Ayşe İşçi
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
smmm.ayseisci@gmail.com

Gayrimenkul Sermaye İradı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

GMSİ NEDİR?

Gelir Vergisi Kanununun 70. Maddesinde yer alan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Bu mal ve haklar ise;

• Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

• Voli mahalleri ve dalyanlar, 

• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

• Telif hakları ve ihtira beratının müellif, mucit veya kanuni mirasçıları dışındakilerce kiraya verilmesi

• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri’nden oluşmaktadır.

KİMLER KİRA GELİRLERİ İLE İLGİLİ BEYANNAME VERECEK?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. Maddesine göre;

• Konut kira geliri 2022 yılı içerisinde 9.500 TL’yi aşan kişiler
• Stopaja tabi tutulmuş işyeri brüt kira geliri 70.000 TL’yi aşan kişiler,
• Hem işyeri kira geliri hem de konut kira geliri elde eden kişiler,
• A) İşyeri ve konut kira gelirinde ikisini de elde edenlerde(konut istisna tutarından sonra kalan vergi matrahı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri brüt kira tutarının toplamı 70.000 TL’yi aşmadığı takdirde sadece konut kira geliri beyan edilir.
• B) 70.000 TL’lik beyan sınırının belirlenmesinde ise şahsın; birden fazla işverenden aldığı ücretlere, stopaja tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamına da bakılır. Bu gelirlerin toplamı bir bütün olarak 70.000 TL’yi aşıyorsa şayet tüm gelirler beyana dahil edilir.
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan (2022 yılı gelirleri beyanname verme sınırı olan 3.800 TL’yi aşanlar )
• Hisseli kira geliri elde edenlerde ise hisselerine isabet eden gelire göre beyan (istisna tutarını aşan kısım için)vereceklerdir,
• NOT: Dar mükellefiyette tabi olup, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş kira gelirleri elde edenler (tutarı ne olursa olsun),Gayrimenkul sermaye iratları nedeniyle beyanname vermek zorunda değildirler.

HANGİ TARİHE KADAR BEYAN EDİP ÖDEME YAPACAKLARDIR?

Gelir Vergisi mükellefleri 2022 yılı gelir vergisi beyannamelerini en geç 31 Mart 2023 tarihine kadar ilgili vergi dairesine verecekleridir. Tahakkuk eden verginin birinci taksiti 31 Mart 2023 tarihine kadar, ikinci taksiti ise 31 Temmuz 2023 tarihine kadar ödenecektir.

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA ELDE ETME NEDİR?

GVK 72. madde uyarınca Gayrimenkul sermaye iratlarında elde etme nakden veya        aynen tahsil edilen kira bedelidir.

 Tahsilatta;

• Mükelleflerce bir takvim yılı içerisinde cari yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş  kabul edilir.
•  Örneğin: 2020 ve 2021 yılları kira gelirleri topluca 2022 yılında tahsil edilmiş ise, 2022 yılının geliri olarak dikkate alınır.
• Fakat, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek kendi  döneminde beyan edilir. Örneğin: 2022, 2023 ve 2024 yılları kira gelirlerini   2022 yılında tahsil etmiş isek, her yıla ait kira geliri kendi ilgili yılında dikkate alınarak beyan edilir.

(Ayni tahsilatta ;Alınan bu kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrildikten sonra gerekli şartların varlığına göre  beyan edilir.)

İŞ YERİ OLARAK KİRALANAN GAYRİMENKULLERDE VERGİ TEVKİFATI (STOPAJI)

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. Maddesinde, kişilerin hangi ödemeler için vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu belirtilmiş olup  bu gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan belirli kişi ve kuruluşlar, gerçek kişilere ve belirli kuruluşlara yaptıkları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri brüt kira üzerinden %20 oranında (stopaj ) vergi kesecekler ve bu iradı elde eden adına vergi dairesine vergi sorumlusu sıfatıyla ödeyeceklerdir.

Ayrıca  vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır.Fakat kiracı olan taraf Basit usule tabi vergi mükellefi ise herhangi bir vergi kesintisi yapılmayacaktır.

KONUT İSTİSNASI NEDİR?

GVK'nın 21. maddesinde yer alan ve literatürde "konut istisnası" olarak adlandırılan bu düzenlemeye göre, ticari, zirai ve mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olmayanlar, binaların konut olarak kiraya verilmeleri halinde bir takvim yılı içinde elde ettikleri hasılatın bir miktarı (2022 yılı için geçerli  olan  9.500 TL) gelir vergisinden istisnadır.

İstisna tutarlarını aşan konut kira gelirlerinin tamamı ise beyan edilecektir.

Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine göre;

• İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde,
• Kira gelirinin yanı sıra ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2022 yılı için 250.000 TL) aşanların   bu istisnadan faydalanamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Konut kira gelirleri istisna uygulamasında dikkat edilecek hususları şu şekilde   sıralayabiliriz;

• • İstisna uygulaması sadece knut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri için söz konusu olmaktadır.
  • İşyeri kira gelirine istisna uygulanmayacaktır.
  • Mükellef, birden fazla knuttan kira geliri elde ediyor olması halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir kez uygulanacaktır.

 İŞ YERİ KİRA GELİRLERİ BEYAN SINIRI NEDİR?

 Mükellefin 2022 yılı için beyan verme sınırı 70.000 TL dir. Bu tutarın altında kalan kira geliri elde eden ve başka geliri olmayan  mükellef beyanname vermeyecektir.Fakat mükellefin elde ettiği diğer gelir unsurları mevcut ise bu gelirlerin toplamı beyanname sınırı ile değerlendirilecektir.(GVK 86. Mad.)

