanılacaktır. Bu sebeple demirbaşlar ve araçlar gibi varlıklar değerlemeye tabi değildir.
2. Değerleme yapılırken hem taşınmazların maliyet bedelleri değerlenecek, ayrıca bu taşınmazlar için ayrılmış olan amortismanlar da değerlenecektir.
3. Değerleme toplu yapılmayacak, her bir taşınmaz ve bu taşınmaz için ayrılan (zamanında amortisman ayrılmamış ise ayrılmış gibi amortisman tutarı dikkate alınacaktır) amortismanlar tek tek değerlenecektir. Her bir taşınmazın değer artışı tek tek hesaplanacaktır. Özetle; bir bakıma varlıkların net değerleri üzerinden tek tek değerleme yapılacaktır.
4. Yeniden Değerleme oranı olarak Yİ-ÜFE değerleri kullanılacaktır.
5. Yİ-ÜFE olarak, son değer olarak 2018 yılı Nisan ayı için ilan edilen Yİ-ÜFE değeri, ilk değer olarak ise ilgili taşınmazın satın alınıp aktiflere kaydedildiği aya ilişkin Yİ-ÜFE değeri kullanılacaktır.
6. Yİ-ÜFE oranları tablosu aşağıdaki linkte yer almaktadır. Ancak bu linkte yer alan bilgilerde de 2003 yılından sonra Yİ-ÜFE oranları yayınlanmıştır. http://www.tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1076
7. En son yayınlanan 7143 Sayılı Bazı Alacakların Yapılandırılması Hakkında Kanun’a istinaden yayınlanan tebliğin ekinde Yİ-ÜFE oranları 1980 yılından itibaren yayınlanmıştır. 2003 öncesi Yİ-ÜFE oranları bu tablodan alınabilir. Ancak bu tablo kullanılırken 1.11.2016 sonrası Yİ-ÜFE oranları 7143 sayılı Kanun’un 1. Maddesi gereği re’sen 0,35 olarak varsayılmıştır. Bu sebeple tablo kullanılırken sadece 2003 yılı öncesi Yİ-ÜFE oranlarının dikkate alınması gereklidir.
8. Ayrıca yukarıdaki 5. Maddede belirtilen ilgili sitede Yİ-ÜFE oranlarındaki artış 2003 yılından sonra kümülatif artış tablosu yapıldığı için hesaplama kolaydır, ancak 2003 yılı öncesi kümülatif artış tablosu olmadığı için, taşınmazı hangi tarihte almış iseniz, bu ayı baz ay olarak kabul edip, her bir aylık artışı hesaplayarak gitmek gerekecektir.
9. Kanun maddesinin içeriğinde artışların Yİ-ÜFE oranlarına göre yapılacağı belirtilirken, ekine bu oranların aylık değişim ve kümülatif değişimlerinin konulmaması uygulama yapılırken hatalı hesaplamalara yol açacaktır. Bu tür hesaplama tablolarının kanunlar ve tebliğler çıkartılırken ekine konulması hayati önemdedir. Böyle bir uygulama mükellefler ile vergi dairesi arasındaki muhtelif ihtilafları önleyecektir.
10. Hesaplanan yeniden değerleme artışı bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında tutulacaktır. Karşılığında aktifteki taşınmazın maliyet bedeli artırılacaktır.
11. Yeniden değerleme artışı sonrası, amortismanlar yeniden değerlenmiş yeni değerler üzerinden ayrılmaya devam edecektir.
12. Fon Hesabında gösterilen yeniden değerleme artışı üzerinden peşinen %5 vergi hesaplanacaktır. Bu vergi yeniden değerlemenin yapıldığı aydan bir sonraki ayın 25’ine kadar beyanname verilen vergi dairesine beyan edilecek ve aynı sürede ödenecektir.
13. Hesaplarda artış yapılır ancak sonraki ayın 25’ine kadar beyan edilip ödenmezse veya son olarak 30 Eylül 2018 tarihine kadar da hiçbir artış yapılmaz ise kanun hükümlerinden faydalanılamaz.
14. Yeniden değerleme artışı sebebiyle ödenen %5’lik vergi gider olarak dikkate alınamaz, kanunen kabul edilmeyen gider olarak muhasebeleştirilir.
15. İlerde hesaplanan değer artışı sermayeye ilave dışında başka bir hesaba aktarılır veya işletmeden çekilir ise, ilgili dönemde zarar edilmiş olsa dahi, işletmeden çekilen veya başka hesaba aktarılan bu tutar, gelir veya kurumlar vergisinin ayrı bir matrahı olarak dikkate alınacak ve üzerinden mutlaka gelir veya kurumlar vergisi ödenecektir.
16. İlgili taşınmaz, daha sonra satılırsa pasifteki bu yeniden değerleme artışı, kazancın hesabında dikkate alınmaz, ancak taşınmazın maliyet bedeli olarak aktifteki yeni değerin kullanılacağı, amortismanların ise artırılmış değerleri üzerinden kullanılacağı tabiidir.

