Hem konut hem de isyeri geliri olana vergi ipucları-2 / Prof. Dr. Metin Taş, Sezgin Özcan

Uygulamada en çok tereddüde düşülen husus, hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerin durumu ile ilgili. 2008 yılında hem konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından 19 bin 800 TL'lik beyan sınırının hesaplanmasında, 2 bin 400 TL'lik istisna tutarının üzerindeki konut kira geliri ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı dikkate alınacak.

Konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'yi aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 19 bin 800 TL'yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek. Aşmıyorsa, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek, sadece 2 bin 400 TL'yi aşan konut kira geliri beyan edilecek.

ÖRNEK 1: Ahmet Bey 2008 yılında 6 bin TL konut kira geliri, 12 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Ahmet Bey'in konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 3 bin 600 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 15 bin 600 TL olur. Bu tutar 19 bin 800 TL'yi aşmadığından, Ahmet Bey işyeri kira gelirini beyannameye dahil etmeyip, sadece konut kira gelirini beyan edecek. 

ÖRNEK 2: Mehmet Bey 2008 yılında 2 bin 100 TL konut kira geliri, 18 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Mehmet Bey'in konut kira geliri 2 bin 400 TL'lik istisna tutarının altında kaldığı için toplama dahil edilmeyecek. İşyeri kira geliri de 19 bin 800 TL'lik beyan sınırını aşmadığından, Mehmet Bey kira gelirlerinin her ikisini de beyan etmeyecek.

ÖRNEK 3: Ali Bey 2008 yılında 9 bin TL konut kira geliri, 18 bin TL de vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Ali Bey'in konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 6 bin 600 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 24 bin 600 TL olur. Bu tutar 19 bin 800 TL'yi aştığından, Ali Bey hem konut kira gelirini hem de işyeri kira gelirini beyan edecek.

Görüldüğü gibi, Ali Bey'in işyeri kira geliri 19 bin 800 TL'nin liranın altında olmakla birlikte, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile birlikte toplamı 19 bin 800 TL'yi aştığından, işyeri kira gelirini de beyannameye dahil edecek.

İŞYERİ KİRALARINDA VERGİ STOPAJI
KAMU idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler, işyeri kira ödemeleri sırasında yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapmak zorundalar.
Kiracı, yaptığı gelir vergisi kesintisini, her ay ya da üç ayda bir 'muhtasar beyanname' ile beyan edip, vergi dairesine yatırmak zorunda.

KİRACI STOPAJI YATIRMAZSA EV SAHİBİNİN BAŞI DERDE GİRMEZ
Gayrimenkulünü kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu yok.
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor.
İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, beyan edilmeyen veya beyan edilmekle birlikte ödenmeyen kira stopajından dolayı gayrimenkul sahibinin sorumluluğu söz konusu değil.

Kiradan kesilen vergilerin mahsubu
İŞYERİ kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle beyanname verildiği zaman hesaplanan vergiden mahsubu için 'stopajın yatırılmış olması koşulu' aranmıyor.
Yıllık beyanname ile beyan edilen kira geliri üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içinde kesilen vergilerin mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterlidir.

İşyerinin çocuğun kullanımına bedelsiz tahsisi
MÜLKİYETİ anne ya da babaya ait olan işyerinin, bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının hem gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), hem de gelir vergisi kesintisi yönünden iki boyutu var.
GVK'nın 94. maddesinde, ticaret şirketleri ve maddede sayılan diğer gerçek ve tüzel kişilerin aynı Kanun'un 70. maddesinde yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergisine mahsuben tevkifat yapmaya mecbur oldukları belirtilmiştir. Diğer taraftan vergi tevkifatı yapmak için işyeri sahibine 'nakden' veya 'hesaben' ödeme yapılmış olması gerekiyor. Bu nedenle nakden veya hesaben bir ödeme yapılmaması halinde emsal kira bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılması söz konusu değil.

Ancak kira geliri tahsil etmeyen anne ya da babanın, çocukları tarafından kiralanan gayrimenkulün işyeri olarak kullanılması nedeniyle emsal kira bedeli olarak hesaplanacak tutarı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri ve tahakkuk ettirilecek vergiyi de ödemeleri gerekiyor.
Yukarıda açıklanan konu, mülkiyeti usul ve fürua ya da kardeşe ait işyeri için de aynı. Yani, mükellefin işyeri olarak kullandığı gayrimenkulün mülkiyetinin, usul ya da fürudan birine ya da kardeşine ait olması durumunda da benzer uygulama söz konusu.