KİRA GELİRİ MATRAHI HESABINDA İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER VE YÖNTEMLER NELERDİR?

Kira gelirlerinde  indirilecek giderler konusunda  iki yöntem vardır.

a) Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md.74)

b) Götürü Gider Yöntemi

Mükellefler gerçek gider veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek ve uygulamak mecburiyetinde olup her iki yöntemi birlikte kullanmazlar.  

Gerçek Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda

• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen; emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler(indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz)
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır.

İndirilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (*)/Toplam Hasılat

(*)Vergiye tabi hasılat: Toplam hasılat – Mesken kira geliri istisnası

Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda

• Mükellefler dilemesi halinde, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri (hakları kiraya verenler hariç) indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Örnek: Mükellef (A), sahibi olduğu konutu 2022 yılında kiraya vermiş olup, 59.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri bulunmayan mükellef, gayrimenkulü ile ilgili olarak 15.000 TL indirilebilecek gider yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellef, 15.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak indirebilecektir.

Vergiye Tabi Hasılat = 59.000 - 9.500 = 49.500 TL

İndirilebilecek Gider = (15.000 X 49.500)/59.000 = 12.584,75 TL

Bu durumda, kira gelirinden indirilecek gerçek gider tutarı 12.584,75 TL olacaktır.

2022 Takvim Yılında Elde Edilen Kira Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

32.000 TL'ye kadar	15%
70.000 TL'nin 32.000 TL'si için 4.800 TL, fazlası	20%
170.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL (ücret gelirlerinde 250.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL), fazlası	27%
880.000 TL'nin 170.000 TL'si için 39.400 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'nin 250.000 TL'si için 61.000 TL), fazlası	35%
880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 287.900 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 281.500 TL), fazlası	40%

Örnek 1: Mükellef (T), dairesini 2022 yılında aylık 5.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş olup 60.000 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı (asansör ve sigorta gideri) 20.000 TL’dir. (Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Vergiye tabi hasılata isabet eden gider aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.)

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

= 60.000 – 9.500 = 50.500 TL

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat) / Toplam Hasılat

= (20.000 x 50.500) /60.000 = 16.833,33 TL

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	60.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	9.500 TL
Kalan (84.000 – 9.500)	50.500 TL
İndirilecek gerçek gider	16.833,33 TL
Vergiye Tabi Gelir (74.500 –26.607,14)	33.666,67 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	7.978,57
Damga Vergisi	294,90 TL

Örnek 2: Mükellef (A), 2022 yılında dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu 60.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	60.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	9.500 TL
Kalan (60.000 – 9.500)	50.500 TL
%15 Götürü Gider (50.500 x %15)	7.575 TL
Vergiye Tabi Gelir (50.500 –7.575)	42.925 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	6.985 TL
Damga Vergisi	294,90 TL

Sonuç olarak  ;

2022 yılı kira geliri beyanı için dikkat etmemiz gereken hususlar şöyledir;

1. 2022 yılı konut kira geliri istisna tutarı 9.500 TL olup bu tutarın altında ve başkaca geliri olmayan gerçek kişiler beyanname vermeyecektir.
2. İstisna tutarın üzerinde gelir elde edenler istisna tutarını düştükten sonraki vergi matrahı üzerinden vergi hesaplayıp beyanname verecektir.
3. İşyeri kira geliri istisna tutarı ise 2022 yılı için 70.000 TL olup bu tutarın üzerinde tek başına veya varsa diğer gelir unsurlarıyla birlikte değerlendirilerek beyan verilecektir.
4. Birden fazla konut kirası elde edenler hepsinin toplamına bir defa istisna tutarı (9.500 TL) uygulayacaktır.
5. Hisseli kira geliri elde edenler istisna tutarı aşan kısım için beyanname verecektir.
6. Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı olanlar konut istisnasından faydalanamayacaktır.
7. Gider yöntemlerinden Götürü Gider Yöntemini seçmiş olanlar 2 yıl süreyle bu yöntemden dönemeyeceklerdir.
8. Gerçek Gider Yöntemini seçenler ,belgelendirilmiş indirilebilecek giderlerini yukarıda belirtmiş olduğumuz formüle göre belirleyip düşecektir.
9. Götürü gider yöntemini seçenler istisna tutar düşüldükten sonraki matraha %15 oranı uygulayarak indirim tutarını belirleyeceklerdir.
10. 2022 yılı içerisinde  9.500,00 TL üzerindeki konut  kira gelirinden başka geliri olanlar  yani  ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamının 250.000,00 TL’yi geçmesi halinde 9.500,00 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaklardır.
11. Mükellefler 01.01.2022 – 31.12.2022 dönemine ait kira gelirini 31 Mart 2023 günü akşamına kadar beyan etmek ve 1. taksiti  31 Mart 2023 tarihine kadar, 2. taksiti ise 31 Temmuz 2023 tarihinde kadar ödenmeleri  gerekmektedir.
12. Mükellefler ödemelerini, anlaşmalı  bankalardan,  herhangi  bir  vergi dairesinden, PTT işyerlerinden veya www.gib.gov.tr üzerinden kredi kartı  ile elektronik ortamda  ödeyebileceklerdir.

Kaynakça:

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu

Gelir idaresi Başkanlığı

Deloitte T

14.03.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com
(Bu makale kaynak göstermeden yayınlanamaz. Kaynak gösterilse dahi, makale aktif link verilerek yayınlanabilir. Kaynak göstermeden ve aktif link vermeden yayınlayanlar hakkında yasal işlem yapılacaktır.)

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.