Miras arsadan kat karşılığı alınan daireye vergi yok

Gerek veraset yoluyla, gerekse veraset dışı yolla sahip olunan gayrimenkullerin kat karşılığı verilmesi sonucu alınan dairelerin vergilendirilmesi konusunda yargı, bakanlıktan farklı görüşte.

 

 

Arsaların kat karşılığı müteahhitlere verilmesi uygulaması ülkemizde öteden beri kullanılan yaygın bir yöntem. Buna rağmen özel mülkiyete konu arsaların kat karşılığı müteahhide verilmesinde gerek arsa sahibi, gerekse müteahhitler, önemli vergisel sorunlarla karşılaşıyor. Hem miras yoluyla hem de satın alma suretiyle edinilmiş arsaların müteahhitlere verilerek karşılığında daire alınması şeklindeki bu uygulamada vergilemenin nasıl olacağı konusunda uzun süredir süren belirsizlik ve sorunlar son zamanlarda aynı yönde oluşan vergi yargısı kararlarıyla giderilecek gözüküyor.

Bilindiği üzere arsa karşılığı daire inşaatı sözleşmesinde arsa sahibi arsanın bir bölümünün paylarını müteahhide devrederken bir bölüm payların mülkiyetini üzerinde alıkoyuyor. Müteahhit konumundaki kişi veya şirket, mülkiyeti kendisine geçirilen arsa payları karşılığında arsa sahibinin kendi bünyesinde kalan arsa paylarına bağlanan bağımsız bölümlerin yapımını üstlenirken, inşaatın tamamlanması ile birlikte sözleşme hükümleri doğrultusunda arsa sahibine daireleri teslim ediliyor. Öteden beri arsa sahibi olan kişilerin arsalarını vermeleri karşılığında elde ettikleri daireler için vergisel anlamda nasıl bir işlem yapılacağı son zamanlarda üst üste verilen yargı kararlarına kadar belirsizliğini korumaktaydı.

Zira bu konudaki belirsizlikler yasal düzenlemelerle giderilmediği için bu güne kadar değişik tarihlerde verilen muktezalarla konuya açıklık getirilmeye çalışıldı. Bakanlığın bu güne kadar ki yaklaşımı ise şöyleydi: Bir şahsın kendisine ait arsayı kat karşılığı müteahhide vermesi ve hissesine düşen daireleri iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarması durumunda gelirin Gelir Vergisi Kanunu (GVK) mükerrer 80/6. maddesi uyarınca “değer artış kazancı” olarak vergilenmesi gerektiği yönünde oldu.

 

Farklı kişilere satış

Bakanlık bu satışların toptan bir defada değil de parça parça satılması durumunda daha farklı bir yaklaşım sergiliyordu. Bu gayrimenkullerin aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine kabul edilerek elde edilecek gelirin GVK’nın 37. maddesi hükmü doğrultusunda “ticari kazanç” olarak vergiye tabi tutulması isteniyordu.

Bakanlığı bu yaklaşımı ile bir yandan arsa karşılığı sağlanan daireler arsa sahipleri açısından arsanın elde tutulma süresinden bağımsız olarak yeni bir iktisap olarak kabul edilmekte, diğer yandan da birden fazla kişiye yapılan satışları ticari kazanç gibi değerlendirerek daire iktisabından sonra yapılan satışlar, kaç yıl sonra olursa olsun, vergileme kapsamına almakta. Yargının son dönemde üst üste verdiği kararların içeriğini değerlendirdiğimizde Bakanlıktan oldukça farklı bir yaklaşım göstermekte olduğunu ve bu bakış açısının istikrar kazandığını görüyoruz.

Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 46 esas numaralı ve 22.04.2005 karar tarihli konuya ilişkin verdiği kararda ivazsız olarak iktisap edilen arsa üzerine inşa edilen binada yer alan bağımsız bölümlerin kat irtifakı halinde satılmasından elde edilen kazancın, faaliyetin devamlılık taşımaması ve gayrimenkulün iktisabında ticari amaç bulunmaması nedeniyle, ticari kazanç olarak değerlendirilerek vergilendirilemeyeceğine karar verdi.