Emsal kira bedeli uygulaması nedir?
GAYRİMENKUL sermaye iratlarında, emsal kira bedeli esası öngörülmüş ve kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kiradan düşük olamayacağı hükme bağlanmıştır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesine göre, 'Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, belirlenen vergi değerinin yüzde 5'idir.'
Emsal kira bedelinin uygulanıp uygulanmayacağına, öncelikle intifaya (kullanıma) bırakılan gayrimenkulün mesken mi yoksa işyeri olarak mı kullanıma bırakıldığına, daha sonra da mesken veya işyeri olarak kullanıma bırakılan gayrimenkulün usul, füru veya kardeşlerin mi yoksa bunların dışındaki kişilerin mi kullanımına mı bırakıldığına bakılarak karar verilmesi gerekiyor.
Bedelsiz olarak veya düşük bedelle başkalarının (usul, füru veya kardeşlerin dışında) kullanımına bırakılan gayrimenkuller için bu gayrimenkullerin mesken veya işyeri olup olmadığına bakılmaksızın emsal kira bedeli esası uygulanacak.
Bedelsiz olarak binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin 'ikametine tahsis edilen' gayrimenkuller için emsal kira bedeli esası uygulanmayacak (GVK Md. 73/2). Ancak bedelsiz olarak usul, füru veya kardeşlerinin kullanımına bırakılan 'işyerleri' için emsal kira bedeli esası uygulanacak.

Yukarıda yapılan açıklamalara göre:
l Gayrimenkulün gerek mesken gerek işyeri olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde, emsal kira bedeli uygulanacak,
l Usul, füru veya kardeşlerin ikametine bırakılan meskenler için emsal kira bedeli uygulanmayacak,
l Gerek başkalarının gerekse usul, füru veya kardeşlerin ikametine bırakılan işyerleri için nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunulmaması, başka bir ifade ile defter ve belgelerde gider olarak gösterilmemesi şartıyla, gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak,
l Başkalarının kullanımına bırakılan mesken ve işyerleri ile usul, füru veya kardeşlere bırakılan işyerleri için emsal kira bedeli uygulanacağından, emsal kira bedeli mal sahipleri tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilecek.

Eşe ait dairenin ev ve işyeri olarak kullanılması
MÜLKİYETİ eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgah hem de işyeri olarak kullanılması durumunda, söz konusu ikametgah vergi mevzuatı açısından işyeri olarak kabul ediliyor. Böyle bir durumda, söz konusu gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira bedeli üzerinden tevkifat yapılmaz. Ancak gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor.

Emsal kira bedeli ne zaman uygulanmaz?
GELİR Vergisi Kanunu'nun, 'Emsal Kira Bedeli Esası' başlıklı 73. maddesinde, emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar dört bent halinde aşağıdaki gibi sıralanmıştır.

l Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
l Konutların, mal sahiplerinin oğlu, kızı, torunu, annesi, babası veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
l Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
l Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda, emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Ayrıca, yetkili özel mercilerce ya da mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş bir kira bedeli varsa, bu kira tutarına itibar edilir, ayrıca emsal kira bedeli hesaplanmaz.

Kimler sadece kira gelirini beyan edecek?
2008 yılında beyana tabi kira gelirinin yanı sıra elde edilen aşağıdaki gelirler beyannameye dahil edilmeyecek, sadece kira geliri beyan edilecek.
l Tevkifata tabi tutulmuş mevduat faizleri, repo gelirleri, özel finans kurumlarınca kar ve zarara katılma hesabı karşılığında ödenen kar payları ile menkul kıymetler yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kar payları,
l 1.1.2006 tarihinden itibaren ihraç edilen hazine bonosu ve devlet tahvillerinden elde edilen faiz gelirleri ile alım satım kazançları.
l SSK, Bağ-Kur veya Emekli Sandığı'ndan alınan emekli, dul ve yetim aylıkları,
l Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler,
l Birden fazla işverenden alınmış olmakla beraber, birden sonraki işverenden alınan ve tutarı 19.800 TL'yi aşmayan tevkifata tabi tutulmuş ücretler,
l Gerçek usulde tespit edilmeyen zirai kazançlar,
l İstisna hadleri içinde kalan kazanç ve iratlar,
l 960 TL'yi aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan off-shore hesap faizi ve alacak faizi gibi menkul sermaye iratları,
l 07.10.2001 tarihinden itibaren düzenlenen şahıs sigorta poliçeleri dolayısıyla elde edilen menkul sermaye iratları.

Stopaj, işyeri kirası üzerinden ödenir
ÖZELLİKLE doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde icra edilebilmekte.
İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.

Yarın: Kira geliri beyanında özellikli durumlar ve yurtdışındaki vatandaşların Türkiye'deki kira gelirleri

(Kaynak: Akşam Gazetesi | 28.02.2009)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (156 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.