C. ÖZELLİKLİ KONULAR

1. Yayınlanan kanun ekinde aylık ve kümülatif Yİ-ÜFE oranları tablosunun olmaması bir eksikliktir. Uygulamacıların bu oranları değişik kaynaklardan arayıp, derleyip, hesaplama yaptıktan sonra uygulama yapması gerekmektedir.
2. Uygulama özellikle bilançonun güncel değerlerine getirilmesi için önemlidir. Bu amaçla isabetli bir düzenleme olmuştur. Bilançolar artık daha güncel değerleri ile gösterilecek, amortisman ayırılmasında daha anlamlı bir düzeyde amortisman ayrılacaktır.
3. Bilanço değerlerinin güncellenmesi şirketlerin değerini gerçeğe daha yakın göstereceğinden, şirketlerin bilançolarını kullanan, ortaklar, vergi daireleri ve özellikle bankalar şirketlerin gerçek değerlerinin ne olduğunu daha iyi anlayabilecektir. Bu sebeple uygulamanın şirketlerin kredi kullanımlarında bankalara daha düzgün bilançolar verebilmesine önemli katkı sunacağı aşikardır.
4. Uygulama ile değer artış fonu üzerinden %5 vergi ödenecektir. Kurumlar vergisi Kanunu’na göre gayrimenkullerin 2 yıl elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilen kazancın %50’si istisna, %50’si üzerinden %22 oranında kurumlar vergisi ödenmekte, toplamda kazanç üzerindeki vergi yükü %11 yapmaktadır. Özetle, aynı gayrimenkul satılsa idi, bu değer artış fonu (kazanç kısmı) üzerinden %11 kurumlar vergisi ödenecekti, ancak yeni yasa ile bu vergi oranı satılması düşünülen ve düşünülmeyen tüm taşınmazlar için öncelikle peşin vergi niteliğinde %5 olarak konulmuştur.
5. Satılması hiç düşünülmeyen taşınmazlar için değer artış fonu uygulamasından yararlanıp %5 vergi ödenmesinin göze alınması, eğer bu bilançolar bankalar ve diğer kurumlar için önemli ise ve bu da işletmeye önemli bir fayda sağlayacak ise anlamlıdır. Aksi halde, özsermayesi güçlü şirketler için, satmayı hiç düşünmedikleri taşınmazları değerleyip üzerinden peşinen %5 vergi ödenmesinin bir anlamı bulunmamaktadır.
6. Satılması düşünülen taşınmazlar için ilerde %11 kurumlar vergisi yerine bugünden ilerde kazanç olarak doğabilecek matrahın bir kısmı üzerinden %5 vergi ödenmesi anlamlı olabilir. Bunun ne kadar büyük anlam ifade ettiği, satılması düşünülen taşınmazın ne kadar erken satılacağına bağlıdır.

D.SONUÇ

7144 sayılı Yasa ile getirilen taşınmazlar için değer artışı yapılmasına ve bu yolla bilançoların güncel durumu daha iyi yansıtmasına izin veren düzenleme oldukça yerinde bir uygulama olmuştur. Bu durum işletmeler için bir fırsat niteliğindedir. Ancak her fırsatın değerlendirilmesi için maliyetlerinin de dikkate alınması gereklidir. Bu imkandan faydalanma durumunda peşinen %5 vergi ödenecektir. Eğer bu gayrimenkuller ilerde satılacaksa ilerde %11 vergi yerine şimdiden %5 vergi ödenmesi anlamlı olabilir.

Kredi kullanan, bilançolarındaki varlıkları eski değerlerinde kalan şirketler için ise %5’lik verginin ödenip ödenmemesinden ziyade, bankalardan kredi kullanımında düzgün bilançolar vermek daha önemli olabilir. Bu durumda, ilgili gayrimenkuller ilerde hiç satılmayacak olsa bile şimdiden değerlerini artırıp, daha düzgün bilançolar ile kredi kuruluşlarının önüne gitmek, firmanın finansman maliyetlerini düşürebilir veya hiç kredi alamayacak firmalara bile kredi olanakları açabilir.

Mükelleflerin bu uygulamadan yararlanırken, %5’lik vergiye karşılık ne gibi avantajları olabileceğini, her bir taşınmaz için tek tek değerlendirip ona göre karar vermeleri daha uygun olacaktır.

11.06.2018

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.