Kararda; konut ve işyeri inşa edilen gayrimenkulün davacı tarafından veraset yoluyla iktisap edildiği, bunun dışında başka gayrimenkul alım-satım ve inşa işiyle uğraşmadığı, devamlılık taşımayan bu faaliyetin 193 sayılı GVK’nın 37. maddesinin 2. fıkrasının 4. bendindeki düzenleme uyarınca vergiye tabi tutulmasına olanak bulunmadığı, ayrıca inşaatın yapıldığı gayrimenkulün iktisabında ticari amaç bulunmadığı ve servetin değerlendirilmesi amacıyla arsa üzerine inşaat yapıldığı, bu yolla servet biçim değiştirdiğinden ticari nitelik taşımayan faaliyetin arızi ticari kazanç olarak da vergilendirilemeyeceğine ilişkin yerel mahkeme tarafından verilen kararın gerekçesine aynen katıldığı görülüyor.

Yine Danıştay 4.Dairesi’nin 2003/1483 esas sayılı kararında da benzer gerekçelerle veraset yoluyla intikal eden arsaların arsa karşılığı müteahhitlere verilmesinden elde edilen dairelerin satışının gerek ticari kazanç gerekse arızi veya değer artış kazancı olarak vergiye tabi tutulamayacağı belirtiliyor.

Bu doğrultuda verilmiş benzer başkaca kararların varlığı da dikkate alındığında; vergi yargısının veraset yoluyla elde edilen arsaların müteahhit aracılığıyla değerlendirilerek daireye dönüşmesi ve bu dairelerin arsa sahibi tarafından satılması durumunu bir nevi servetin biçim değiştirmesi olarak değerlendirmesi, daire ediniminin yeni bir iktisap olarak değerlendirilemeyeceğini ortaya koyması yönüyle Bakanlıktan oldukça farklı düşünüldüğünü ortaya koyuyor.

 

Yeniden düzenleme şart

Vergi yargısının veraset dışı, ancak 4 yıllık zamandan daha fazla süreyle elde tutulan arsaların aynı şekilde daire karşılığı müteahhitlere verilmesi durumunda da bu işlemin bir nevi servetin değerlendirilmesi veya servetin biçim değiştirmesi olarak kabul edilmesi ve değer artış kazancı dahil, hiç bir kazanç unsuru ile ilişkilendirilememesi gerektiği doğrultusunda.

Sonuç olarak değerlendirildiğinde; gerek veraset yoluyla edinilmiş gerekse veraset dışı yolla edinilmiş olmakla birlikte, en az 4 yıl elde tutulmuş gayrimenkullerin müteahhitlere verilmesinden elde edilen daireler için herhangi bir vergileme yapılamayacak. Ancak 4 yıllık süre dolmadan; örneğin ediniminden itibaren 3 yıllık süre sonunda gayrimenkulün daire karşılığı verilmesinde elde edilen dairelerin 2 yıl sonra satılmasında vergileme yapılıp yapılmayacağı konusunda yargının yaklaşımı merak konusu.

Arsa ediniminden 3 yıl sonra edinilen daireler servetin biçim değiştirmesi olarak değerlendirilirse daire tesliminden sonra geçen 2 yıllık süre ile birlikte 4 yıllık süre dolmuş olacağından vergilime yapılmaması gerektiği sonucuna varılabilir.

Bu konuda yapılması gereken en sağlıklı yaklaşım kuşkusuz bu  işlemlerden elde edilen gelirlerin hangi hallerde ticari kazanç, hangi hallerde değer artış kazancı olarak vergilendirileceği, matrahın nasıl tespit edileceği GVK’da hiçbir duraksamaya meydan vermeyecek şekilde yeniden düzenlenmesi gerekmekte.

 

Bakanlık ile yargının yaklaşımı nasıl

Bakanlık ne diyor

* Arsanın elde tutulduğu süre gözetilmeksizin, kat karşılığı elde edilen daireler 4 yıl içinde satılırsa, gelir “değer artış kazancı” olarak vergilendirilir.

*Söz konusu satışlar parça parça yapıldığında ise zamana bakılmaksızın, “ticari kazanç” olarak vergilendirilir.

 

Yargı ne diyor

* Veraset yoluyla elde edilen arsalardan kat karşılığı elde edilen dairelerin satışı bir nevi servetin biçim değiştirmesidir.

* Faaliyetin devamlılık taşımaması ve gayrimenkulün iktisabında ticari amaç bulunmaması nedeniyle, ticari kazanç olarak değerlendirilerek vergilendirilemez.

(Kaynak: Referans Gazetesi | 11.12.2006)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.